כדאיות השקעה נקבעת לרוב לפי הפוטנציאל לתשואה אל מול גובה הסיכון. כלומר, אנו בוחנים את גובה ההשקעה הנדרשת והסיכונים להפסד ובוחנים מה הם ההזדמנויות לתשואה מההשקעה. במקרים רבים יש כדאיות השקעה. ולמרות זאת, לא נשקיע את כספינו מאחר וישנם אלטרנטיבות השקעה טובות יותר שיפיקו לנו תשואה גבוהה אף יותר. במאמר זה אנו נתייחס לאופן בחינת כדאיות ההשקעה ברכישת בתים בארצות הברית.
כדאיות השקעה
בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים בוחרים לייצא את כספם להשקעות בארצות הברית. השקעות אלו אמנם מסוכנות יותר אך הן גם מציגות אחוזי תשואה גבוהים יותר ולכן משקיעים נוהרים לארצות הברית בחיפוש אחר בתים שיניבו תשואה אופטימלית. הבעיה באפיק השקעות זה, שרבים נופלים בפח ומבצעים השקעות שכדאיותם מוטלת בספק במקרה הטוב ושאין כדאיות השקעה כלל במקרה הגרוע.
בעצם, לא אחת אנו חוזרים לשאלה הבסיסית ביותר, האם השקעה בארצות הברית אכן משתלמת. התשובה כמובן היא שכן. אך, תשובה זו נכונה אך ורק כאשר התקיימו מלוא התנאים ההכרחיים שנציג בהמשך מאמר זה. כעת, ננסה להבין איך מבדלים השקעה טובה מבין שלל האפשרויות בארצות הברית ואיך בודקים האם יש כדאיות השקעה לנכס נבחר,
איך בודקים כדאיות השקעה בבית בארצות הברית?
במידה ואתם מחפשים השקעות בארצות הברית, בוודאי נתקלתם בלא מעט חברות וקרנות המציעות מגוון רחב של אפשרויות השקעה. חלק מהאפשרויות הללו אכן טובות, אחרות הרבה פחות. אך, משקיעים ישראלים נתקלים בבעיה לא קטנה וזאת מאחר ואין להם את הכלים לבחון את כדאיות ההשקעה ולהבחין בין הטוב והרע.
למזלכם, אנו כאן כדי לעזור לכם לקבל החלטות נכונות. זאת נעשה, על ידי כך שנכיר לכם 2 כלים מאוד פשוטים לשימוש אשר באמצעותם תוכלו להיחשף למלוא המידע החסר שנדרש לכם לשם קבלת החלטה. להלן הכלים:
כלים אלו, מאפשרים לנו לקחת פרטי מידע שקיבלנו מחברות השקעות, קרנות השקעות וכן כל גורם מתווך אחר שמעוניין למכור לכם נכס. להזינם למערכת ולקבל 2 תוצאות מאוד חשובות:
- גובה השקעה – האם המחיר המוצע לנו אכן ראלי ונכון לנכס?
- כדאיות השקעה – האם הסביבה מצדיקה עליית ערך הנכס בעתיד?
פרטים אלו, מאפשרים למשקיעים לקבל את תמונת המצב האמיתית של הנכס ולבחון את גובה ההשקעה לצד גובה הסיכון ועל ידי כך להגדיר האם יש כדאיות השקעה, האם הם אכן צופים שהנכס יניב תשואה כמובטח על ידי הגורמים המתווכים. יתרה מזאת, במקרים רבים ניתן יהיה לבצע השוואה בין ההבטחות שניתנו, בין תוצאות בדיקת נאותות, לבין המציאות בשטח!
איך בודקים כדאיות השקעה עם כלים אלו?
למרות שאולי נשמע לכם מעט מורכב, מדובר במשימה די פשוטה שניתן לבצע בשלבים:
- מבקשים מהגורם המתווך כתובת מדויקת לנכס.
- מבקשים מהגורם המתווך פירוט עלויות מדויק לנכס.
- מזינים את הכתובת באתר Zillow ובוחנים את הנכס.
- בודקים מהו הערך הראלי עבור נכס זה והסובבים אותו.
- בודקים מהו הערך הראלי להכנסה מדמי שכירות בנכס.
- מזינים את שם השכונה עיר באתר areavibes.
- בודקים את הפרטים הבאים:
- דירוג רמת החיים בסביבה המדוברת.
- דירוג עלות המחיה בסביבה המדוברת.
- דירוג החינוך בסביבה המדוברת.
- דירות העבודה והשכר בסביבה המדוברת.
- דירוג הפשע והאלימות בסביבה המדוברת.
- בוחנים האם הסיכון שווה את ההזדמנות.
- מעלים כל שאלה וטענה מול הגורם המתווך בכתב.
- מקבלים החלטה מושכלת ומבוססת על נתוני אמת!.
נראה מסובך, זה לא באמת כל כך מורכב. לרוב, ניתן לראות במבט ראשון באתר ZILLOW ולהבין האם מדובר בסביבה איכותית ומשתלמת ואו באזור בעייתי ומורכב להשקעה. יתרה מזאת, נתוני הסביבה מספרים לנו את הסיפור האמיתי של הנכס וכך אנו מבינים את ערכו.
להלן דוגמאות למקרים שיעלו בבחינת ההשקעה:
אין כזה דבר השקעה מושלמת. כלומר, יש. אך תידרשו להרבה מאוד כסף בכדי לזכות בהזדמנות זו. למרות זאת, יש השקעות בעלות סיכון סביר, אחרות בעלות סיכון גבוהה מידי ולכן מומלץ להתרחק ולבחון אלטרנטיבות אחרות. צירפנו לכם מספר דוגמאות לשם הבהרת הנקודה:
מקרה 1: מחיר הבית נמוך מהמוצג על ידי המתווך.
במקרים לא מעטים, גורמים מתווכים מציגים בתים להשקעה בארצות הברית במחירים הגבוהים ממחיר השוק הראלי. לעתים יש לכך סיבה, המתווכים שיקללו עלויות נלוות של אנשי מקצוע ועלויות שיפוץ. אך במקרים רבים הם "סתם" גורפים רווח על הגב של המשקיעים ואף משלמים למשקיעים "תשואה מובטחת" מהכסף הנוסף שהמשקיעים שילמו. במידה ומחיר הבית באתר ZILLOW נמוך משמעותית מאשר המחיר המוצע לכם, יש לבחון טוב טוב את הסיבה לכך ולפקפק באמינות החברה ואו הקרן שמשווקת לכם את העסקה.
מקרה 2: שכר דירה ראלי נמוך ביחס למובטח לכם.
אתר ZILLOW מציג נתון חשוב במיוחד והוא כמובן גובה שכר הדירה הראלי שניתן לקבל מהנכס. שכר דירה זה ישמש אתכם להוצאות שונות כדוגמת תחזוקה שוטפת, חברת ניהול אך חשוב מכל כתשואה פירותית על ההשקעה. במידה ומבטיחים לכם תשואה של 8%,10%,12% ובעצם כל מספר חלומי אחר, יש לקחת מחשבון ולבדוק האם שכר דירה זה אכן מסוגל לייצר לכם תשואה כה גבוהה, האם התפוסה בשכירות המקומית כה גבוהה שמובטח לכם שוכרים קבועים ואו מתחלפים לאורך כך הדרך?
מקרה 3: הבית נראה ישן, מוזנח ומתקלף.
בארצות הברית, ערך נכס נקבע ברובו על סמך המבנה ולא על סמך הקרקע. כלומר, ערך הקרקע במיקומים רבים שולי ביחס לאיכות הבניה, גודלו של הבית וכן פרמטרים רבים אחרים. כאשר אנו נחשפים לתמונות הבית באתר ZILLOW ורואים שהקירות מתקלפים, הקירות מחוררים ואו קורסים, השטח מוזנח ומיושן, הרי שניתן להסיק שערך הנכס נמוך במיוחד מאחר ומעטים השוכרים שיסכימו לשכור את הנכס במצבו הנוכחי ויש לחשב עלויות גבוהות במיוחד לצורך שיפוץ ותחזוקה כהכנה לקראת השכרת הנכס לדייר. אנו ממליצים להיזהר מנכסים אלו מאחר ועלויות חידוש מבנה גבוהות מאוד!
מקרה 4: סביבת הבית מדורגת באות F בנוגע לאלימות.
בכלי של AREAVIBES יש דירוג שנע בין האותיות A-F כאשר A נחשב לטוב ומוצג בצבע ירוק, F נחשב לגרוע ומוצג בצבע אדום. במקרים מסוימים, דירוג זה נקבע על ידי השוואת שכונה ואו עיר למדינה בה היא שוכנת ולממוצע בכלל ארצות הברית. כלומר, אנו שואפים לנתון כמה שיותר גבוהה ביחד למדינה בה אנו בוחנים השקעה. במידה וקיבלנו תוצאה F בנוגע לאלימות ופשע, הרי שעלינו להבין שבסביבה זו מתגוררת אוכלוסייה מוחלשת ומשום כך, יהיה לנו קשה לקבל דמי שכירות גבוהים ולעתים אף לקבל דמי שכירות בכלל. לכן, ההמלצה היא כמובן להתרחק אלא אם כן אתם ממש אוהבים סיכונים..
מקרה 5: סביבת הבית מדורגת באות F בנוגע לעבודה.
כמו בנוגע לאלימות, גם כאן, יש דירוג שמתבסס על הערכה דומה. אנו שואפים תמיד לחפש השקעות נדל"ן במיקומים בהם יש עבודה בשפע ומשום כך, יש לאוכלוסייה יכולת לשלם שכר דירה כהוגן ובזמן. כאשר יש בסביבה דירוג נמוך, המשמעות היא שאין עבודה ושיש מספר גבוהה של מובטלים שאמנם ישכרו את הבית אך לא יצליחו לשלם שכר דירה במקרים רבים. חשוב מאוד לא להשקיע במקומות בהם לאוכלוסייה אין כסף לשלם שכירות ולבחור בהשקעות בסביבה בה יש דירוג C ומעלה..
לסיכום,
הצגנו לכם כמה כלים יעילים לזיהוי כדאיות השקעה בארצות הברית, הצגנו לכם מספר דוגמאות למשמעות הרבה של היכרות עם נתוני הסביבה והצורך באימות כל דבר שנאמר לכם בכתב ואו בעל פה, הראינו לכם שיש מקרים בהם משתלם להשקיע אך הרבה מקרים אחרים בהם פשוט לא כדאי לקחת סיכונים גבוהים מידי.. אנו ממליצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לפני שמקבלים החלטות חשובות ומשמעותיות כל כך. אנו נשמח לעזור לכם לקבל החלטות נכונות ומושכלות, פנו אלינו להתייעצות חינם:
