לקנות דירה או לחכות עוד קצת לירידת המחירים שבא תבוא בשנים הקרובות? זו השאלה שאנו מקבלים תדיר מלקוחותינו. נהיה כנים ונגיד ביושר שאין לנו תשובה חד משמעית על שאלה זו אך בהחלט יש לנו כיוון לתשובה שנכונה לשנים 2016-2017 ויכולים להיות לעזר ואותו אנו נשתף במאמר זה לנוחיותכם. אז האם לקנות דירה או לחכות מה עדיף?
לקנות דירה או לחכות עוד – הדילמה!
אכן דילמה קשה. מצד אחד המחירים רק עלו ועלו בעשור החולף ואלו שהאמינו להבטחות הממשלה ולתחושת "הבועה חייבת להתפוצץ" בקרוב נותרו ללא דירה או ערך לכסף שלהם ומצד שני הרי עכשיו אנו בשיא ואולי מפה המחירים רק יתחילו לרדת? מעבר לכך בשנים אלו וככל הנראה גם בשנת 2018-2019 פרויקט מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון צפוי להזרים הרבה מאוד דירות לשוק ואולי זה מה שיעשה את ההבדל? כל תשואה שנתן לכם תיחשב בגדר ספקולציה בלבד מאחר ואנו לא נביאים ואו מחזיקים במידע המלא לקבלת הערכה מסוג זה. יתרה מזאת, אלו שמחזיקים בידע במקומות הנכונים בממשלה פיזרו הבטחות שווא פעם אחר פעם כאשר השוק הוכיח את עצמו כחזק מכולם וגרם להמשך עליית מחירי הדירות.
כדי לענות על שאלה מורכבת זו עלינו לחלק את רוכשי הדירות לשני קבוצות ובתוך קבוצות אלו להציג את הגורמים המשפיעים על עליית מחירים והגורמים המשפיעים על ירידת מחירים כאשר הנתונים הללו בהחלט יכולים לסייע לכם לקבל את ההחלטה או אם תרצו את ההימור הנכון ביותר. מוכנים? יצאנו לדרך:
לקנות דירה או לחכות עוד – דירה ראשונה:
דירה ראשונה לרוב משמשת למגורים והמשמעות היא שמעבר לעובדה שייתכן מאוד שאולי בעתיד נראה ירידת מחירים יש צורך במקום להתגורר בו כעת במציאות העכשווית. בכל חודש שעובר במקום להתקרב לדירה אתם מתרחקים ממנה מאחר ועליכם לשלם שכר דירה ומחירי הדירות לבינתיים עולים.. מצד שני, במידה ואתם בוחרים לרכוש דירה כעת עליכם לעשות זאת תוך התחשבות בצרכים שלכם וביכולת הכלכלית שלכם ובמידה ואכן יש לכם יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא בדומה לדמי השכירות אף אם תשלמו מעט יותר מידי זה בהחלט שווה את ההשקעה. נכון, לא מומלץ להתאבד על משכנתא ורכישת דירה עם יש לכם יכולת גבולית בלבד אבל במידה והבחירה נתונה בין שכר דירה או החזרי משכנתא אין ספק שמשכנתא עדיפה.
ולמרות זאת יש צורך בחלוקת התשובה לשני חלקים:
דירה במרכז הארץ
קניית דירה במרכז הארץ ללא ספק משתלמת גם בעת הזו. ההיצע במרכז הארץ כה נמוך והביקוש כה גבוהה שגם במידה ונראה ירידת מחירים בעתיד היא לא תהיה גדולה מידי. במידה ואתם עובדים ומרכז חייכם נמצא בסמיכות להורים ולתעסוקה שלכם הרי שאין לכם הרבה ברירות מלבד להתגורר במרכז הארץ עם דגש על תל אביב ולמרות מחירי השיא בדירות מדובר בהיצע קיים שלא הולך לגדול יתר על המידה גם בעתיד. המשמעות היא שכל עיכוב והמתנה ברכישת דירה עולה לכם הרבה מאוד כסף.
דירה בפריפריה
בשונה מקניית דירה במרכז הארץ בה יש ביקוש קשיח ומעט יכולת להצגת פתרונות קצרי טווח בפריפריה ובעיקר בפריפריה הרחוקה יש שפע של קרקעות שניתן לבנות עליהם, יכולת של הממשלה לקדם את תכניותיה בצורה טובה יותר ולהוציא לשיווק מאות אלפי יחידות דיור בעשור הקרוב. המשמעות היא שאנו נראה עצירה בעליית המחירים בפריפריה כבר בשנה הקרובה ככל הנראה ובעיקר בכל אותם ערים בהם יש היצע של מכרזי מחיר למשתכן שמהווה פתרון מצוין למחוסרי דיור שזוהי דירתם הראשונה.
ניתן לומר שקניית דירה עבור מגורים, כלומר דירה ראשונה שבראש ובראשונה נרכשת לשם מגורים ורק למפרע כהשקעה לא אמורה להתעכב על סמך אשליות והבטחות של פוליטיקאים שלא ידועים ביושרם הרב. גם במידה ואתם מתגוררים במרכז הארץ וגם במידה ואתם מתגוררים בפריפריה רכישת דירה ראשונה מומלצת וזאת כדי שתוכלו ליהנות מביטחון רב יותר ומיכולת התפתחות טובה יותר של המשפחה במקום חם ואהוב משלכם. העניין הכלכלי אכן משחק תפקיד אך לא משמעותי כפי שנראה ברכישת דירה להשקעה:
לקנות דירה או לחכות עוד – דירה להשקעה:
ברגע שייעוד הרכישה אינו למגורים העניינים מורכבים הרבה יותר וזאת מאחר ואיננו רואים את הנכס לצרכים אישיים אלא למטרת רווח בלבד ועלינו לבחור נכון כדי שלא נצא מופסדים מהעסקה. בשונה מבשנים עברו בהם היה ברור שמחירי הדירות הולכים ועולים פשוט כי אין פתרונות על השולחן ואין מענה על הביקוש האדיר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות החלו לדון בנושא ובשנים הקרובות נראה עוד ועוד הגרלות מחיר למשתכן שיפתחו לבעלי תעודת זכאות מחיר למשתכן והם אלו שירכשו את כל הדירות במכרזים החדשים על הקרקעות שמשרש השיכון מוציא לשיווק ויש חשש אמיתי שפרויקטים אלו אכן ישפיעו על הממוצע הכללי של העסקאות וכתוצאה ישירה מכך יורידו את ערכן של הדירות בערים רבות בישראל.
היצע הפרויקטים והקרקעות הרחב ביותר נמצא בפריפריה ובעיקר בדרום הארץ. מדובר במכרזים צפויים של מאות אלפי יחידות דיור שיופנו בעיקרם לרוכשי דירות ראשונות. מעבר לכך מס רכישה עודכן בשנת 2015 והפך ליקר יותר עבור משקיעים דבר שמונע עסקאות נדל"ן קצרות טווח והכדאיות היא רק להשקעות ארוכות שנים ובעצם אחוז המשקיעים שפועלים תחת שמם (ולא ילדיהם הבוגרים) הולך ויורד בשנה החולפת.
גם משקיעים חייבים להבדיל בין רכישת דירה בפריפריה ובמרכז הארץ:
דירה במרכז הארץ
רכישת דירה להשקעה במרכז הארץ בעת הזו כמו בכל תקופה אחרת משתלמת. כן, במידה ומסתכלים שנים רבות קדימה ניתן לדעת בוודאות שמחירי הדירות יעלה וזאת מאחר ונכסי נדל"ן שומרים על ערכן ואף מעלים בערכן עם השנים וכל עוד ערך הכסף הולך ויורד. המשמעות של רכישת דירה בסביבה בה בעוד עשור או שניים לא יהיה היצע דירות אך כל עולם העסקים והמסחר מתקיים בו ברורה לכל משקיע אך כדי להשקיע ברכישת דירה במרכז הארץ יש להחזיק בהון עצמי לא קטן בכלל וראיה ארוכת טווח. לא נראה שיש איום ממשי על מחירי הדירות במרכז הארץ מאחר ואין פתרון למצוקת דיור זו גם לא במסגרת מחיר למשתכן החדש שמונע קדימה בכל הכוח אך מאפשר היצע דל של כמה אלפי דירות בודדות במרכז הארץ.
דירה בפריפריה
עבור משקיעים רבים השקעה בפריפריה ובוודאי בערים בהם יש מחיר למשתכן והתרחבות מואצת יכולה להיחשב מעט מסוכנת והרי אין הצדקה אמיתית למחירי הדירות הכה יקרים ברוב ערי הדרום והצפון וכדוגמה לכך ניתן לקחת את ההשוואה בין העיר חיפה לעיר אשדוד ובאר שבע כאשר מחירי הדירות בערים הדרומיות יקרות יותר מאלו בעיר מתועשת עם שפע של מקומות עבודה ותעשייה מפותחת. ברוב הערים בפריפריה ערך הדירות גבוהה מהנתון הנכון והראלי עבור דירות אלו וזאת מאחר ואין שום השוואה בין גובה הכנסתם של המתגוררים בעיר לבין המחיר שמנופח בעיקר על ידי התערבות של משקיעים רבים שרוכשים דירות ומשכירים אותם במחירים גבוהים ככל הניתן. ולמרות זאת ישנם מקומות בהם כדאי להשקיע וזאת כאשר ניכר שיש התפתחות תחבורתית ואו תעשייתית משמעותית שתצדיק עליית מחירים בעתיד.
לקנות דירה או לחכות עוד מה עדיף?
אם אתם רואים את הדירה כמקור ביטחון ויציבות של המשפחה. מקום בו אתם מתכננים להתגורר עד סוף חייכם הרי שכל העניין של ערך הדירה לא אמור לעניין אתכם יתר על המידה (כל עוד אתם יכולים לעמוד בעלויות אלו בכבוד) אך במידה ואתם רוכשי דירה ראשונה שרואים בדירה כהשקעה ואו משקיעים הרי שחשוב מאוד לעקוב מקרוב אחר התהליכים השונים ולבחון האם יש הצדקה למחירים הגבוהים והאם אנו צפויים לראות התפוצצות של בועת נדל"ן חמורה בעתיד. במרכז הארץ כנראה שלא נראה הבדלים משמעותיים אך בפריפריה בהחלט יש חשיבות רבה לזהירות בעסקאות נדל"ן.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? רוצים ליווי בהשקעה? פנו אלינו:
