יזמות בניה: איך להיות יזם נדל"ן מצליח? איך מתחילים עסקי יזמות בניה?

יזמות בניה מעניינת אתכם? יזמות בניה מושכת אתכם? זה מצוין. מדובר בענף מורכב אך רווחי במיוחד לאלו שעוסקים וטובים במלאכה. כמו בכל תחום אחר בחיים, יש פירמידה וכולם מתחילים ממש מלמטה ונדרשים לטפס אט אט למעלה אך למעלה יש מקום רק לטובים ביותר. במאמר זה אנו נציג את האפשרויות בענף יזמות הבניה ונענה על השאלות שבכותרת.

יזמות בניה

כאשר מדברים על יזמות בניה, מתייחסים לכל הקשור לפיתוח, שיפוץ ובניה בענף הנדל"ן. בישראל נבנים מידי שנה כמה עשרות אלפי דירות, אלפים רבים של מבני משרדים, תעשייה, מסחר ואף מבני ממשלה ומדובר בשוק רחב מאוד עם מקום למספר גדול של שחקנים. למרות זאת, יזמות בניה כמו בכל אפיק אחר שנבחר, כולל סיכונים רבים ותהליכים ארוכים ויש לקחת עובדות אלו בחשבון כאשר ניגשים לתכנן את עתידנו בענף זה.

השאלות החשובות ביותר שעולות בתחילת דרכו של כל יזם:

1. איך להיות יזם נדל"ן מצליח?
2. איך מתחילים עסקי יזמות בניה?

איך מתכננים את המהלכים, איך יוצאים לדרך וממריאים ליעדים שאותם בחרנו בהצלחה רבה?

כדי לענות על שאלות אלו, מומלץ לקרוא את המאמרים הבאים:

• הדרך להצלחה: הדרך בו הופכים ליזמי נדל"ן גדולים ועשירים!
• יזם נדל"ן: רוצה להיות יזם נדל"ן? מדריך איך להתחיל להיום יזם נדל"ן!
• יזמות נדל"ן: איך לומדים לזהות הזדמנויות נדל"ן?

אבל מה זה יזמות בניה?

יזמות בניה הנו תחום מרתק ומיוחד במינו. מדובר בענף אשר מאפשר ליזמים קטנים כגדולים להצליח להרוויח סכומי כסף גדולים במידה והם פועלים בתכנון נכון ומקבלים את העזרה הנכונה. מדובר בענף משמעותי מאוד שמושפע דרמטית מהביקושים בשוק למגורים ומבוסס על צרכים אמתיים של הציבור הרחב ולכן ניתן לראות בענף זה שוק יציב וניתן לחיזוי כך שכובד המשקל ברובו נוחת על אופן ההתנהלות ורמת הבקיאות בתחום היזמות הנבחר.

ענף יזמות הבניה כולל את התחומים הבאים:

• יזמות בניה למגורים.
• יזמות בניה למסחר ועסקים.
• יזמות בניה לעפר ותשתיות עירוניות.
• יזמות בניה למוסדות ומשרדי ממשלה.
• יזמות בניה בהתחדשות עירונית (תמ"א 38).
• ועוד..

המכנה המשותף לכלל היוזמות הללו הן שיש צורך בעבודות בניה ולרוב גם בקבלת מימון בנקאי. מדובר ביזמות שמחייבת בסיס מסוים שכולל ציוד בניה, עובדים, אנשי מקצוע כאדריכלים ומהנדסים וכמובן יכולת להתמודדות עם מערכות ביורוקרטיות וקשרים נכונים ברשויות המקומיות שעוזרים למנף ולהשביח את הקיים ככל הניתן.

אבל, כדי לקבל את התמונה המלאה על ענף יזמות הבניה. נסביר כעת איך נראית עבודתו של יזם בניה:

מה סדר התהליכים ביזמות בניה?

יזמות בניה נעשית לרוב על ידי קבלנים ויזמים בעלי ניסיון במסגרת חברות פרטיות אשר בבעלותם. כל יזם בניה נדרש לעבוד לפי סדר הפעולות הבא:

1. קניית קרקע לבניה / זכייה בקרקע במסגרת מכרזי נדל"ן.
2. הגשת בקשה (ניסיון) לשינוי תב"ע מקומית להגדלת אחוזי בניה מותרים.
3. הכנת תכנון לפרויקט הבניה בפועל וקבלת היתר בניה.
4. שיווק חלק / כל הנכסים בפרויקט טרם תחילת העבודות (פריסייל).
5. תחילת עבודות / בחירת קבלן ביצוע במסגרת מכרז לבניית הפרויקט.
6. סיום עבודות וקבלת היתר אכלוס לרוכשים (טופס 4).
7. מסירת הדירות / המבנה לבעליהם החדשים.

נעבור כעת על כל שלב ושלב ונפרט בהרחבה בנושא:

קניית קרקע לבניה / זכייה בקרקע במסגרת מכרזי נדל"ן:

קבלנים גדולים מחזיקים במלאי קרקעות גדול בכל עת, קבלנים קטנים ירכשו קרקעות לפי הצורך בהתאם ליכולת הכלכלית שבידם. ניתן לקנות קרקעות ממוכרים פרטיים וזאת על ידי ניהול משא ומתן עיקש עד להגעת הצדדים להסכמות ואו על ידי חתימה על עסקת קומבינציה (עסקה בה בעל הקרקע זכאי לחלק מהדירות בתמורה לקרקע). לחלופין, ניתן להתמודד על קרקעות ממשלתיות שמשווקות על ידי מנהל מקרקעי ישראל ואו גופים ממשלתיים אחרים. כדי להתמודד על קרקעות אלו, יש להתמודד יחד עם יזמים אחרים במכרזי נדל"ן בהתאם לתנאים שפורסמו בעבור כל מכרז ומכרז.

הגשת בקשה (ניסיון) לשינוי תב"ע מקומית להגדלת אחוזי בניה מותרים:

כל חלקת קרקע בישראל מוגדרת לשימוש מסוים. כך שיזמי נדל"ן נדרשים לאיתור קרקעות שייעודן בניה. בעדיפות לייעוד בניה רוויה (בניה לגובה)בה ניתן להרוויח יותר מהקרקע. בכל עיר יש תכנית בניין עיר שקובעת מה גובה הבניה המותרת וכמה אחוז מהקרקע ניתן לנצל בפועל. יזמי נדל"ן שוכרים עורך דין המתמחה בהגשת בקשות אלו ומנסה לבקש שינוי תב"ע מקומית לפרויקט הנ"ל מתוך תקווה לקבל אישור ולהגדיל את הרווחים משמעותית. כל בקשה כזו מפורסמת לציבור שמצדו מוזמן להגיש התנגדויות ולמנוע את מתן האישור המיוחל גם במידה והרשות המקומית צפויה לאשר זאת אך מדובר במהלך שכל יזם מבצע כמעט בכל פרויקט.

הכנת תכנון לפרויקט הבניה בפועל וקבלת היתר בניה:

כדי לבנות בית או בניין ובעצם כל מבנה מקרקעין קבוע, יש לקבל היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. כדי לקבל היתר זה, על היזם להכין תכניות בניה מוגדרות מראש לשיקול דעת הוועדה המקומית וזאת הוא עושה על ידי אדריכל שמתכנן את המבנה ומכין "תכנית הגשה" שבתורו מסתמך על התכנון האדריכלי וההנדסי של הפרויקט. במידה וזוכים בשינוי תב"ע, ניתן לתכנן על שטח נרחב יותר וגבוה יותר ולעומת זאת במידה ונענים בסירוב, הרי שיהיה צורך בתכנית שמתכתבת עם התב"ע המקומית ולא חורגת ממנה.

שיווק חלק / כל הנכסים בפרויקט טרם תחילת העבודות (פריסייל):

יזמי נדל"ן שואפים להתחיל במהלך שיווק הדירות עוד קודם לתחילת העבודות בשטח. (רבים מכירים את עסקאות אלו כעסקאות לרכישת "דירה על הנייר") וזאת כדי להקל על היזם לקבל מימון בנקאי לפרויקט ואו לחלופין להימנע כמעט לחלוטין מהצורך במימון זה. כמובן שכל יזם פועל בשלב זה בצורה שונה בהתאם ליכולותיו הכלכליות ולייעוד הנכס שנבנה. כך לדוגמה, יזמי בניה שזכו במכרזי מחיר למשתכן אינם צריכים לשווק כלל את הנכסים מאחר ועושים זאת עבורם במשרד השיכון והבינוי..

תחילת עבודות / בחירת קבלן ביצוע במסגרת מכרז לבניית הפרויקט:

בשלב זה יש הבדל בין קבלני בניה ויזמי בניה. בעוד קבלני בניה יוצאים לדרך ומתחילים לבנות את הבניין באופן מידי ובכוחות עצמם ובעזרת קבלני משנה לחשמל אינסטלציה ועוד.. יזמי בניה יוצאים לרוב למכרז בו מתמודדים קבלנים מתאימים כדי לזכות בעבודה בפועל. השוק הישראלי מעניק בידיו של יזם בניה כוח רב מאחר וחלק מחברות הבניה אינם מצליחות לאייש את כל התקנים שברשותם ולכן עליהם לקחת פרויקטים שאינם רווחיים וזאת רק בכדי לשרוד ולא להפסיד כסף ויזמי הבניה מנצלים זאת כמובן..

ישנם יזמי בניה שמחזיקים חברות שפועלות בשני כובעים:

• חברה שעוסקת ביזמות.
• חברה שעוסקת בבניה בפועל.

חברות אלו מעסיקות זו את זו בהתקשרות מסודרת ועל בסיס חוזים ביניהם למרות שלשני החברות בעלים אחד.

סיום עבודות וקבלת היתר אכלוס לרוכשים (טופס 4):

לא ניתן לאכלס בניין מגורים ללא היתר אכלוס מהרשות המקומית. היתר האכלוס מאפשר לחבר את המבנה לתשתית חשמל, קווי טלפון, תשתיות מים וביוב ועוד ובלעדיו לא נהוג לאכלס את המבנה ולא ניתן לסיים את הפרויקט בפועל מה שמשאיר לעתים קרובות את הדיירים כועסים ומתוסכלים ואת היזם עם חור בכיס. לכן, שלב זה מתחיל לעתים לפני גמר העבודה בפועל וכך מצמצמים פערי זמן בין גמר העבודה ובין קבלת טופס 4 לאכלוס מידי של המבנה ומסירת הדירות לרוכשים.

מסירת הדירות / המבנה לבעליהם החדשים:

כאשר מתקבל טופס 4 ניתן לקבוע סופית שהפרויקט הסתיים וניתן לחשב את הרווחים מהפרויקט המדובר. אך יש פרט קטן שיש לזכור, בשלב זה יש לעבור עם כל דייר ודייר ולהחתימו על טופס שמכונה "פרוטוקול מסירה" בה הרוכשים מאשרים שהדירה תקינה במועד המסירה ושאין להם טענות כלפי החברה. מחתימים את הדיירים במסמך זה בכדי להגן על החברה לאחר מכן בתקופת האחריות ובתקופת הבדק שזכאים הדיירים בהתאם לחוק המכר דירות.

כפי שניתן לראות, מדובר בתהליך משמעותי שיש להכיר ולנהל באופן מקצועי ומדויק. במידה ופועלים ברשלנות בכל אחד מהשלבים, היזם חשוף לתביעות ולהפסדים עתידיים ועדיף לפעול בזהירות ולפי סדר הפעולות הנכון והמדויק ביותר. במידה ואתם שואפים להיכנס לתחום זה, כדאי שתמצאו עבודה באחת מחברות הבניה ותלמדו מקרוב איך נראים הצעדים השונים ותבינו את התמונה המלאה קודם שאתם רוכשים קרקע ואו פועלים במסגרת יזמית אחרת ליזמות בניה.