רוכשים דירה חדשה? נדרשים למימון לצורך הרכישה? לכם זו תהיה ככל הנראה הפעם הראשונה ולכן יש מקום לטעויות רבות בדרך. בגלל שאינכם מכירים את כל הניואנסים הקטנים, כדאי לכם ללמוד מהטעויות וההצלחות של אחרים. הדרך הטובה ביותר ללמוד מאחרים תהיה בעזרת טיפים למשכנתא מיועצים פרטיים ומנוטלי משכנתאות בעבר.
טיפים למשכנתא
מאחר ויש אינסוף טיפים שימושיים, אנו החלטתנו לבחור עבורכם את 20 הטיפים הטובים ביותר. סידרנו את הטיפים לפי סדר השלבים בנטילת משכנתא. עליכם ללמוד את הטיפים הללו ולהיעזר בהם בכל שלב ושלב בדרך לקבלת המשכנתא הטובה ביותר.
להלן רשימת הטיפים (הסבר בהמשך):
-
- חשבו את עלות המשכנתא כחלק מעלות הדירה (דירה+ריביות).
- חישבו על העתיד – ילדים, הוצאות נוספות ביחס להחזרים.
- התייחסו להוצאות נלוות (ביטוח, עו"ד, תיווך).
- היעזרו בשמאי פרטי לפני הגעה לבנק.
- בדקו זכאות למשכנתא (משרד השיכון).
- עשו שיעורי בית – בואו לבנק מוכנים.
- רכזו את כל הפרטים הרלוונטיים.
- עשו סקר שוק עוד קודם לביקור בבנק.
- לא מספרים לבנק מה שהוא לא מבקש!
- אל תסמכו על יועץ המשכנתאות בבנק.
- בדקו אפשרות להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני.
- נהלו משא ומתן על מסלול המשכנתא.
- נהלו משא ומתן על גובה הריבית.
- קצרו את משך המשכנתא ככל האפשר.
- אל תתפתו להעלאה גבוהה מידי של ההחזר החודשי.
- וודאו שאתם יכולים לעמוד בהחזר המתקבל.
- נסו להקטין ריביות בנטילת מימון הנמוך מ-60%.
- התבססו על ריבית קבועה כאשר הריבית בשפל.
- פזרו סיכונים על ידי בניית תמהיל משכנתא.
- בצעו השוואה להצעה מול בני משפחה וחברים.
הרחבה אודות הטיפים למשכנתא:
מטרת טיפים אלו להכניס מושגים שונים לתודעה שלכם כך שתוכלו להבין מה אומרים לכם ולקבל תמונת מצב ברורה ככל האפשר,
1. חשבו את עלות המשכנתא כחלק מעלות הדירה (דירה+ריביות):
כאשר רוכשים דירה חדשה, אנו נוטים להסתכל על המחיר שדורשים המוכרים ולא על העלות הכוללת של העסקה. עוד קודם לקבלת החלטה על קניית דירה, כדאי לבצע חישוב גס לעלות הכוללת של הנכס לאחר הוספת הריביות על ההלוואה. אנו מחזיקים בהלוואת משכנתא ממוצעת כ-1.5 ש"ח על כל 1 ש"ח שאנו לווים והמשמעות היא שדירה בעלות של 1,000,000 ש"ח תהיה בפועל 1,375,000 ש"ח (250,000 הון עצמי ו-750,000*1.5).
2. חישבו על העתיד – ילדים, הוצאות נוספות ביחס להחזרים:
גם טיפ זה רלוונטי עוד קודם שיוצאים לדרך ברכישת דירה. חשוב מאוד לנסות ולהבין האם יש אי אילו תכניות משמעותיות שיכולות להשפיע על היכולת הכלכלית שלכם. כך לדוגמה, הרחבת המשפחה, שמחה משפחתית גדולה, עניינים בריאותיים, כל אלו צריכים להיבחן כדי לאשרר שמצבכם ברור ויציב ושיש ביכולתכם את היציבות הנדרשת להלוואה ארוכת טווח.
3. התייחסו להוצאות נלוות (ביטוח, עו"ד, תיווך):
טיפים למשכנתא, מטרתם להפוך את המעורפל לברור. לכן, טיפ זה חשוב מאוד. כאשר קונים דירה ואו כל נכס מקרקעין אחר, יש צורך במגוון שירותים משלימים כדוגמת שירותי עורך דין מקרקעין, שירותי שמאי מקרקעין, שירותי מתווך דירות ולצדן יש עלויות נוספות כדוגמת עלות מעבר דירה, עלות ביטוח משכנתא ועוד..
4. היעזרו בשמאי פרטי לפני הגעה לבנק:
הבנק אינו מנדב כסף על סמך דרישתכם. כדי לקבל הלוואת משכנתא, יש להוכיח שהנכס שנרכש שווה ערך כמוצג. לשם כך יש צורך בהערכת שמאי לדירה, הערכה זו יכולה וצריכה להיעשות עוד קודם שניגשים לבנק לבקשת משכנתא וזאת כדי שתדעו שתוכלו לקבל את המשכנתא וגם כדי שההערכה תהיה מדויקת ולא מופחתת לטובת הבנק.
5. בדקו זכאות למשכנתא (משרד השיכון):
עולים חדשים? בעלי מוגבלויות? משתייכים לבני העדה האתיופית? נולדתם למשפחה ברוכת ילדים? מתגוררים בפריפריה? אתם ככל הנראה זכאים לקבלת הלוואה משלימה ואו משכנתא בתנאים נוחים יותר. חשוב מאוד לבדוק האם אתם זכאים לקבל הטבות בנטילת משכנתא דרך משרד השיכון.
6. עשו שיעורי בית – בואו לבנק מוכנים:
יש הטועים לחשוב שהבנק ידיד ורע, האמת כמובן רחוקה מכך. הבנק משחק תפקיד חשוב בדרך שלכם לדירה אך גם אתם משחקים תפקיד חשוב בדרך של הבנק לרווחיות. ככל שאתם מגיעים לבנק חכמים יותר, כך סביר להניח שתצליחו לחסוך מעט יותר כסף בסופו של דבר וזאת בעזרת מיקוח שעליו נרחיב בהמשך.
7. רכזו את כל המסמכים הרלוונטיים:
כבר בבואכם לבנק בפעם הראשונה, כדאי שתעשו זאת כאשר כל המסמכים למשכנתא מוכנים ובידכם. מסמכים אלו מהווים הוכחות לכך שכל מה שאתם אומרים בבקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא אכן אמת. ככל שאנו מרגיעים את הבנק ומציגים אחריות גדולה יותר, כך הבנק צפוי להציג לנו גמישות גבוהה יותר בריביות שנדרש לשלם בסופו של דבר..
8. עשו סקר שוק עוד קודם לביקור בבנק:
בנקים למשכנתאות בישראל פועלות בשוק זהה אך מציעות מסלולים שונים. כל בנק מציע מסלולים שנוחים עבורו ועליכם לבחון איזה בנק מציע את המסלול הקרוב ביותר לזה הדרוש לכם. יתרה מזאת, כדאי לשמוע גם על היחס שמעניק הבנק ללקוחותיו במועד נטילת ההלוואה ובימים קשים בהם הלווה מתקשה לעמוד בהחזרים.
9. לא מספרים לבנק מה שהוא לא מבקש!:
יש כאלה שנכנסים לבנק ומתחילים לפטפט עם הבנקאי כאילו היה חברם. כלל ברזל הנו לא להציע שום מידע נוסף מלבד הנדרש מכם על ידי הבנקאי. כך לדוגמה, סיפור על מחלת עבר, סיפור על קשיים פיננסיים בעבר, סיפור על פיטורין בעבודה ואו כל נושא אחר שעלול לגרום לבנק לחשוב בשנית צפוי לפגוע בכם ובתנאי המימון הרצויים.
10. אל תסמכו על יועץ המשכנתאות בבנק:
יועץ המשכנתאות בבנק עובד, ניחשתם נכון. עבור הבנק! ככזה, הוא חייב דין וחשבון לבנק, הוא זוכה לבונוסים מהבנק, מסיבה זו בדיוק אסור לנו לסמוך על חוות דעתו ואו הצעתו. יועץ משכנתאות בבנק יכול להיות איש מקצוע מעולה אך ההוראות מלמעלה הן לשווק מסלולים אשר רווחיים לבנק ולכן יש לקחת את דבריו של היועץ הפנימי בערבון מוגבל.
11. בדקו אפשרות להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני:
בהמשך לטיפ הקודם, מומלץ לשלם מעט כסף ולשכור יועץ משכנתאות פרטי. כלכלן שהתמחותו בניהול בקשות לקבלת אשראי ארוך טווח מהבנקים השונים. יועץ זה, ידע איך להתאים עבורכם את המשכנתא האולטימטיבית ולקבלה בבנק שמציע את התנאים הטובים ביותר. מדובר בעבודה לא פשוטה ולכן יש לכך עלות אך זו מתקזזת בטווח הארוך..
12. נהלו משא ומתן על מסלול המשכנתא:
רבים שמים דגש רק על ריביות המשכנתא, הם צודקים ועל כך נרחיב בטיפ הבא אך יש משקל גדול אף יותר למסלול שנבחר. יש מגוון מסלולי משכנתא, ניתן לקבל משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה, משכנתא ללא הצמדה למדד, משכנתא בהצמדה למדד, וכמובן גם סוגים שונים של ריביות (פריים, ליבור)..
13. נהלו משא ומתן על גובה הריבית:
רק אחרי שזכינו במסלול משכנתא מתאים עבורנו, נתחיל בדיון המתיש על גובה הריבית. כל הורדה ולו הקטנה ביותר בריבית המבוקשת שווה הרבה מאוד כסף בטווח הארוך. לצורך המיקוח, נצלו נקודות חוזר כמו ערבות של ההורים, השתייכות למשרד ממשלתי, יציבות גבוהה מאוד בעבודה, קידום צפוי בעבודה ועוד..
14. קצרו את משך המשכנתא ככל האפשר:
זה נושא מעט מורכב, מצד אחד אנו שואפים לקצר את משך חיי המשכנתא ככל האפשר וזאת כדי לחסוך כסף. אך מצד שני קיצור חיי המשכנתא משמעותה העלאה של גובה ההחזר החודשי.. חשוב מאוד לבחון אפשרות לקיצור חיי המשכנתא מאחר וכל שנה נוספת מייקרת את העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא.
15. אל תתפתו להעלאה גבוהה מידי של ההחזר החודשי:
גם כאשר בוחרים לקצר את חיי המשכנתא, חשוב מאוד לבדוק שאכן תוכלו לעמוד בו. שימו לב לכך שגובה ההחזר החודשי יהיה נמוך מ-30% מגובה ההכנסה (נטו) שלה אתם זכאים בכל חודש. במידה וההחזר יהיה גבוהה מידי ותאבדו מקום עבודה / תספגו קיצוץ בהכנסה, לא יהיה לכם דרך לשלם את ההחזרים והסיכון לאיבוד הדירה עולה.
16. וודאו שאתם יכולים לעמוד בהחזר המתקבל:
לאחר שבחרתם מסלול, הוגדרה עבורכם ריבית שתשלמו בכל שלב ושלב.. חשוב מאוד לבדוק שיש ביכם את היכולת לעמוד בהחזר שיידרש מכם. לפעמים ניתן לעמוד בהחזרים כעת אך לא בעתיד ואו להיפך, קשה להתמודד עם ההחזר כעת אך בעתיד יהיה קל יותר וזאת כמובן נתון משתנה בהתאם למסלול המשכנתא שבחרתם.
כעת 4 טיפים אחרונם שיש להתייחס אליהם בכובד ראש:
17. נסו להקטין ריביות בנטילת מימון הנמוך מ-60%:
לא כולם נוטלים 75% משכנתא לדירה בהתאם לתקנות בנק ישראל. ישנם רוכשי דירות המחזיקים בהון עצמי מרשים ונדרשים למימון בגובה 50% ואו 60% מערך הנכס. במקרים אלו, יש ביכולתם של הלווים לנהל משא ומתן עיקש מול הבנק בכדי להקטין את הריבית וזאת כי הבנק נוטל סיכון מופחת ביחס לתיקי המשכנתא הרגילים!
18. התבססו על ריבית קבועה כאשר הריבית בשפל:
במידה ויש לכם יכולת כלכלית סבירה, במידה ויש לכם הכנסה פנויה שנכנסת לחיסכון, במידה והריבית במשק בשפל (שנים 2015-17 הריבית עומדת על 0.1% בלבד), הרי שכדאי לנסות לקבע את הריבית הנמוכה כך שהריבית על המשכנתא תישאר נמוכה לאורך כל חיי המשכנתא. גם אם מעט קשה בהתחלה, זה בהחלט מומלץ.
19. פזרו סיכונים על ידי בניית תמהיל משכנתא:
יש 16 מסלולים קבועים לנטילת משכנתא. אך אנו לא חייבים לקחת סיכון ולבחור במסלול אחד. במקום זאת, ביכולתנו להפחית סיכונים על ידי כך שאנו בונים תמהיל משכנתא שמשמעותו הרכבה של מספר מסלולי משכנתא לאורך חיי ההלוואה. בצורה זו, ניתן להתחיל בהצמדה לריבית פריים לדוגמה ולאחר מכן לעבור למסלול אחר ובכך לשלם פחות כסף.
20. בצעו השוואה להצעה מול בני משפחה וחברים:
אחר כל הטיפים הללו. חשוב מאוד לקחת את התוצאות ולהראותם לבני משפחה וחברים שנטלו משכנתא בעבר. אנשים אלו עלולים לראות דברים שנסתרו מעיניכם ואו להעניק לכם עצות מועילות שאף הן יכולות לחסוך לא מעט כסף. אנו בטוחים שאין אנשים טובים יותר מבני משפחה וחברים לשם השלמת הידע הנדרש למשכנתא.
לסיכום,
טיפים למשכנתא הן כלי נהדר אך הם אינם מחליפים איש מקצוע. טיפים למשכנתא יעזרו לכם לנווט בעולם המורכב של המימון אך עדיף לנווט עם עזרת יועץ משכנתאות מקצועי ואמין. פנו לקבלת עזרה בבחירת יועץ:
