ליווי עורך דין מומלץ בכלל עסקאות המקרקעין אך כאשר בוחרים בוחנים אפשרות לקניית דירה מכונס נכסים החשיבות בליווי עורך דין חשובה שבעתיים. במאמר זה ננסה להבין מהו כונס נכסים, מה המשמעות של רכישת דירה מכונס נכסים, ובאילו שלבים שירותיו של עורך דין נדרשים בכדי להגן עליכם בצורה מקסימלית.
ליווי עורך דין בקניית דירה מכונס נכסים
כאשר מתחילים בתהליך חיפוש דירה לרכישה מגלים שיש אפשרויות רבות. ניתן לרכוש דירה מקבלן, ניתן לרכוש דירה מיד שניה וכמובן ניתן לרכוש את כלל הדירות בגדלים שונים ובמחירים שונים בהתאם לביקוש והיצע בשוק. אך מעבר לשוק הדירות הרגיל ישנו שוק דירות מקביל בו דירות זולות בכ-20% ולשוק זה קוראים דירות מכונס נכסים.
רכישת דירה מכונס נכסים:
נכסי מקרקעין ודירות בפרט הן העוגן החזק והיקר ביותר במשק בית ממוצע. כאשר משפחה חייבת כסף לבנקים או לנושים פרטיים אך הם אינם מצליחים לעמוד בהחזרים הללו הרי שלא נותרת ברירה אחרת מלבד נטילת דבר הערך היקר ביותר, הדירה ומכירתו בשוק החופשי לשם מימון חובותיהם. מדובר בתהליך כאוב במיוחד בו מפנים את החייבים מביתם ומעקלים את הנכס לטובת הנושים לשם כיסוי החובות. בכל שנה נמכרות אלפי דירות מכונס נכסים למרבה במחיר. אך מאחר ודירות אלו נמכרות בתנאים לא נוחים וללא שום התחייבות או אחריות כלפי הקונים, המחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק וביכולתכם לרכוש דירה במחיר מוזל הישר מכונס הנכסים.
הסיכונים ברכישת דירה מכונס נכסים:
כאשר רוכשים דירה מכונס נכסים אנו חשופים לסיכונים רבים יותר מאשר קניית דירה בתנאי שוק רגילים. הסיכונים הללו מורכבים בעיקר מהפרטים הבאים:
- חוסר וודאות – לא ניתן לדעת בפועל מה מצב הדירה.
- חוסר אחריות – אין אחריות למצב הדירה והוא נמכר כמו שהוא.
- הוגנות במכרז – לא תמיד המכרזים מתנהלים ביושרה והוגנות.
דירות מכונס נכסים נמכרות כמו שהן (As Is). כלומר, לא ניתן לבוא לאחר מכן בטענות לעורך דין שמונה לכונס נכסים ואו לראש הוצאה לפועל בטענות בדבר בעיות צנרת, בעיות תשתית או כל בעיה אחרת שעלולה להפוך את כדאיות העסקה. מדובר ברכישה שנחשבת כיותר מסוכנת ובה הרוכש נוטל אחריות על כתפיו לבדוק את הדירה בכוחות עצמו ולנסות לדלות מידע רב ככל הניתן מהשכנים, על ידי בדיקות לפני קניית דירה וכמובן לערך הדירה בפועל.
יתרה מזאת, פעמים רבות מתמודדים על רכישת הדירה גורמים מפוקפקים שמאיימים ומנסים להטות את המכרז לטובתם בחוסר הוגנות ואף בשימוש בכוח. רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות פשוטה ונוחה אך באותה המידה יכולה להיות מורכבת וקשה ולכן כדאי להגיע לעסקאות אלו מוכנים ומצוידים בעורך דין המתמחה במקרקעין עם דגש על רכישת נכסים מההוצאה לפועל / כונס נכסים.
האם לקנות דירה מכונס נכסים עם ליווי עורך דין?
כן. חד משמעית כן. כאשר ניגשים למכרז לקניית דירה מכונס נכסים מומלץ בחום להגיע יחד עם עורך דין הבקיא במקרקעין ויכול לסייע בידכם להתמודד עם התהליך המסורבל ועם הרכישה והעברת הזכויות בפועל במועד הזכייה בזכויות הדירה. תפקידו של עורך דין בליווי עסקאות כונס נכסים מתחיל הרבה קודם לעסקאות נדל"ן רגילות, כבר מהמועד הראשוני בה מצטרפים למכרז כדאי להתייעץ ולשכור את שירותיו של עורך דין טוב שילווה אתכם בכל השלבים וזאת כדי למנוע כל בעיה או הפרה של תנאי המכרז.
עורך דין טוב ייגש יחד עמכם להגיש את מועמדותכם לרכישת הדירה וילווה אתכם לא רק מרחוק בניירת ובביורוקרטיה אלא גם בשטח במועד הביקור בנכס וזאת כדי לזהות אי אילו בעיות אפשרויות ולהגן עליכם בצורה הטובה ביותר. ליווי עורך דין ברכישת דירה מכונס נכסים תגן עליכם הן מצד הפרות של תנאי המכרז, הן מצד בעלי עניין ומשתתפים מפוקפקים במכרז והן מפני עצמכם וזאת מאחר וביכולתו של עורך דין הבקיא במקרקעין לזהות מגוון רחב של סיכונים שלהם אתם כלל לא מודעים ולמנוע מכם טעויות אלו.
אז מה עושה עורך הדין בעסקאות אלו?
על עורך הדין לבחון כל פרט ופרט בעסקה. בדיקות אלו מתנהלות בסדר הבא:
- התלוות לרוכש דירה מכונס נכסים לביקור פיזי בדירה.
- הכנת הצעה מסודרת לפי הכללים והגשתם לכונס הנכסים.
- הגשת שיק ביטחון ואו ערבות בנקאית בגובה 5%-10% כדמי רצינות.
- הצטרפות והשתתפות במכירה הפומבית מבין המציעים הגבוהים ביותר.
- אישור הזכייה וליווי הרוכש בהעברת התשלום הראשון.
- רישום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה מכונס נכסים.
- העברת מלוא הזכויות לטובת הרוכש והשלמת העסקה.
בראש ובראשונה על העורך דין לבחון את הניירת ואת הרישומים של הדירה ברשויות השונות בכדי לזהות האם יש חריגות בניה ואו הפרות שונות בנכס שיעברו יחד עם הדירה לרוכשים. לאחר מכן עליו לגשת יחד עם הרוכש לדירה המוצעת ולנסות להבחין בכל סימן או צל של ספק שיכול להעיד על כדאיות המשך ההתמודדות בעסקה. לאחר מכן יהיה על עורך הדין להכין ולהגיש את ההצעה הנוחה ביותר עם הרוכש ולהתלוות אליו למכרז הפומבי בו ישתתו מספר אנשים ולהציע יחד עם הלקוח את ההצעה הסופית על הדירה שבעניין.
כאשר רוכש הדירה אכן עלה כמציע הגבוהה ביותר הוא יוכרז כזוכה וכעת על עורך הדין להתנהל מול כונס הנכסים הממונה בדומה לעסקאות מקרקעין רגילות בכדי להעביר את הכספים, לרשום את הזכויות ולהשלים את העסקה כמוצע. כל האמור על בסיס חוזה מכר דירה שהוצע על ידי כונס הנכסים והוסכם על הצדדים. לאחר השלמת העסקה יוציא העורך דין נסח טאבו מעודכן ואישורים נוספים המעידים על הרישומים ועל העברת הזכויות לשביעות רצון הלקוח.
מה העלות לליווי עורך דין?
מדובר בעסקה שלרוב מחייבת שעות נוספות מצד עורך הדין. בשונה מעסקת מקרקעין רגילה כאן על העורך דין להתלוות לרוכש כבר בתחילת ההשתתפות במכרז לזכייה בדירה מכונס נכסים ולכן מחיר השירות יכול להתחלק לשניים:
- עלות עו"ד על הליווי עד לעסקת המקרקעין. (1,000-1,500 ש"ח)
- עלות עו"ד על עסקת המקרקעין בפועל. (5,000)
ישנם עורכי דין שיגבו סכום קבוע מראש על ההצטרפות לתהליך הרכישה מכונס נכסים ולאחר מכן סכום נוסף על הרישום בפועל של הזכויות בדומה לעסקאות נדל"ן רגילות. עורכי דין אחרים ייגבו מהלקוח סכום קבוע מראש למלוא העסקה כאשר נקבע סכום קבוע מראש שיהיה על הלקוח לשלם במידה ולא זכה במכרז לרכישת הדירה.
רוצים עורך דין לעסקאות מקרקעין / ליווי ברכישת דירה מכונס נכסים? השאירו פרטים:
