מגרשים לבניה עצמית ומידית ניתן למצוא בהרחבות של יישובים בפריפריה לצד מעט מגרשים בבעלות פרטית במרכז הארץ. בשונה מרכישת דירה אשר נחשבת כמוצר מוגמר למגורים, רכישת מגרש לבניה עצמית ואו רכישת מגרש לבניה מידית מחייבת התייחסות אחרת וזאת מאחר ויש מגוון מכשולים שיש לעבור לפני שאכן ניתן יהיה לבנות על גבי הקרקע.
מגרשים לבניה
כאשר מחפשים מגרש לבניית בית קרקע פרטי יש לפעול בצורה מסודרת בכדי להימנע מטעויות שיעלו ביוקר. סידרנו עבורכם את הנתונים כדי להקל ככל האפשר בקבלת ההחלטות:
- סדרת השיקולים בקניית מגרשים לבניה.
- חיפוש מגרשים לבניה באזור המיועד.
- בדיקת מגרשים לבניה ברמה הפיזית.
- בדיקת מגרשים לבניה ברמה התכנונית.
- בדיקת מגרשים לבניה ברמה המשפטית.
- השלמת רכישה של המגרש לבניה.
איך קונים מגרשים לבניה עצמית ובניה מיידית?
כאשר מתעניינים בקניית מגרש קרקע לבניה ניתן לבדוק את הקרקע במגוון מישורים ואסור להסתמך על הבטחות שנאמרות בעל פה ואינם בהכרח מציגות את המצב לאשורו. על מגרש לבניה לא נראה מפרט ואו שלט המציג את הבעלים, התכניות המקומיות וכן רמת ההתאמה לצרכים שלכם. בכדי לקבל החלטה על קניית מגרש לבניה, עלינו לנסות לעבור שלב שלב ולהוכיח שאכן מדובר בחלקת קרקע שמותרת ומתאימה לבניה וכמובן שיש התאמה לצרכים שלנו..
שיקולים ראשוניים בקניית מגרש לבניה:
בישראל יש קרקעות המוגדרות לשימושים שונים. הגדרת קרקע ככזו המותרת לבניה אינה מבטיחה שאכן אפשר לבנות עליה באופן מידי. פעמים רבות אנו נרכוש מגרש שעדיין אינו מאפשר בניה אך צפוי לעבור את התהליך לאישור בניה בשנים הקרובות. ביכולתנו לבחור באיזה מועד אנו בוחרים לרכוש את הקרקע, אך ערך הקרקע צפוי לעלות ככל שהזמן חולף והסבירות למתן האישורים לבניה עולה. כלומר, עלינו לחלק עסקאות רכישת מגרש ל-2 אוכלוסיות:
- רוכשי מגרשים לבניה עצמית למגורים.
- רוכשי מגרשים לבניה עצמית להשקעה.
רוכשי מגרשים לבניה למטרת השקעה יכולים לקבל החלטות על רכישת קרקע עוד בשלבים מוקדמים וזאת כדי ליהנות מעליית ערך הקרקע עם הזמן. לעומתם, רוכשי מגרשים למגורים יעדיפו לשלם יותר אך להתחיל לבנות באופן מידי וזאת מבלי לקחת סיכונים על מעט הכסף שברשותם.
חשוב מאוד להדגיש שבין אם אתם מתעניינים ברכישת מגרשים לבניה כהשקעה או למגורים, מדובר בעסקת מקרקעין שמחייבת סבלנות רבה ופעולות מסודרות ואחראיות. יהיה צורך בהמתנה לכלל האישורים הנדרשים ומעבר השלבים עד למתן האישור לבניה בהתאם להיתר בניה מתאים.
מדריך לחיפוש מגרש לבניה מידית:
ניתן לחפש מגרש לבניה במגוון דרכים:
- עיתונים ומקומונים – חיפוש מודעות מכירה באמצעי התקשורת.
- לוחות באינטרנט – חיפוש מודעות מכירה בלוחות באינטרנט.
- אנשי מקצוע – חיפוש מגרשים לבניה בעזרת מתווכים ויועצי נדל"ן.
יש להפריד בין סוגי הקרקעות שאנו מחפשים:
- קרקעות מדינה שמוחכרות לציבור.
- קרקעות פרטיות שנמכרות לציבור.
במידה ואנו מחפשים הרחבות ביישובים ואו פרויקטים של בנה ביתך הרי שנוכל למצוא מודעות ייעודיות בעיתונים המרכזיים בהתאם לסטנדרטים עתיקי יומין. לעומת זאת, במידה ואנו מחפשים קרקעות פרטיות במרכזי הערים ואו במקומות מבוססים, לרוב נעדיף להתחיל לחפש דווקא בלוחות באינטרנט בהם רוב העסקאות מתרחשות כיום.
שוק הקרקעות שונה משוק הדירות. יש מעט קרקעות למכירה בכל זמן נתון והמשמעות היא שניתן להשפיע על ממוצע המחירים ואף לייקר שטח באופן מלאכותי כך שיראה על הנייר ככזה השווה ערך גבוהה יותר מערכו. חשוב להכיר בעובדה זו ולהבין שכוח המיקוח שלכם רב ושמחיר מוצע הנו מחיר התחלתי בלבד. כדי להימנע מטעויות באשר לערך מגרש לבניה כדאי לבקש את שירותו של שמאי מקרקעין מוסמך שיבדוק מהו ערך הקרקע לפי תקן 22.
מדריך בדיקת מגרש לבניה ברמה הפיזית:
מצאנו מגרש מתאים לצרכים שלנו? זה הזמן לצאת לשטח ולבחון את הקרקע ברמה הפיזית בכדי לבדוק האם אכן מדובר בקרקע שעונה על צרכינו. לפעמים מגרש שנראה על הנייר כאופטימלי, מתגלה כלא ראוי לבניה כתוצאה ממגוון פרמטרים שישפיעו במידה רבה על ערכו. כך לדוגמה:
- הצורה של המגרש – לעתים ניתן לבנות רק על חלק מהשטח בגלל צורתו.
- השיפוע של המגרש – שיפוע חד יכול להשפיע על עלויות בניה של הבית.
- הגובה של המגרש – לעתים מדובר בקרקע גבוהה או נמוכה מידי לבניה מידית.
- סוג הקרקע במגרש – לעתים הקרקע מחייבת יסודות עמוקים ואו בעייתית לבניה.
ככל שמדובר בקרקע ישרה ומרובעת יותר, כך קל וזול יותר לבנות על החלקה ומכך שערכה עולה. לעומת זאת, במידה ומדובר בקרקע שמחייבת הכנות מקדימות לשם בניה כדוגמת מילוי או פינוי קרקע, כדוגמת יישור הקרקע, עלויות הבניה עולות ובעצם ערך הקרקע צפויה להיות נמוכה יותר. אנו נתקלנו במקרים בהם סוג הקרקע לא אפשר בניה ואו הפך את הבניה ליקר מידי מכדי שבעלי הקרקע יוכלו לאפשר לעצמם לבנות את ביתם.
חשוב לבדוק את הקרקע בעזרת אנשי מקצוע קודם לקניית חלקת קרקע לבניה מידית. נוכל לבחון בין היתר את האפשרות לבנות יחידת מרתף (מרחק ממי תהום) לצד האפשרות לבנות לגובה מספר קומות ולהרחיב בעתיד. אחד האומדנים הטובים ביותר לטיב וערך הקרקע הנו בתים סמוכים וחלקות סמוכות שצפויות להכיל ערכים משותפים עם המגרש שבעניין.
מדריך בדיקת מגרש לבניה ברמה התכנונית:
קרקעות בישראל מחולקות בצורה מסודרת כך שניתן יהיה לבדוק תכניות מקומיות ביחס למגרש הרצוי. ביכולתנו לבדוק את הקרקע ברמה התכנונית על ידי בחינת פרטי הקרקע שמורכבים מהפרמטרים הבאים:
- גוש – ישנם חלקות רחבות ידיים המכונות גושים המסומלים במספרים.
- חלקה – בכל גוש יש חלקות ממוספרות אשר מאפשרים זיהוי חלקי קרקע.
- תת חלקה – בשטחים משותפים למספר בעלים נראה תתי חלקה בבעלות.
בעזרת נתוני גוש חלקה של המגרש לבניה נוכל לבדוק מה התכנית המקומית מייעדת לחלקת הקרקע שבעניין. להלן מספר דוגמאות:
- קרקע חקלאית – קרקע בייעוד לחקלאות בלבד (ערך נמוך).
- קרקע לתעשייה – קרקע בייעוד למבני תעשייה ומסחר (ערך בינוני).
- קרקע לבניה רוויה – קרקע שמאפשרת בניית בניינים (ערך גבוה מאוד)
- קרקע לבתים צמודי קרקע – קרקע שמאפשרת בניית בתי קרקע (ערך גבוה)
לפי תכנית המתאר המתייחסת לגוש חלקה המתאים למגרש ניתן להבין מה ערכה של הקרקע. אך מעבר לרף זה אנו נבחן גם את חוקי התכנון והבניה למגרש בעניין. ככל שאחוזי בניה מותרים גבוה יותר, כך ערך הקרקע עולה בהתאם. תכנית מקומית תקבע כמה אחוז מהשטח מותר לבניה, כמה קומות ניתן לבנות, המרחק בין בתים ובניינים לצד האופן בו נחשב את השטחים הציבוריים, השירותים ואלו שישמשו למגורים בלבד.
מדריך בדיקת מגרש לבניה ברמה המשפטית:
לאחר שאימתנו את הבטחת מוכר המגרש ואכן מדובר בקרקע ראויה לבניה לשימוש הרצוי על ידינו ניתן לעבור ולבדוק לסיום את המצב המשפטי של המגרש. אנו נרצה לבדוק שהקרקע נרכשת ממוכר פרטי שאכן מחזיק במלוא הזכויות למכור את הנכס!.
מאחר ומדובר בשוק מורכב, יש פרצות הקוראות לגנב וניתן להיחשף לרמאויות שונות בעסקאות מסוגים אלו. לא אחת שומעים על עסקאות בקרקעות אשר אינם מתאימות ואינם ראויות לבניה ואו חמור מכך על עסקאות מקרקעין בהם נמכרים מגרשים שאינם בבעלות.
כדי להימנע מטעויות יקרות והונאות מתוחכמות כדאי לפעול בצורה הבאה:
- פעלו לאט! – אין להתקדם מהר בעסקאות מקרקעין גם כשיש לחץ.
- היעזרו באנשי מקצוע – חובה להיעזר בליווי מקצועי של מומחים לתחום.
- קניה מגורמים מוכרים – קנו רק במוכרים מוכרים (חברות, ארגונים)
עסקאות מקרקעין לא נעשות על רגל אחת. לא מדובר בלחמניות טריות שנחטפות מהמדף. לכן, לחץ מצד המוכרים שיש עוד רוכשים ואו שאתם עלולים לפספס עסקה נהדרת לא אמורים להשפיע על קבלת ההחלטות שלכם. כדאי מאוד לבקש ליווי עורך דין מקרקעין ושמאי מומחה לעסקאות מאין אלו וזאת מאחר והם יוכלו לזהות רמאויות ולמנוע מכם לפעול בצורה הרפתקנית ורשלנית. בעזרת אנשי מקצוע, כלל הבדיקות שהוצגו מעלה יעשו בצורה מקצועית ויעילה ויציגו לכם את נתוני האמת ואת הערך הראלי של הקרקע.
*יש להיעזר באנשי מקצוע גם אם רוכשים מחברה מוכרת וידועה! – זאת לאחר שחברות שמשווקות קרקעות מתגלות לצערנו לא אחת ככאלו המוכרות חלומות ותו לא.
השלמת רכישה של מגרש לבניה:
במידה וביצעתם את מלוא הבדיקות ואכן הסתבר שמדובר בעסקה ראויה שמתאימה לצרכים שלכם. ביכולתכם להתקדם להשלמת העסקה ולהעביר את האחריות לעורך דין שליווה אתכם בבחינת העסקה או כל עורך דין אחר שניתן לסמוך עליו בכדי שיוריד את המוסכמות לנייר ויבצע את העברת הבעלות של הקרקע על שמכם.
רוצים עזרה בקניית מגרש לבניה מידית ועצמאית? השאירו פרטים:
