לקיחת משכנתא אינה פשוטה עבור אף אדם. מדובר באירוע משמעותי מאוד שישפיע על עשרות שנים קדימה ויש תחושות קשות לאורך כל התהליך של לקיחת משכנתא. ולמרות זאת, בהחלט ניתן להתקדם אל עבר משכנתא בראש שקט במידה ופועלים נכון ובצורה מחושבת. במאמר זה נסביר איך לפעול בכדי להוזיל עלויות אך בעיקר בכדי שניתן יהיה לקחת משכנתא בראש שקט.
לקיחת משכנתא
לקיחת משכנתא בראש שקט מתחילה בהבנה בסיסית של מהי הלוואת משכנתא. משכנתא הנה הלוואה כפי שמציעים לנו בכל הזדמנות בסניף הבנק. הלוואת משכנתא בכל זאת שונה מהלוואות רגילות בשני נקודות חשובות:
- משכון דירה – ההלוואה נשענת על ביטחונות לבנק בדמות הדירה הנרכשת.
- חיי ההלוואה – ההלוואה נלקחת לטווח שנים ארוך במיוחד (19-21 שנה בממוצע).
בדומה להלוואות רגילות, גם במשכנתא הבנק פועל מתוך אינטרסים כלכליים שמטרתם היא אחת, לגבות מכם ריביות גבוהות ככל האפשר על ההלוואה במשך שנים רבות. בדומה להלוואות רגילות, במידה ולא תעמדו בהחזרים תיכנסו לסחרור די מהר ותיאלצו לשלם יותר על עצם החזקת ההלוואה בחיים. כך שבפועל לא ניתן להיות רגועים אם כי ניתן להבין את מבנה ההלוואה ועל ידי כך להתייחס אליה בהתאם.
מדריך לקיחת משכנתא בראש שקט!
לאחר שהבנו מהי הלוואת משכנתא. עלינו לנסות לגשת לשלב לקיחת משכנתא בצורה רגועה ככל הניתן. עלינו להתייחס להלוואת משכנתא כאל כל מוצר מדף אחר אותו אנו צורכים בתנאים המתאימים לנו. בדיוק כפי שרוכשים בחנות מחשב חדש. כלומר, מבררים מהו המפרט, מה המתחרים מציעים והאם אכן ביכולתכם לעמוד בעלויות הרכישה. כך בדיוק יש להתייחס להלוואת משכנתא. מדובר בסך הכל במוצר מדף בו סכום הכסף הנדרש יהיה זהה בערכו בכל אחד מרשימת בנקים למשכנתאות.
לעומת זאת, במידה ונבצע השוואת משכנתאות בין הבנקים השונים למשכנתאות נוכל להוזיל את העלות על המשכנתא באחוזים ניכרים על ידי בחירת בנק למשכנתאות על בסיס התנאים הרצויים על ידכם. כלומר, ביכולתנו להגיע ליעד הזהה בערכו עבורנו במגוון מסלולים ודרך בנקים שונים ועלינו להשוואת את ההלוואה הרצויה ביניהם בצורה הקרה והמנותקת ביותר שאנו מסוגלים.
כעת ניתן לחלק את התהליך לשלבים:
לאחר שהבנו שהמוצר אינו שונה ממוצרים פיננסים אחרים בהם עשינו שימוש עד היום. לאחר שהבנו שניתן להתמקח ולבצע השוואות שונות להוזלת המחיר בפועל. כעת ניתן לעבור שלב שלב בתהליך לקיחת משכנתא בתנאים נוחים ובראש שקט:
- בירור יכולת כלכלית קיימת – חישוב הון עצמי למשכנתא.
- בירור יכולת כלכלית צפויה – חישוב יכולת עמידה בהחזר משכנתא.
- בירור גובה המימון הרצוי – חישוב גובה המימון שנדרש לנו לקניית דירה.
- בירור סוג משכנתא רצוי – בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית.
- לקיחת משכנתא – חתימה על המסמכים ונטילת המשכנתא.
יצאנו לדרך:
הון עצמי למשכנתא – יכולת כלכלית קיימת
אחד השלבים הראשונים שיש לעשות כאשר שוקלים לקיחת משכנתא הנו לבדוק מה גובה ההון העצמי הקיים לכם. תקנות בנק ישראל מחייבות מינימום של 25% מערך דירה ראשונה בכדי ליטול הלוואת משכנתא (100,000 ש"ח בלבד בפרויקטים של מחיר למשתכן). כלומר, ניתן לחשב את ערך הדירה שתוכלו לרכוש על סמך סכומי הכסף שהצלחתם לחסוך יחד עם עזרה מההורים. כסף זה מהווה מקפצה והוכחת יכולת חיסכון והכנסה בעבור הבנק אך גם עבורכם וככל שאתם מצליחים לחסוך יותר כסף עם הזמן כך הסיכון שאתם נוטלים קטן יותר.
תזרים הכנסות – יכולת כלכלית צפויה
גם אם קיבלתם עזרה מההורים ואו זכיתם בפיס ויש בידכם כמה מאות אלפי שקלים, אין זה אומר שאתם אכן מכניסים מספיק כסף מידי חודש לעמוד בהחזרי משכנתא שצפויים ללוות אתכם עשרות שנים. כלומר, עלינו לבחון גם מהי הכנסתם הפנויה שתשמש למימון החזרי המשכנתא בשנים הקרובות. לצורך כך כדאי לבחון עד כמה אתם יציבים במקום העבודה, עד כמה מקום העבודה יציב, עד כמה יש לכם יכולת למצוא עבודה חלופית במקרה הצורך. ככל שתוכיחו הכנסה פנויה גבוהה יותר ויציבות גבוהה יותר כך אתם נוטלים סיכון קטן יותר וזה ישחק לטובתם גם מול הבנקים השונים.
מימון לדירה – גובה המימון הנדרש לכם
חישוב של שני השלבים הקודמים אמור לגלות לכם איזה סוג דירה או בית ביכולתכם לקנות בעזרת הלוואת משכנתא. תוכלו לדעת מהו גובה המשכנתא המקסימלי שהבנק יסכים להעניק לכם וכמובן מהו גובה המשכנתא המקסימלית שאתם יכולים לקחת ולשרוד בבטחה. עלינו לבחון את הנתונים בצורה רצינית ומדויקת ולחשב גם אירועים חריגים שיכולים להשפיע על כושר ההחזר שלנו בעתיד. כך נחשב חתונה צפויה, הבאת ילדים, פיטורין מהעבודה ועוד מגוון מקרים אפשריים. מומלץ לקחת משכנתא בסכום שיהיה לכם קל לעמוד בו גם במידה ותתקלו בבעיות זמניות.
בחירת מסלול משכנתא – תמהיל מותאם אישית
יש מגוון סוגי משכנתאות (צמוד, לא צמוד, קבועה, משתנה ועוד) בכל בנק יציעו לכם מסלולים שונים כאשר לכל בחירה שתעשו יהיה השפעה ישירה על גובה התשלום שתשלמו בפועל לבנק בעבור המימון לדירה. כלומר, זהו שלב בו אנו לא בוחנים נתוני אמת קיימים ומבוססים אלא נדרשים לבחון מסלולים שונים לאותו היעד מתוך ניסיון לתהות על העתיד לבוא (חיזוי העתיד) וכמובן כאן גם ניתן לחסוך סכומי כסף גדולים במיוחד במידה ובונים תמהיל משכנתא נוח במיוחד אשר נבנה עבורכם בהתאמה אישית בהתאם למצב המשק ומצבכם הכלכלי כעת ובעתיד – מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות.
סיום – לקיחת משכנתא
במידה ובניתם תמהיל משכנתא נוח ומותאם למצבכם הכלכלי ומצב המשק מתוך מחשבה קדימה. כעת אתם יודעים מהו המוצר שאותו אתם רוצים, כעת אתם יודעים מהו המסלול שתרצו לקחת. בהחלט ניתן לקבל החלטות מושכלות ובראש שקט בשלב זה. ניתן לגשת ולבצע מכרז משכנתאות בין כלל שמונת הבנקים למשכנתאות ולראות מי מציע את התמורה הטובה ביותר ואליו אנו נפנה מתוך ידיעה שאין הבדל משמעותי בין בנק זה לאחר מאחר וערך הכסף שנקבל יהיה זהה.
נראה לכם מורכב? מלחיץ אתכם להתמודד לבד מול הבנקים? תשאירו את העבודה ליועץ משכנתאות שאמנם יעלה כמה אלפי שקלים אך יחסוך לכם סכומי עתק במהלך חיי המשכנתא. רוצים לפנות ליועץ משכנתאות פרטי ומומלץ? פנו אלינו כאן ונעזור לכם:
