יזם נדל"ן הנו אדם אשר יש לו יד ורגל בעסקי הנדל"ן. בישראל יש יזמי נדל"ן קטנים לצד גדולים אך כולם התחילו מלמטה. במידה ואתם שואלים את עצמכם, איך אני הופך להיות יזם נדל"ן? הגעתם למקום הנכון. במאמר זה אנו נסקור את פעולותיו של היזם ונבין האם יש לכם את מה שדרוש כדי להתחיל להיות יזם ומהי הסבירות שאכן תצליחו בתחום מורכב כמו נדל"ן.
מיהו יזם נדל"ן?
כדי להיות יזם נדל"ן יש צורך בחוש עסקי מפותח ויכולת חיזוי העתיד על סמך קריטריונים שונים. ישנם יזמים שטובים מאוד במה שהם עושים ומכירים את כל הנפשות הפועלות והשלבים הרבים עד ליצירת רווח ולכן הם יכולים להרשות לעצמם ללכת על גדול. כלומר, לרכוש שטחים ולפעול כדי לאפשר בניה על גביהם תוך גריפת רווחי עתק אך גם תוך נטילת סיכונים לא קטנים. יזמים אחרים יעדיפו להתעסק אך ורק ביזמות בה הסיכון נמוך מאוד כמו ברכישת דירה, שיפוצה והעלאת ערכה ומכירתה לאחר מכן ברווח בטוח ומידי.
יזם נדל"ן הוא בראש ובראשונה איש עסקים. מעבר לעובדה שיש ליזם נדל"ן יכולת עסקית מפותחת (וקשרים במקומות הנכונים) עליו להחזיק בהון עצמי ראשוני שיאפשר לו להיכנס לשוק בו רף הכניסה גבוהה אך הרווחיות נאה במיוחד. מאחר והצטרפות למשק הנדל"ן מחייבת הון עצמי משמעותי יש חשיבות גבוהה הרבה יותר להבנה מעמיקה ברזי עולם הנדל"ן. כאשר אתם שואפים להצטרף לעולם היזמות בנדל"ן כדאי שתקראו מדריך זה שיענה לכם על הרבה מאוד שאלות.
מדריך יזמות נדל"ן
יזמות נדל"ן נחלקת לכמה תחומים עיקריים:
- יזמות נדל"ן – סחר בקרקעות.
- יזמות נדל"ן – השבחת נכסים.
- יזמות נדל"ן – בניה ומכירה.
- יזמות נדל"ן – קניה והשכרה.
- יזמות נדל"ן – נדל"ן מניב.
לכל תחום יש יתרונות וחסרונות וכאשר נכסים לעסוק בנדל"ן יש לבחור את האפיק הנכון עבורכם לפי כמה כללים:
- בוחרים אפיק יזמות נדל"ן לפי היכולת הכלכלית שיש לכם.
- בוחרים אפיק יזמות נדל"ן לפי הידע והמקצועיות שיש לכם.
- בוחרים אפיק יזמות נדל"ן לפי קשרים ושותפויות שיש לכם.
ככל שיש לכם יכולות גבוהים יותר ברמה הפיננסית, המקצועית ואת הקשרים הנכונים ברשות המקומית ובענף הבניה כך הסבירות שתהפכו ליזמי נדל"ן מצליחים גדול יותר. בחירת תחום פעילות שאינכם שולטים בו או אינכם יכולים לממן באמצעים סבירים רק יגרום לכם לקריסה כלכלית וחובות עתק. כדי להצליח ביזמות נדל"ן עליכם להכיר את הנקודות חוזקה והנקודות חולשה שלכם כמו שצריך כך שאכן תוכלו להגיע לעולם עסקי הנדל"ן עם הכוח שנדרש מכם.
איך להתחיל ביזמות נדל"ן?
- השלב הראשון: למידה והתמקצעות אצל יזמי נדל"ן אחרים.
- השלב השני: בירור ולמידה מטעויות של אחרים.
- השלב השלישי: השגת מימון ואו הון ראשוני להשקעה.
- השלב הרביעי: טיפוס מלמטה למעלה לפי המדרגות הבאות:
- עיסוק בשיפוצים והשבחת נכסים בלבד.
- ניהול פרויקטים של בניה עבור גורם אחר.
- בעלות על פרויקטים לבניה ומכירה של נכסים.
- השקעה ברכישת נכסים, השבחתם, בניה ומכירה.
- השקעה בבניה ובהשכרה של נכסי נדל"ן למגורים ולעסקים.
ענף הנדל"ן כמו בכל תחום אחר בחיים אינו נלמד ביום אחד. לא ניתן לשלוט בכל התחומים הקיימים ולהיחשב לטוב ביותר בתוך כמה ימים. עקומת הלמידה יכולה להתפרס על פני שנים רבות ועליכם לדעת זאת מראש. כדי להצליח בענף בו מושקעים סכומי עתק יש לבוא מוכנים ועם הניסיון הראוי. אדם שמתחיל מלמטה כפועל בניין ולאט לאט מתקדם להיות מנהל עבודה ומשם הופך לעצמי שמנהל כמה עובדים בענף השיפוצים וכך עולה שלב שלב ידע בסופו של דבר את כל מה שנדרש ממנו כדי לבצע הערכות נכונות וכדי להגיע למיקומים אליו הוא שואף. כדי להצליח בענף הנדל"ן יש להגיע עם מוכנות ללכלכך את הידיים בעבודה קשה ולבוא מוכנים לפעול מתוך לחצים לא קטנים מצד לקוחות רבים.
שלבים ותחומים יזמות נדל"ן
כעת נציג לכם את תחומי הנדל"ן בהם אתם יכולים לבחור לפעול (לפי סדר):
רוב יזמי הנדל"ן או אם נרצה רוב המשקיעים עוסקים בקטגוריה זו. רכישת דירה מוכנה מקבלן או דירה יד שניה במחיר קבוע בעזרת אנשי מקצוע כדוגמת מתווכים, יועצי השקעות נדל"ן, שמאי מקרקעין, בדק בית, עורך דין לקניית דירה וכן תוך קבלת מימון לדירה מהבנקים וזאת אף מבלי שיהיה להם ידע כלשהו בשוק הנדל"ן. יזמי נדל"ן מהסוג הזה לעתים מחזיקים כמה עשרות דירות שרשומות בבעלותם ומושכרות על ידי חברות ניהול נכסים לשוכרים שמתחלפים בזה אחר זה. נכסים אלו נרכשים כהשקעה לטווח ארוך ולכן בראיה היסטורית של עד 30 שנה אחורה ניתן לראות הצלחות ביזמות מסוג זה והם אכן גורפים רווחים נאים לכיסם מידי חודש ובמידה וימכרו את הנכסים גם מעליית ערך הנכס בפועל.
תנאי הסף לעולם יזמות זה:
- כסף פנוי להשקעה ברכישת הנכסים.
- סבלנות ויכולת אמון באנשי מקצוע.
השבחת נכסים ניתן לעשות כקבלן שיפוצים או כיזם עצמאי. כדי לפעול בשוק זה יש להחזיק באנשי מקצוע או לדעת לשפץ ולנהל עבודות בניין בכוחות עצמכם. פעילות יזמית בתחום השיפוץ והשבחת נכסים רווחית מאוד ובעלת סיכון נמוך במיוחד וזאת מאחר ואתם יודעים כמה הנכס שווה ויכולים לחשב את ערכו לאחר השיפוץ כך שניתן להעריך מה גובה הרווח שיתקבל בתוך פרק זמן קצר. כדי להצטרף לענף זה עליכם לרכוש נכסים במצבים לא אידאליים כך לדוגמה כאשר מדובר בדירה במצב ירוד או בדירה בירושה או בדירה שנמכרת עקב גירושין בהם במקרים רבות יש רצון למכור את הנכס מהר ולרוב גם במחיר מופחת וזאת מאחר והדירה אינה מוכנה למכירה ואינה נראית במיטבה. דירה זו נרכשת מראש במחיר זול, עוברת שיפוץ קוסמטי שגורם לה להיראות נאה ומושכת ומוחזר לשוק במהירות הגבוהה ביותר למכירה לדייר הבא תוך גריפה רווח נאה ובטוח.
תנאי הסף לעולם יזמות זה:
- ידע בביצוע הערכת שווי דירה.
- היכרות עם שוק הנדל"ן המקומי.
- יכולת חישוב עלויות השיפוץ וערכו לאחר מכן.
- הון שמספיק לרכישת דירה יחידה בכל פעם.
בתוך קטגוריה זו ניתן למצאו את כל הקבלני בניין שעוסקים בבניה עבור חברות יזמיות ואו עבור עצמם. חברות בניה המתמחות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם צריך הון עצמי מסוים אך ניתן לפעול על סמך מימון שמתקבל מהדיירים, הבנקים וקרנות ייחודיות שמשקיעות במיזמי נדל"ן. העובדה היא שלתחום עיסוק זה כבר צריך יכולות משמעותיות הרבה יותר וזאת מאחר ויש לנהל צוות עובדים משמעותי בהרבה, יש לדעת איך לתכנן, לנהל ולבצע את הפרויקט וכמובן יש להתמודד עם רוכשי הדירות ואו הדיירים בבניין אותו אתם משפצים. בפרויקטים משמעותיים יש צורך ברישיון קבלן ובידע ובהצלחות מקדימות שיוכיחו שאתם אכן יכולים וראויים לקבל את המיזם לידיכם. לרוב, קבלני בניין אינם נולדים הישר לעושרם אלא בנו את עצמם אט אט כפועלים, שיפוצניקים, קבלני שיפוצים ורק לאחר מכן הגיעו לעסוק בניהול בניה בפועל.
תנאי הסף לעולם יזמות זה:
- חברה עם רישיון קבלן בתוקף.
- ניסיון של מספר שנים לפחות בניהול עובדים ופרויקטים.
- קשרים טובים עם האנשים הנכונים במקומות הנכונים.
- יכולת להשיג מימון לא קטן מהבנקים או קרנות השקעה.
- עצבי ברזל להתמודדות עם מגוון לקוחות ובעיות בבניה.
*ניתן לכלול ניהול קבוצות רכישה תחת קטגוריה זו.
רכישת קרקעות וסחר בהם מחייבת היערכות אחרת לגמרי, כבר לא מדובר בהכרח בבנייה בפועל אלא בזיהוי הזדמנויות ורכישה של קרקע לפני הפשרתה וקבלת האישורים לבניה. היכולת לרכוש קרקע שמורה לרוב לגדולים ביותר מאחר ונכסי קרקע יקרים מאוד בגלל הפוטנציאל האדיר שגלום בהם. יזמים המתמחים בסחר בקרקעות יכולים לאתר שטח או מגרש באזורים אסטרטגיים ולרכוש אותם כגוש אחד ולעתים להחזיק בהם שנים לא מעטות עד למועד בו הם מקבלים את אישורי הבניה. כך לדוגמה, בעלי קשרים מקבלים מידע שקרקע מסוימת צפויה לעבור שינוי ייעוד בעתיד הלא רחוק ולכן רוכשים את השטח כך שבעתיד יבנו עליו פרויקט גדול כעסקת קומבינציה או אפילו בעזרת קבלן פרטי שיישכר על ידם. מעבר לכך, ישנם יזמים שרוכשים שטח חקלאי בערכו המציאותי ובעזרת שיווק אגרסיבי ומכירת חלומות משווקים לציבור זכות לדירה ביום שהקרע תופשר. יש יזמים שמרוויחים מיליונים תוך פרקי זמן קצר מכך.
תנאי הסף לעולם יזמות זה:
- קשרים מעולים במוקדי הידע והכוח ברשויות המקומיות.
- הון משמעותי מאוד שפנוי להשקעות לטווח ארוך.
- יכולת זיהוי והבנה לפוטנציאל ההשבחה וההשוואה לאפיקים אחרים.
- כוח שיווקי משמעותי ושם מוכר בשוק לשיווק הזכויות (קרקע חקלאית)
השקעות בנדל"ן מניב מחייבות סכומי עתק. נדל"ן מניב כולל בין היתר מגדלי משרדים, שטחי מסחר כקניונים ושדרות פתוחות למסחר וכן מתחמי תעשייה רחבי ידיים. כדי להשקיע בנדל"ן מניב יש צורך לרוב בידע ובניסיון כך שרבים מסתמכים עליכם וביכולתכם לדעת שאכן תוכלו לעמוד במיזם כה גדול כאשר את ההחזר על ההשקעה תראו רק בעוד שנים רבות (תשואה של עד 12% בשנה לרוב). ולמרות שכיזם עצמאי שמחזיק נדל"ן מניב יש צורך בסבלנות רבה ישנם פתרונות שונים שמאפשרים גם לאדם פשוט להיכנס לעולם השקעות אלו, קרנות ריט שעוסקות בהשקעות בנדל"ן מניב מספקות נתונים מצוינים והוכיחו את עצמם כהשקעות לא רעות בכלל עם השנים וזוכות לתנאי מס מצוינים.
תנאי הסף לעולם יזמות זה:
- יכולות מימון יוצאת דופן (הקמת מיזם נדל"ן מניב באופן עצמאי)
- אמון בקרנות השונות (להשקעה כחלק מקרן ריט)
- במידה ואתם גם בונים את הפרויקט – כל מה שקבלן בניה צריך.
השורה התחתונה, רוצה להיות יזם נדל"ן? אין תחליף לניסיון מעשי בשטח. שום לימודים תאורטיים ואו הבטחות לא יחליפו את הצורך להכיר את השטח ואת העבודה המעשית וללכלך ידיים. יזם נדל"ן טוב לא נמצא כל היום במשרד אלא עולה יורד ובוחן כל עבודה וכל תכנית שקשורה ליזמות שלו ובודק מאות פעמים שהכל פועל כשורה כי אחרת ההפסדים עלולים להיות קשים במיוחד.
רוצה להיות יזם נדל"ן? השאר פרטים ונחזור אליך עם פרטים על קורסים מתאימים:
קראו עוד על קורס יזמות נדל"ן
