לקנות דירה או לחכות? אם זו ההתלבטות שלכם כנראה שאתם נמצאים במקום טוב בחיים בו התייצבתם ואתם כבר מסתכלים קדימה על התבססות ובנייה של הקן החם והפרטי שלכם. השאלה האם לקנות דירה או לחכות מציקה לרבים מן המעמד הבינוני אשר מצד אחד אינם זוכים ליציבות הפיננסית אשר הם קיוו לעצמם אך מצד שני משתכרים יפה ומרגישים שהנה הגיעה השעה לקנות דירה.
כאשר מגיעים להבנה שקניית דירה הכרחית להתפתחות ולבניית יציבות במשפחה ומתחילים לבדוק מחירים רבים מקבלים פיק ברכיים מסכומי העתק שרק עולים ומאמירים ככל שרק משנים דברים קטנים בדירה או חושבים על עיצוב ייחודי להם. ההתלבטות לקנות דירה או לחכות אם כך הופכת למשמעותית ורלוונטית בהרבה וזאת מאחר ובכולם תיקווה שמחירי הדירות בשנת 2015 הם שיא כל הזמנים ומכאן אולי צפויה ירידה במחירים..
לקנות דירה או לחכות: החלום!
הצעירים כיום כלל לא חולמים על דירה משלהם. ההבנה חלחלה עמוק ולמעט בני עשירים הצעירים לא עוסקים בדילמה הזו. מצד שני ילידי שנות ה80 אשר נמצאים בשלב הנכון והחשוב בחיים בו הם מתחילים לבסס משפחות ומחפשים יציבות שואפים לבית משל עצמם כפי שהם ראו בבית ההורים. החלום של כולם לחיות בדירה משלהם במקום להמשיך לשכור כל החיים מבוססת בעיקר על תחושת השייכות שקניית דירה מקנה והרצון לחיות בצורה דומה לחיים של ההורים שגרו בדירה שבבעלותם.
החלום הישראלי היה ועודנו בית קטן עם גינה וילדים רצים מסביב. אנו מדינה של משפחות, של אהבה ושל חופש ובית קרקע בו יש לנו אחיזה בשטח ובו ניתן להרגיש בטוחים הוא החלום המתוק מכל. אם השנים חלום זה הומר בדירה, לא דירה יוקרתית ולא במרכז העיר אלא רק דירה פשוטה בה ניתן להרגיש שייכים וחמימות של בית – גם חלום זה אינו פשוט להשגה:
לקנות דירה או לחכות: ההתפכחות.
בשנים האחרונות כבר ניתן לצייר את מחירי הדירות בצבעים עזים. לא מדובר בעליית מחירים נקודתית ולא מדובר בעליית מחירים שצפויה להיעלם בטווח של שנים בודדות אלא מדובר במצב חדש הקיים בישראל כמו במדינות אחרות בעולם בה יש מחסור בדירות וביקוש רב דבר שבשוק חופשי מעלה את מחירי הדירות. כל עוד יש מי שישלם על אותם דירות, יהיה מי שימכור להם במחירים מרקיעים.
אז איך נוצרו עליות המחירים הללו:
רגולציה בעייתית שאינה פועלת לטובתו של האזרח היא אחת מהבסיסים המשמעותיים ביותר להיווצרות עליות מחירי הדיור. העובדה שאין תחרות בייבוא חומרי גלם, מכרזי בנייה נתפרים לפי מידה לחברות קבלניות מקושרות וכן עסקאות שנעשות מתחת לשולחן ומל עיריות ומועצות אזוריות מדירות את רגליהן של קבלנים ויבואנים רבים שנתקלים בקירות של אטימות בכל הנוגע לענף הבנייה.
שיווק קרקעות שנעשה על ידי המדינה טיפין טיפין אף הוא אינו תורם למצב הנתון. קק"ל המחזיקה בקרקעות בכל רחבי הארץ ואינה ששה לשווקם לצד משרד השיכון והבינוי שלא מעוניין להוציא מכרזים מוזלים או לספק מכרזים המחוברים בצורה זו או אחרת למציאות המקומית ולצורך העולה מן השוק. גם פעולות שנעשות בקול רעש גדול ועם סיקור תקשורתי נרחב לא מבוצעים בקצב הראוי ובעיקר נמרחים על פני שנים רבות.
בנייה מועטה היא אמנם תוצאה ישירה של 2 הסעיפים הקודמים אך משפיעה באופן ישיר על מחירי הדיור בשנת 2015. קבלנים רבים לא מעוניינים לבנות בכל מקום ובטח שלא פרויקטים קטנטנים שלא מניבים רווח משמעותי לחברה. מכרזים שיוצאים אינם מפתים מספיק וקבלנים לוקחים סיכון בכל זכייה במכרז ולכן הם פועלים פחות לזכות במכרזים.
פועלי בניין מקצועיים אף הם חסרים בענף הבנייה. פועלים פלסטינים ומעט ממדינות עולם שלישי אכן עובדים במרבית אתרי הבנייה בישראל אך מדובר בכמות עובדים הקטנה משמעותית מן הנדרש כדי לנהל כמה פרויקטים בו זמנית וכך חברות נשארות עם מעט פרויקטים ובונים הרבה פחות למרות שיש ביכולתן לעשות יותר.
עלויות חומרי הגלם בשוק שאינו תחרותי משפיעים על תשומות הבנייה ומושלכות על הקונה הסופי. בהיעדר תחרות בשוק המלט, בהיעדר תחרות במגוון חומרי גלם נוספים הנצרכים לבנייה המחירים רק עולים ומתייקרים. באותה העת, מחירי הברזל והציוד המקצועי שנדרשים לבניית רבי קומות עולים וכך גם בפרויקטים המניבים תשואה נאה ליזמים כבר לא בהכרח משתלמים יתר על המידה ולכן המחירים חייבים להיות גבוהים בהרבה.
לצד עליות אלו ההגיוניות ואשר לא צפויות לחלוף במהרה ניתן לצרף את סביבת הריבית הנמוכה. היעדר השקעות בטוחות לאורך שנים ומגבלות בנייה באזורים שמחוץ לקו הירוק ובירושלים ואנו נשארים עם התייקרות מחירים שתישאר איתנו לאורך זמן רב.
לקנות דירה או לחכות: השיקולים.
למרות כל הרצונות ועל אף הקשיים האדירים ברכישת דירה בהחלט יש מקום לשקול היתכנות כלכלית לקניית דירה. ישנם מקרים רבים בהם עדיף לקנות דירה ולשלם משכנתא על פני תשלומי שכר דירה כל חודש. כאשר בוחרים האם לקנות דירה או לחכות חושבים על הדברים הבאים:
הצורך במקום אליו ניתן לארוג, מקום עליו ניתן לומר את המילה "בית" הן דוגמאות לגורמים בעלי משקל אדיר בחיפוש אחר דירה מתאימה לקנייה. כולם יעדיפו לשלם על דירה עשרות שנים כאשר בסופו של יום הם יודעים שדירה זו תהיה שלהם ברבות הימים.
הרצון ביציבות קיים בכל זוג המתחתן ומנסה להקים משפחה בישראל. קשה מאוד להתפתח בחיים כאשר אין את היציבות שיש בדירה, מקום בו הילדים מתרגלים לחיות ומקום בו יוצרים חברויות עם אנשים אחרים. גם שכירות ארוכת טווח לא תקנה את הרגשת היציבות והשקט הנפשי שיש לכם בדירה משלכם ובמקרים רבים כתוצאה מכך מתאפשר להתפתח ולהרוויח יותר גם במשכורת. ולכן בהחלט ראוי לשקול זאת.
חשש מעלייה נוספת של מחירי הדירות שקיימת בכל אחד ואחד במדינה הקטנה שלנו. שוכרים סופגים שנה אחר שנה עליית דמי שכירות באחוזים ניכרים וזאת ללא קשר למשכורת שנשארת בדרך כלל זהה לשנה הקודמת. במקביל לעליית שכר הדירה החלום לדירה משלהם הולך ומתרחק מאחר וההוצאות רק הולכות וגדלות וכל חסכון שיש בידם אינו גודל בקצב עליית מחירי הנדל"ן בישראל.
חשש מירידת מחירי הדירות יגרום לכך שיהיו אחרים שיעדיפו לחכות ולהאמין לאישי הציבור בישראל ולקוות שמחירי הדירות ירדו למרות הכל. ירידות מחירים גם כאשר אכן יקרו לא יהיו גבוהים במיוחד אך האשליה שאולי רק אולי ניתן יהיה לקנות דירה בלי למשכן את החיים גורמת לרבים לדחוק את הקץ ולהמשיך לחכות.
מחיר למשתכן הפרויקט שכל פעם עולה משווק ונגנז גם הוא מושך צעירים רבים לחכות. המחשבה שניתן יהיה לקנות דירה ב20% הנחה במקומות אסטרטגיים אף היא שיקול שיש לקחת כל עוד אתם אכן עומדים בקריטריונים שהוגדרו על ידי משרד הבינוי והשיכון.
היכולת לעמוד בהחזרי הלוואות ומשכנתא מעסיקה רבים. גם משפחות בעלות אמצעים שמרוויחות יפה חוששות לעתים לקחת משכנתא גדולה שתעלים להם שליש מההכנסה הכוללת. החשש שאחד מבני הזוג יאבד את העבודה והמשכנתא תגרור את המשפחה כולה למטה מדירה שינה מעיניהם של רבים. מן הצד השני במידה ויש יכולת ברורה לעמוד בהחזרי ההלוואות הרי שקל יותר להחליט לקחת סיכון ולקנות דירה במחירי הנדלן של שנת 2015 שאינם זולים בעליל.
יציבות בעבודה כצפוי משחקת תפקיד משמעותי בקבלת ההחלטה. אלו העובדים במשרדים ממשלתיים ובגופים גדולים כדוגמת עובדי הנמלים או חברת החשמל ושייכים לדור א' או אפילו דור ב' ומוגנים באמצעות הסכמים שנעשו בעבר לא חייבים לחשוש למשכורתם ולכן קל להם ולבנק לנפק להם משכנתא יוצאת דופן עם ריבית אטרקטיבית ומצד שני עובדי הייטק שאין להם יציבות בעבודה אך מרוויחים היטב חייבים לחשוב בזהירות על הנושא.
גידול צפוי במשפחה חייב להיכנס לחשבון. כל ילד וכל בן משפחה יהיה הוצאה או הוצאות בלתי צפויות שלא בהכרח ניתן לחזות מראש. אם יש לכם ידיעה ברורה שלא צפויים שינויים משמעותיים במבנה המשפחתי הרי שקל יותר לבצע החלטות הנוגעות לעתיד הלא נודע שהרי היציבות הקיימת מאפשרת נטילת סיכונים פחות מורכבים.
האם מחירי הדירות ירדו בקרוב?
הרשו לנו להמר שלא. בשנים הקרובות עם כל הרצונות הטובים של שר החוץ וחבר השרים בממשלה לא צפוי שינוי מגמה דרסטי. אם כי, לא ניתן לחזות קדימה ולכן בנטילת משכנתא או בהחלטה לקנות דירה בהחלט יש לקחת בחשבון את המקרה הגרוע מכל עבורכם ולבחון האם תוכלו לעמוד בו. אם התשובה חיובית הרי שהדילמה לא קשה מידי אך אם יש ספקות כדאי שתתייעצו עם מומחים ותהיו זהירים בהרבה.
