מבנה מסוכן: מגורים במבנה מסוכן יכולים להוות דאגה די מטרידה בחיי היום יום. לאור המקרים האחרונים שהתרחשו בערי המרכז וגם בערי הפריפריה, נוכחנו (לצערנו) לראות בניינים שלפני רגע איכלסו עשרות משפחות, פשוט קורסים לנגד עיניהם של בעלי הדירות.
פריטים יקרי ערך, קירות מלאים בזכרונות, פשוט התרסקו בהתראה כל כך קצרה בלי סיכוי סביר להיפרד כראוי. מה שחשוב ביותר במקרים כאלו, שחיי אדם ניצלו ברגע הנכון ואסונות גדולים נמנעו מאיתנו בחסד גדול.
בעקבות המקרים הללו, הנושא של מבנים מסוכנים עלה הרבה לכותרות. אנו פתאום מגלים בניינים שהוכרזו כמסוכנים לפני הרבה שנים. חלקם אף פונו לגמרי מדיירים, והכניסות לבניין נחסמו ע"י מחלקת הנדסה של העירייה. והדיירים? הם וגם הציוד יקר הערך שלהם – נותרו מאחור.
הגדרה של מבנה מסוכן היא עדיין עניין לא כל כך ברור. מדובר על שטח אפור שדי מקשה על המצב, שגם ככה הוא אינו פשוט בכלל.
מבנה מסוכן והסיכוי לקבל משכנתא
הרבה פעמים נשאלנו בנושא המשכנתא בהקשר של מבנה מסוכן. כיום, נותנים רמות קושי למבנים המסוכנים ועל כן הבנקים מתייחסים להגדרות המדויקות של המבנה ועלולות שלא לספק משכנתא במקרים מסוימים עבור דירה שנמצאת במבנה מסוכן. בדירה שנמצאת בתחום מבנה מסוכן משכנתא עלולה להיות דבר בעייתי בהחלט. אם אתם מתעניינים בדירה שנמצאת במבנה כזה, כדאי מבעוד מועד להתייעץ עם אחד מהבנקים המובילים כדי לדעת בשלב מוקדם האם יש סיכוי שתקבלו משכנתא על הדירה בה אתם מתעניינים.
מי בדיוק יודע מה זה מבנה מסוכן?
אם שואלים מהנדס בניין מקצועי, הרי לכם בעל מקצוע שידע להגדיר לכם תוך שעה, האם מדובר על מבנה מסוכן למגורים. והאם מדובר על מבנה מסוכן יותר, או פחות. כל זאת לאחר ביקור מעמיק בבניין. אך אם נשאל את מחלקות ההנדסה שיושבות בבנייני העיריות והמועצות ברחבי הארץ את אותה השאלה – התשובה שנקבל לא תהיה ברורה כל כך…
נכון להיום במרכז הארץ הוכרזו אלפי בניינים מסוכנים. כאשר המספרים האמיתיים בשטח עומדים על הרבה יותר ממה שמכריזים בפועל.
מדוע זה קורה? איך זה שחיי אדם נתונים על הכף ואין פתרון ממשי באופק?
הגבול הדק בין הצלת נפשות של ממש לבין זמן סביר לפינוי מבנה מסוכן ומתן מענה ראוי לדיירים
אז נכון, זה בהחלט קו דק ולעיתים אף מאוד מאוד מבהיל. פינוי מבנים מסוכנים לדיור הוא עניין קריטי, מותח גבולות ומכיל בתוכו מאות לבטים ושיקולים מסמרי שערות לפעמים. כל זאת כמובן בגלל העובדה שמדובר כאן בחיי אדם, השווים יותר מכל הון שבעולם.
החלטת פינוי הדיירים ממבנה מסוכן היא ברמת קבלת ההחלטות של העירייה או המועצה המקומית. כל זאת לאחר ביקור של מהנדס העירייה בבניין, בדיקה מעמיקה עם אמצעים טכנולוגיים לעיתים, או עם אנשי מקצוע חיצוניים שמחזקים את חוות הדעת על מצבו של הבניין. יש טוענים כי היום במדינת ישראל נמצאים קרוב ל-800,000 בתי אב שנמצאים בסכנה בדרגות שונות באם תתרחש רעידת אדמה ח"ו, חלקם אף בסכנת קריסה ממשית. האם כל אלו הוגדרו ממש כ"מבנים מסוכנים'? אז זהו, שלא בדיוק.
מבנה מסוכן – גורמים משפיעים ופרמטרים קריטיים
יש כמה דברים שחשוב להבין, ותכף נרחיב גם על הגורמים המשפיעים בכל הקשור לפינוי מבנה מסוכן וזירוז הליכי התחדשות עירונית במבנים מסוכנים למגורים.
ראשית, נכון להיום, במשרד הבינוי והשיכון טוענים כי האחריות על המבנים המסוכנים מוטלת על המועצות ועל בעלי הדירות בבניינים. כאשר ראשי העיריות באים וטוענים כי המדינה חייבת לבוא ולתת מענה עבור הבעיה הרחבה. ונראה כי העירייה לבדה, עם כל הרצון הטוב, לא תוכל בשום תסריט סביר לתת מענה לכל כך הרבה בעלי דירות, בתקופת זמן כל כך קצרה.
נעבור בקצרה על מספר גורמים משפיעים על מבנים מסוכנים ומתן פתרון מספק עבורם. אך לפני כן, נחזור קצת אחורה:
השיכונים של שנות ה-60
כולם מכירים את בנייני השיכונים בישראל. בניינים ישנים שנבנו אי שם בשנות ה-60 ע"י חברות ציבוריות. (עמידר, קק"ל, פרזות, שיכון ובינוי וכד') מטרת העל באותם זמנים הייתה לשכן כמה שיותר אנשים בטווח זמן קצר ככל הניתן. הביקוש למגורים בארץ היה אדיר וההיצע לא היה מספיק לכמות האנשים, במיוחד בתקופות עלייה מסיביות. אם כן, חלק מהפתרון היה לבנות בניינים בפרק זמן קצר ולאכלס כמה שיותר משפחות. רק שמאז אותם זמנים – המבנים התכלו. והדיירים, שחלקם בעלי הדירות בעצמם, (בעלי אישור זכויות של החברה המשכנת בחלק מהפעמים), מוצאים את עצמם בתוך מבנה מסוכן עם מינימום תקציב לביצוע שיפוץ וחיזוק. ולעיתים, מדובר על אוכלוסיות במצב סוציו אקונומי נמוך שאינו מאפשר גיוס תקציב ראוי לביצוע הפרויקטים.
1. "אחריות על הדיירים, על בעלי הדירות"
באחת הכתבות הנצפות לאחרונה בנושא המבנים המסוכנים, העלה מהנדס עיר במרכז הארץ, אמירה די מעניינת אבל קצת מטרידה, הדברים נאמרו כך: "יש פה בניין, שהוא בית פרטי לכל דבר. רק יש לו 32 בעלים. אם לבן-אדם היה בית פרטי. כן, לי היה בית פרטי והיה בו סדק, לא הייתי בא למדינה מן הסתם ואומר לה בואי תתקני לי את הסדק, נכון? הבן-אדם היה בא, לוקח מהנדס, היה מסביר לו אם הסדק הזה מסוכן וכו'… איך צריך לטפל בו, עושה לו תוכנית, היה לוקח קבלן, היה עושה את התיקון. נכון?"
מצד שני באים ואומרים חלק מהדיירים שכבר קיבלו צו פנייה: "אם כבר פיניתם אותנו, אז לפחות תהרסו. אתם קיבלתם החלטה לפנות ועל כן אחריותכם להביא פתרון מיידי." חייב להבין שגם כאשר מדובר על מבנה מסוכן. יש כאן פרמטר מאוד מדאיג שאומר שאין היום מי שלוקח אחריות על המבנים הללו בצורה מלאה! אפילו לא בעלי הדירות בעצמם.
בקצרה: מצד אחד יש לנו את בעלי הדירות. באמצע נמצאת העירייה, שהמבנה המסוכן נמצא כמובן בתחום השיפוט שלה. ומצד שני יש לנו את משרד השיכון והבינוי, משרד ממשלתי האחראי מטעם המדינה. ומהצד נמצאים היזמים שמחפשים הזדמנות עסקית משובחת.
2. רווח כלכלי עבור היזמים גם כאשר מדובר על מבנה מסוכן
כל יזם נדל"ן מנוסה יודע שלכל פרויקט רציני דרושה תכנית עסקית. אחת שכזו באה לברר את העלויות הכלכליות. ההוצאות הבלתי צפויות, הערכת הסיכונים ועוד פרמטרים חשובים. מנגד, מחשב היזם את עלויות ההכנסה הצפויות, הרווח הצפוי לו מהעסקה לאחר כל החישובים שבאו בחשבון. חלק מהתהליך הזה עלול לפגוע בזירוז הליכי התחדשות עירונית במגוון ערים ברחבי הארץ, בעיקר אלו שבפריפריה.
ישנם בניינים מסוכנים שנמצאים באזורים שאינם מפותחים, הדבר גורם ליזמים להתרחק באופן אוטומטי. וללא דחיפה ועידוד מצד הרשויות או המדינה (או שניהם גם יחד), היזמים הגדולים עלולים להישאר הרחק מהאזור הזה. וחבל שכך.
3. מענה ראוי ויוזמה של בעלי תפקידים בעיריות ובמועצות המקומיות
חשוב להבין כי חלק עיקרי מהתזוזה של תהליכים מסוג זה, תלויה בעיקר בגופי השלטון המקומי. ובמקרה שלנו, מחלקות ההנדסה הן, הן החלוצות שיכולות להניע פרויקטים של התחדשות עירונית בתחומן. להבנתנו, רק כדאיות כלכלית תביא נהירה של יזמים אל הפריפריה. וכאשר מחלקות ההנדסה ימצאו פתרונות יצירתיים לגייס כספים מהמדינה ומגופים ציבוריים. כנראה שניתן יהיה להניע פה תהליך ארוך טווח, שבכללותו יכול לכלול פינוי ובינוי של עשרות אלפי יחידות דיור בישראל, זמן קצר יחסית.
4. קיצור תהליך להוצאות היתרי בנייה
לצערנו, הזמן הממוצע של תהליך הוצאת היתרי בנייה, מתחילתו ועד אישורו הסופי, עלול לקחת בערך 3-4 שנים. מדובר על פרק זמן ארוך מאוד שגורר בתוכו לא מעט בירוקרטיה. הגורם העיקרי הוא מחסור חמור בכוח אדם. כמות הבקשות שמוגשות בכל שנה היא אסטרונומית ובלתי נתפסת ביחס למספר הגורמים המטפלים שאמורים לבחון את ההיתרים הללו. ישנם גורמים נוספים שמשפיעים על עיכוב אישור היתרי הבנייה אך לא נרחיב עליהם כעת.
בפרקטיקה – פרויקטים של התחדשות עירונית הם המענה הכי "מזורז" עבור המבנה המסוכן
הרבה מבעלי הדירות כיום, במיוחד בפריפריה, יצטרכו לשלם סכומים לא מבוטלים עבור "חיזוק" מבנה מסוכן. עלות חומרי הגלם והעבודה הנדרשת לביצוע יעלו הרבה מאוד כסף.
דובר על פרויקטים שבזכותם קמו ונבנו עשרות חברות קטנות ובינוניות בישראל שכל מטרתן היא חיזוק יסודות ושיפוץ חיצוני למבנים מסוכנים. אם כי מדובר על פתרון לא רע שיכול להוות פתרון לטווח הקצר, נראה שבהרבה מאוד שכונות קשות יום, המצב הזה הוא בלתי אפשרי ורחוק מאוד מלהיות פתרון ממשי. בעיקר בעקבות פערים כלכליים.
אם לפני עשר שנים בעלי הדירות היו יכולים לבוא בדרישות כאלה ואחרות ליזמים שמגיעים להציע את עצמם לפרויקט פינוי בינוי. אלא שהיום המצב השתנה לגמרי. בעקבות האירועים האחרונים שהתרחשו, של קריסות בניינים ישנים ברחבי הארץ. בעלי הדירות השוכנים במבנים המסוכנים שינו את התפיסה שלהם מקצה לקצה. פתאום שמים לב שחיי אדם נמצאים בסכנה ממשית, ומישהו חייב לעשות מעשה כדי שמשהו יתחיל לזוז.
שיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים יביא לפתרון הבעיה על הצד הטוב ביותר
כאשר יתרחש שיתוף פעולה מלא בין 4 הגורמים בצורה ראויה, אז נתחיל לראות תוצאות בשטח.
בעלי הדירות: שיתוף פעולה עם היזם. הפעלת לחץ על הגורמים המשפיעים. ניסיון להוביל ייזום באופן עצמאי, ע"י התאגדות של בעלי הדירות במבנה מסוכן.
היזמים: דרישה מהרשויות המקומיות לקבל תנאים טובים להשמת פרויקטים בעיר – במיוחד בערי הפריפריה. התנעת תהליכים מול הדיירים השקטים שבכלל לא יודעים מהו תהליך פינוי-בינוי.
העיריות והמועצות: יצירת תכניות מקומיות לעידוד היזמים להגיע אל העיר. הם די תלויים במשרד השיכון והבינוי בנושא הזה ובכלל ברפורמות כאלה ואחרות שהממשלה יכולה להוביל.
משרד השיכון והבינוי: המשרד הכי משפיע בממשלה על נושא הבינוי במדינת ישראל. אם יש משרד שאמור להשפיע ולדחוף, זה בהחלט משרד השיכון והבינוי. הוא למעשה הראש של כל השרשרת הזו. ככל הידוע לנו, ישנם ניסיונות להוביל מהלכים גדולים בנושא ההתחדשות העירונית, את חלקם אולי נזכה לראות כבר בקרוב.
ובכן אנו מקווים שעשינו לכם קצת סדר, ובעיקר שלא הדאגנו אתכם יותר מדי. המטרה היא בעיקר לעורר את תשומת הלב לנושא שעלול להטריד אותנו עוד יותר (מקווים שלא) בשנים הבאות.
ביונדלן מקדמים בימים אלה פרויקט מאוד חשוב, שמטרתו לזרז הליכי התחדשות עירונית. במידה ואתם גרים במבנה מסוכן, מכירים קרוב משפחה או חבר שגר במבנה שעלול להיות מסוכן, אנא מלאו את הפרטים שלכם בשאלון הבא ואנו ניצור איתכם קשר בהקדם לבחינת אפשרות של זירוז הליכי פינוי-בינוי:
