האם למכור או להשכיר? קיבלתם דירה במתנה או דירה בירושה? מחזיקים דירה בבעלותכם ומרגישים שהגיע הזמן לעבור לדירה גדולה יותר? ההתלבטות האם למכור או להשכיר בוודאי תעלה. מצד אחד, ייתכן וכדאי למכור את הדירה כעת ובמחיר ידוע מראש ובעצם לממש את הנכס שלכם באופן מידי. לחלופין, ניתן להשכיר את הדירה לאחרים ולהרוויח כסף מידי חודש ולמכור את הדירה במחיר גבוהה יותר בעתיד..
למכור או להשכיר – מדריך!
אולי תופתעו לדעת אך רבים מתלבטים בין למכור או להשכיר וזאת ממגוון סיבות מצוינות. תמיד ישנו תחושה שאולי ניתן לפעול בצורה שונה ולהרוויח יותר מהחלטה על מכירת דירה במועד אחר מזה שבחרתם. כדי לקבל החלטה בעד או נגד מכירת דירה במועד זה עלינו להתייחס לשלושה שיקולים:
- מצב שוק הנדל"ן – האם מחירי הדירות עולים או יורדים בעת הזו?
- מצבכם הכלכלי – האם יש לכם יכולת לחכות או שאתם בדרישה לכסף?
- שיקולי מיסוי – האם דחיית מכירת הדירה תשפיע על גובה מיסוי מקרקעין?
האם כדאי למכור דירה או להשכיר לאחרים?
כפי שניתן להבין ממאמר זה עד כה, אין תשובה חד משמעית לשאלה האם למכור או להשכיר. התשובה תשתנה בין אדם לאדם ובין נכס ונכס בהתאם למצב השוק, מצב הבעלים וכמובן חובת המס המוטלת על המוכר. בעצם, בכדי לקבל את התשובה על שאלה כה חשובה זו עלינו לבחון את השיקולים מעלה אחד אחד ולבחון את המקרה שלנו בהתאמה. לשם כך אנו נעבור על שלושת השיקולים ונפרט את כל מה שעליכם לדעת בכדי לקבל החלטה מבוססת על נתוני אמת כך שלא תצאו פראיירים..
להלן המרכיבים בפירוט רב יותר:
1. מהו מצב שוק הנדל"ן במועד קבלת ההחלטה?
ישנם שלושה מצבים אפשריים להגדרת שוק הנדל"ן:
- מחירי הדירות בעליה – מומלץ להמתין.
- מחירי הדירות בירידה – מומלץ למכור במהירות.
- מחירי הדירות בקיפאון – יש לבחון את המקרה לגופו.
הגדרת שוק הנדל"ן תיעשה על בסיס המיקום בו ממוקדם הנכס. כלומר, במידה ומחירי הדירות עולים אך לא באזור הנכס הרי שמדובר בשוק קפוא נכון לעת קבלת ההחלטה. כאשר שוק הנדל"ן בעליה, במקרים רבים בהחלט כדאי לחכות ולהשכיר את הדירה לפרקי זמן בינוניים וזאת בכדי לא להפסיד את השבחת הנכס. לעומת זאת, כאשר מחירי הדירות מציגים קיפאון או אף ירידה, מומלץ למהר ולמכור את הנכס מאחר וכל רווח מהשכרת הנכס צפוי להתקזז עם ירידת ערך הנכס עצמו.
2. מהו מצבכם הכלכלי במועד קבלת ההחלטה?
מצבכם הכלכלי צפוי להשפיע דרמטית על אופן קבלת ההחלטה. כך לדוגמה, במידה ומצבכם הכלכלי מצוין ואינכם תלויים בנכס, הרי שביכולתכם להתעלם במידה רבה ממצב שוק הנדל"ן ולבחור להמשיך ולהחזיק בנכס עשרות שנים נוספות וכך בעצם גם במידה ויש ירידה בערך הדירה באופן זמני, בטווח הארוך דווקא ככל הנראה נהנה מהשבחה נוספת בנכס ובעצם נרוויח מעצם אי מכירת הדירה ומהשכרתה. לעומת זאת, במידה ואתם נדרשים למכור את הדירה לצורך רכישת אחרת, לצורך כיסוי חובות או כל סיבה אחרת, הרי שיש להשוואת בין התשואה האפשרית על הנכס (בסגירת חובות, בקניית דירה אחרת ובכל דרך אחרת) ובין ההכנסה הצפויה משכירות וכמובן מהשבחת או מהפחת בדירה שברשותכם.
3. מה הם המסים על מכירת דירה שעליכם יהיה לשלם?
שני השיקולים הראשונים מתייחסים לעצם העסקה וכדאיותה עבורכם. שיקול זה בוחן עד כמה העסקה כדאית עבורכם מאחר ויש רמות שונות של מיסוי שיחולו על מכירת דירה בהתאם לביצועי השוק ומצבכם הכלכלי. למה אנו מתכוונים? יש מספר אפשרויות:
- זוהי לכם דירה יחידה – ככל הנראה אתם זכאים לפטור מלא ממסים.
- זוהי לכם דירה שניה – עליכם יהיה לשלם מסים על השבחת הנכס.
- מכירת דירה באופן מידי:
- דירה בירושה – במידה ותמכרו מיד לא תחויבו במס שבח (אלא עם המוריש היה חייב).
- דירה במתנה – ייתכן ובמידה ותמכרו מיד יוטל עליכם חובת תשלום מס שבח ומס רכישה.
- מכירת דירה בעתיד:
- דירה במתנה – במידה ותמתינו מספר שנים תזכו לפטור ממס שבח ומס רכישה (מתנה מקרוב משפחה).
- דירה בירושה – תחויבו לשלם מס שבח על כל השבחה ממועד קבלת הדירה ועד מכירתה.
- מכירת דירה באופן מידי:
נסביר:
במידה ואין לכם דירה וקיבלתם דירה במתנה או בירושה, הרי שלא מומלץ למהר ולמכור את הנכס מאחר ולפחות ברמת המיסוי, אין לכם חובת תשלום מס כפי שיש פטור לרוכשי דירה ראשונה עד לערך של 1.6 מיליון ש"ח. זאת כאמור בהתאם לקיום התנאים הראשונים שבעצם מראים על עליית מחירים ושיש לכם יכולת כלכלית שתאפשר לכם להתעכב עם המכירה.
במידה ואתם קניתם דירה חדשה ונדרשים למכור את הישנה. ייתכן ותבחרו לא למכר למכור אותה למשך 18 חודשים מאחר ומשפרי דיור מקבלים פרק זמן למכור את הנכס הקיים מבלי שייחשב כדירה שניה המחויבת במסים. כלומר, במידה ואתם משפרי דיור ויש לכם יכולת להמתין עם המכירה בהחלט אפשרי להשכיר את הדירה לשנה ורק אז למכור ובעצם ליהנות משכירות ומהשבחת הנכס וזאת בפטור ממס למרות החזקת שני דירות במועד המכירה.
במידה ואתם כבר מחזיקים דירה משלכם וקיבלתם דירה נוספת הרי שהעניינים מורכבים יותר מאחר ומרגע קבלת המתנה חובת המס מוטלת על כתפיכם ובמידה והנכס יושבח יהיה עליכם לשלם 25% מס שבח על כך. גם תחת חובת מס בגובה זה משתלם לא למכור את הנכס כל עוד השוק והמצב הכלכלי שלכם מאפשרים זאת.
אז למכור או להשכיר?
כפי שניתן לראות העניינים יכולים להפוך למעט מורכבים לעתים. ההמלצה תהיה תמיד להתייעץ עם מומחה השקעות נדל"ן שיוכל לעזור לכם לבחון את מצבכם ולקבל עבורכם החלטות תוך ניסיון חיזוי העתיד לבוא וזאת בכדי להגדיל ככל האפשר את הרווח על הנכס שבעניין.
מתלבטים לגבי האפשרות למכור או להשכיר? אין לכם עם מי להתייעץ בעניין? תרגישו חופשי לפנות אלינו ונשמח לעזור לכם בייעוץ חינם:
