חריגות בניה ניתן למצוא בדירות רבות אך לא תמיד חריגות בניה אלו אכן בעלות רישוי מוסדר בעירייה ולכן במידה והחלטתם למכור את הדירה בשעה טובה אך נעשו בה שינויים חשוב לבחון את הנושא מוקדם ככל האפשר כדי שלא תאבדו קונים פוטנציאליים רגע לפני חתימה על חוזה מכר דירה.
יש לכם חריגות בניה בדירה?
קבלו טיפ חשוב כצידה לדרך מאשת נדל"ן בכירה:
ביצעתם בנכס שינוי משמעותי חיצוני כגון: סגירת מרפסת, פרגולה, חדר נוסף, יחידה על הגג ועוד שינויים משמעותיים במבנה החיצוני של הנכס, ולא דאגתם לרישוי מוסדר של העניין מול העירייה?
- קחו בחשבון כי במעמד החוזה תידרשו להביא אישור מול העירייה שחריגות בניה הוסדרו כחוק.
- קחו בחשבון כי לרוב בדירות גג, גן, ובתים פרטיים יישלח בודק מטעם העירייה לוודא שאכן אין חריגות בנכס.
- גם אם הסדרתם תשלום ארנונה על יחידה/חדר שבניתם הדבר עדיין לא אומר שיש היתר לבניה ובמעמד החוזה לא תקבלו אישור מהעירייה להעביר את הזכויות בטאבו.
חריגות בניה בדירה למכירה – הסיבוכים האפשריים:
- עסקת מכירת הדירה תהיה תקועה עד שיוחלט מה לעשות – עלול לקרר את הקונים.
- בעקבות חריגות בניה הקונים יכולים להתחרט ולרדת מהעסקה.
- הקונים יחליטו להוציא רישוי בעצמם – יבקשו להוריד ממחיר הנכס את עלות הרישוי (במידה והדבר אכן מתאפשר).
- החלטתם לפרק את החריגה – ייתכן שקונים כבר לא יהיו מעוניינים בנכס בצורתו החדשה לצד עלויות פירוק שנופלות על כתפיכם.
- הוחלט ע"י הצדדים שאתם, בעלי הנכס תישאו באחריות התרת החריגה (כמובן במידה וביצעתם בדיקה והדבר אפשרי) יהיה עליכם לעמוד בעלות האדריכל, עלות אגרות רישוי והחמור ביותר – סכום כסף מעסקת מכירת הדירה ייאלץ להישאר בנאמנות לעתים אף יותר מחצי שנה עד לסיום התהליך.
- לא סיפרתם לקונה על חריגות הבניה והעירייה לא שלחה פקח והעסקה הסתיימה "בשלום"?
עליכם לדעת: אם לאחר כמה שנים הקונים שלכם יקבלו מהעירייה צו הריסה, תוכלו למצוא עצמכם בתביעה משפטית על אי גילוי נאות והעלמת מידע (חוסר תום לב).
איך בודקים אפשרות לתוספות בניה באופן חוקי?
בכל מחלקת הנדסה של כל עירייה במדינת ישראל קיימים נציגים המטפלים ספציפית בנושא תוספות בנייה. מדובר על משרד בו נמצאים נציגי הנדסה מטעם העירייה שמקבלים לידם כל בקשה כזו או אחרת של תוספת בניה בכל רחוב או שכונה בעיר.
חשוב להכיר כי לכל שכונה בעיר יש יכולת ניצול מקסימלית של בנייה. (בהתאם לתקנות העכשוויות של העירייה והשכונה) ועל כן הרבה פעמים אפשר למצוא שכונות שניצלו כבר את המקסימום שלהם. ותושבים רבים מוצאים עצמם שולחים אינספור בקשות לתוספות בניה למחלקת ההנדסה בעירייה כאשר אלו אינן נענות או מקבלות התייחסות.
לפעמים זו חלק מהסיבה שתושבים מבצעים חריגות בניה בצורה בלתי חוקית. עם זאת, חשוב לציין כי במקרים חריגים ניתן לפנות ישירות לבניין העירייה ולנסות למצוא פתרון יחד עם נציגי ההנדסה של העיר. כמו כן, האופציה לבצע תוספות בניה ללא חריגות בניה, בצורה חוקית לחלוטין פתוחה בכל עייריה בישראל. חשוב לגשת ולבדוק גם כי בחלק מהמחלקות יש עומס רב על הנציגים, ולפעמים בקשה יכולה להתפספס בתום לב.
נמנעים מביצוע חריגות בניה גם לטובת השכנים מסביב
חשוב להכיר גם בזכויותיהם של השכנים מסביב. לפעמים חריגות בניה עלולות להזיק גם לשכנים הנמצאים בסביבת הנכס. מעבר לעובדה שמדובר על צעד לא חוקי, חריגות בניה עלולות לייצר סכסוכים בין שכנים ובמקרים חריגים לגרום לבעיות רבות. היו מקרים בהם בעלי דירות ביצעו חריגות בניה בצורה בלתי חוקית, השכירו את הדירה לשוכרים. ובכלל השוכרים מצאו עצמם במצבים לא נעימים מול שכנים שמתנכלים אליהם באופן קבוע. כל זאת בעקבות חריגות בניה שהם בכלל לא אחראים עליהם.
אשמח להגיע אליכם ולבצע עבורכם את כל הבדיקות מול מחלקת ההנדסה והעירייה כחלק מהשרות שלי בתהליך המכירה, וכמובן להציע פתרונות יצירתיים ואנשי מקצוע מתאימים לזירוז ההליך.
פנו אלי בטופס המופיע בצד המאמר ואחזור אליכם!
