כמה מס על שכר דירה עליי לשלם?

מסים לא אהובים על אף אחד, מס על שכר דירה עוד פחות מכך שהרי לא מדובר בעסק למטרת רווח אלא דירה אותה בחרתם להשכיר לאחר. אמנם יש תקרת רווח משכר דירה אשר עד אליה יש פטור מס הכנסה אך חשוב להיות זהירים שלא עוברים רף זה ושהשכירות נעשית לפי הקריטריונים שמאושרים בחוק. שכירות למגורים אינה כשכירות כדירת נופש וחשוב בשלב בראשוני לבחון איזה סוג דירה אתם משכירים ולפי תוצאה זו נבחן את עלויות מס ההכנסה על הרווחים משכר הדירה.

רשויות המס בישראל קבוע 3 מסלולי מיסוי לשכר דירה המתקבל מדירות למגורים:

1. מסלול פטור מס מלא משכר דירה.
2. מסלול 10% מס מהשקל הראשון ועד האחרון מרווחי שכר דירה.
3. מסלול מס שולי על רווחי שכר דירה (בניכוי הוצאות ופחת לדירה).

איך בוחרים מסלול מס על שכר דירה?

הבחירה הפשוטה:

פטור ממס הכנסה לשכר דירה ניתן במידה והרווחים משכר דירה מכלל הדירות בבעלות יחיד לחודש עומדת על פחות מ5,010 ש"ח (נכון לשנת 2017) הפטור כולל מס הכנסה, מס בריאות, ביטוח לאומי ומע"מ. כדי לזכות בפטור ממס הכנסה עליכם לעמוד בתנאי השכירות למגורים כפי שמופיע בחוק:

• הדירה חייבת להיות בבעלות פרטית ולא חברה.
• הדירה חייבת להיות בשטח ישראל או בשטחי יהודה ושמרון.
• הדירה חייבת להיות מושכרת למטרת מגורים ולא נופש או עסקים.
• בחוזה שכירות חייב להיות כתוב שמטרת השכירות למגורים בלבד.
• גם רווחי שכר דירה של בן/בת זוג אינם חורגים (יחד) מהרף העליון (5,010 ש"ח נכון לשנת 2017)

החיסרון בשיטה זו: הפטור ניתן רק עד לרף המדובר, כאשר חורגים מתחילים לשלם על כל שקל נוסף לפי רף מס גבוהה של 31% לכל הפחות על רווחים פסיביים, (למעט בני 60 ומעלה) ולכן יש שבוחרים במסלול מס מורכב יותר:

הבחירה המורכבת:

10% מס על כלל רווחי שכר דירה מהשקל הראשון מתאפשרת לאלו שהשכרת הדירות שברשותם אינם עסק אלא אפיק השקעה פסיבית לאדם פרטי. במקרים בהם יש יותר מכמה דירות במקרים רבות עדיף לבעל הדירה לשלם 10% באופן גורף ללא צורך בחישובים כלשהן מהשקל הראשון על פני תשלומי מס הכנסה גבוהים במיוחד לפי מדרגות המס על הרווחים העודפים.

15% מס על כלל רווחי שכר דירה לנכס בחו"ל מהשקל הראשון ועד האחרון. כמו השכרת דירה בישראל כך גם רווחים שנגבו במדינה אחרת חייבים במס בדומה להשקעה בבורסה והשקעות פסיביות אחרות.

מתי זה משתלם? כאשר יש ברשותו של משקיע כמה דירות והרווח המצטבר עומד על 18,000 לחודש. תשלום המס יעמוד על 1,800 ש"ח בלבד. ובמידה ויבחר במסלול פטור מס ישלם 31% מס במינימום על יותר מ12,000 ש"ח ומדובר בשיעור מס מינימלי של 3,700 ש"ח ויותר.

החיסרון בשיטה זו: על המשקיע לדווח בכל חודש ולשלם את המסים על רווחי שכר הדירה תוך חודש ימים – כמובן שניתן לשלם באמצעות צ'קים מראש וישנם שיטות נוספות אך מדובר בכאב ראש. בעל הדירה לא יוכל לחשב פחת או הפחתות אחרות לצד הוצאות על תחזוקת הנכס בהערכת המס השנתית.

תשלום מס שולי על רווחי שכר דירה זהו מסלול שרוב המשכירים לא בוחרים בו פשוט כי הוא פחות משתלם. במסלול זה יגבה מן המשכיר מס לפי מדרגות המס המקובלים במשכורת. מדרגות המס קובעות שככל שהרווחים מן השכירות גבוהים יותר כך המס השולי יהיה גבוהה יותר לפי סולם הדרגות הבא:

• 0-5,280 ש"ח לחודש: 10% מס על רווחים משכר דירה.
• 5,281-9,010 ש"ח לחודש: 14% מס על רווחים משכר דירה.
• 9,011-14,000 ש"ח לחודש: 21% מס על רווחים משכר דירה.
• ומדרגות המס ממשיכות לעלות ככל שהרווחים גדלים…

מתי זה משתלם? כאשר יש ברשותכם נכס עליו אתם מרוויחים מעט יותר ממדרגת המס הראשונה ולכן תשלמו עד לתקרה הקבועה סך הכל 10% מס בדומה למסלול המיסוי בו רבים בוחרים ועל היתרה תשלמו עוד כמה שקלים אך תיהנו מכמה הטבות משמעותיות.

היתרון בשיטה זו: כמשכירים שבוחרים במס שולי בדומה למשכורת אתם זכאים לניכוי הוצאות ליחיד, ותוכלו לנקות מתוך הרווחים את העלויות טיפול, החזקה, וכל פחת שנגרם לדירה כתוצאה מהתנהלות השוכרים. כאשר נמצאים ברף התחתון יש לשקול טוב טוב מה עדיף ולא תמיד מסלול הפטור אכן משתלם.

*כלל האמור מתייחס אך ורק לדירה המושכרת "למגורים" לפי הגדרת חוק מס הכנסה! שימוש בדירה להשכרה כסאבלט לתקופה קצרה, או השכרה של הדירה לעסק, קליניקה ולכל מטרה אחרת תבטל הטבות מס אלו ותהיו חייבים לפי רף המס הגבוהה ביותר.

*לאופן החישוב: תיאום מס: מיסוי על שכר דירה