כמה עולה דירה בברלין – כמה באמת יעלה לך לקנות דירה בברלין?

אנו נדרשים לא אחת לשאלה: כמה עולה דירה בברלין? זו שאלה מצוינת אך התשובה לה מורכבת במיוחד. במאמר זה אנו נסקור את מחירי הדירות בברלין וננסה להבין כמה באמת עולה לקנות דירה בברלין בימים אלו. מאחר ואנו פועלים כמשקיעים, אנו לא רק נחשב את עלות הרכישה אלא גם עלויות נוספות כדוגמת עלויות תיווך, מיסוי מקרקעין ועוד..

כמה עולה דירה בברלין?

כדי לענות על שאלה זו, נכיר במעט את ברלין:

ברלין, בירת גרמניה. העיר מתפרשת על פני 891 קמ"ר ומונה 3.5 מיליון תושבים. (לשם השוואה: תל אביב מתפרשת על פני 52 קמ"ר ומונה 450,000 תושבים). כלומר, מדובר בעיר גדולה וצפופה למדי אשר גודלה בהרבה מכל עיר שאנו מכירים בישראל. בדומה לישראל, ישנם אזורים מבוקשים יותר ואזורים מבוקשים פחות בהתאמה לרמת השירותים ורמת האוכלוסייה המתגוררת במקום. בשונה מבישראל, גם האזורים הפחות נחשבים נגישים למרכז העיר ולמקומות עבודה רבים בזכות תחבורה ציבורית יעילה (מטרו) שמאפשרת תנועה מהירה מצד לצד בקלות וללא פקקים.

מעבר לכך שברלין משמשת כבירתה של גרמניה, יש רבים שרואים בברלין את בירת אירופה וזאת משום וברלין עיר עשירה ומתקדמת אשר מציע מגוון מקומות עבודה בחברות בינלאומיות והשתתפות במסחר הגלובלי. ברלין זוכה להגירה חיובית מכל מדינות אירופה אך גם של מהגרים המחפשים בעתיד טוב יותר. הגירה חיובית של צעירים רבים מכל רחבי אירופה מגדילה כל הזמן את הביקושים לעיר ומכך שגם ערך הנכסים עולה בהתמדה מזה עשור לפחות.

לאחר שצברנו מעט רקע, בואו נענה על השאלה:

כמה באמת יעלה לך לקנות דירה בברלין?

כפי שהזכרנו מעלה, לא ניתן לקבוע מחיר קבוע לנכס בברלין וזאת משום שיש שכונות יוקרתיות ומבוקשות ויש שכונות עניות וחלשות. כפי שלא ניתן לבצע השוואה בין דרום תל אביב וצפון תל אביב, כך לא ניתן לבצע השוואה בין שכונות במרכז ברלין ושכונות בפרברי ברלין. למרות האמור, ניתן להיעזר בנתונים סטטיסטיים ביחס להוצאה עבור מ"ר של מגורים בעיר:

• עלות קניית דירה בברלין:
  • עלות מ"ר דירת מגורים במרכז ברלין: 19,148 ש"ח בממוצע.
  • עלות מ"ר דירת מגורים בפרברי ברלין: 13,079 ש"ח בממוצע.
• עלות שכירות דירה בברלין:
  • עלות דמי שכירות לדירה 1 חדרים במרכז ברלין: 3,204 ש"ח בממוצע.
  • עלות דמי שכירות לדירה 3 חדרים במרכז ברלין: 6,152 ש"ח בממוצע.
  • עלות דמי שכירות לדירה 1 חדרים בפרברי ברלין: 2,345 ש"ח בממוצע.
  • עלות דמי שכירות לדירה 3 חדרים בפרברי ברלין: 4,472 ש"ח בממוצע.

*נתונים נכונים לחודש אוגוסט 2017.

כלומר, במידה ואנו רוכשים דירת 100 מ"ר במרכז ברלין – נשלם: 1,531,840 ש"ח. במידה ונשכיר אותה, נרוויח מידי שנה: 73,824 ש"ח. סכום שמהווה תשואה תזרימית בגובה 4.8%. מדובר בתשואה הגבוהה במעט מזו המוכרת בישראל. אך, יש לזכור שההשבחה המהירה בחלק מהנכסים בברלין היא זו שהופכת את ברלין למבוקשת בידי משקיעים.

עד כאן, הכל בסדר. כעת עלינו לבחון מגוון הוצאות נלוות לרכישת דירה בברלין,

עלויות נוספות בקניית דירה בברלין:

קניית דירה בברלין איננה מסתכמת בעלות הרכישה. על עלות רכישת הדירה יש להוסיף עלויות נוספות וחשובות שמשפיעות על כדאיות ההשקעה. כך לדוגמה:

• עלויות רכישת דירה בברלין:
  • עלויות תיווך בקניית דירה בברלין – 6% מערך הנכס!
  • עלויות מיסוי מקרקעין בקניית דירה בברלין – 5% מערך הנכס!
  • עלויות עורך דין נוטריון בקניית דירה בברלין – 1% מערך הנכס!
• עלויות תפעול דירה בברלין:
  • עלויות החזקת חשבון בנק פעיל בברלין – עלות משתנה.
  • עלויות ניהול על ידי חברת ניהול מקומית – 10% מדמי השכירות.
  • עלויות מיסוי מקרקעין על הכנסה מנכסים – 25% מדמי השכירות.
  • עלויות מס על הכנסה מדמי שכירות בחו"ל – 15% מדמי השכירות.

חשוב לדעת! במידה ואתם מוכרים את הדירה בברלין בטרם עברו 10 שנים יהיה עליכם לשלם מס שבח בגרמניה.

כפי שניתן לראות, עלות רכישת דירה בברלין משתנה דרמטית כאשר מוסיפים רכיבים נוספים לעסקה. יש להוסיף על מחיר הדירה 12% באופן מידי. לאחר מכן, מוטלות על המשקיעים מגבלות רבות ביכולת להעלות את דמי השכירות ובכך בעצם לעתים אין אפשרות להדביק את קצב עליית מחירי הדירות (שוכרים וותיקים ומוגנים). לאחר מכן, יש לבחון את עלויות ההחזקה השוטפות שיכולות להגיע לכדי שליש מההכנסה מדמי השכירות וכל זאת עוד קודם לחובת הדיווח והמיסוי בישראל..

אם כך, למה להשקיע בברלין?

ברלין מהווה השקעה מצוינת בעיקר לאלו המעוניינים להרוויח מהשבחת הנכס ופחות מהתשואה התזרימית שלאחר קיזוזים שונים דומה במאפייניה לרווחים שניתן לקבל על השקעה בישראל. כלומר, במידה ואתם רוצים להחזיק בנכס בבירת גרמניה מתוך הבנה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות עוד ועוד עם המשך תופעת ה"התכנסות לערים", הרי שמדובר בהשקעה כדאית. במידה ואתם רוצים ליהנות מהכנסה מדמי שכירות ופחות מהשבחה של הנכס, הרי שלא בטוח שכדאי לכם להשקיע בברלין..

לסיכום,

רבים שוקלים לבצע השקעות נדל"ן בברלין, מעטים מבינים את המשמעויות הרבות של ביצוע השקעות נדל"ן מרוחקות וללא הידע הנדרש לקבל החלטות מושכלות. במידה ואתם שוקלים לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל, חשוב מאוד שתתייעצו עם יועץ השקעות נדל"ן בלתי תלוי שיעזור לכם להבין האם זהו אפיק ההשקעה הנכון ביותר בעבורכם. ייעוץ השקעות נדל"ן יעזור לכם להבין טוב יותר מה הן היכולות שלכם ואילו מסלולי השקעה מתאימות ליכולות אלו. בכך, אתם מבטיחים לעצמכם ביטחון גבוה יותר בביצוע ההשקעה. רוצים להתייעץ עם המומחים בנושא? השאירו פרטים באתר. בהצלחה.