מרבית המכרזים לבניה מוצעים כיום במסגרת תכנית הדגל של משרד האוצר "מחיר למשתכן". לאחרונה, התכנית אף עודכנה כך שכעת התכנית פתוחה לציבור משפרי הדיור ואף לציבור כולו בהינתן קיומם של תנאים מסוימים. וכעת עלינו לשאול את עצמנו האם מדובר בהזמנות טובה או שמה יש גם חסרונות במחיר למשתכן?
חסרונות במחיר למשתכן
לפני שנתייחס לבעיות וכשלים אפשריים בחלק מהפרויקטים של תכנית מחיר למשתכן, עלינו לציין את שר האוצר משה כחלון לטובה מעצם הרמת הכפפה והענקת הזדמנות אמיתית לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור בישראל. כעת עלינו לבחון את התכנית כהווייתה.
נכון לחודש יולי 2017, עוד לא אוכלסה ולו דירה אחת במסגרת מחיר למשתכן. משום כך, קשה להעריך את מלוא החסרונות בפרויקטים הללו ולכן מאמר זה נסוב סביב חלקיקי ידיעות מפרויקטים שכבר מתקדמים יפה לצד היכרות שלנו עם רוכשי הדירות במסגרת שירות הייעוץ שאנו מעניקים.
להלן החסרונות הבולטים והמיידיים:
- בחלק מהמקרים הפיתוח השכונתי עוד לא קיים.
- בחלק מהמקרים יש חניה עבור 70% מהדירות בלבד.
- בחלק מהמקרים יש רק מעלית אחת למספר רב של דיירים.
- בחלק מהמקרים יש השקעה מינימלית בסביבה ובלובי הכניסה.
את כלל החסרונות הללו ניתן לראות כבר כיום באחד הפרויקטים הראשונים ומתקדמים ביותר במסגרת התכנית – שכונת אחיסמך בלוד. בנייתם של הבניינים במסגרת מחיר למשתכן מתקדמת במהירות ומאפשרת לנו הצצה לאופי הדירות שימסרו בעתיד. להלן חלק מהפרטים מפרויקט זה כפי שפורסם באתר גלובס:
- בניינים בני 10 קומות ו-36 דירות יכללו מעלית אחת בלבד.
- יש חניה עבור 70% מסך הדירות בפרויקט (אין הצמדה לדירות).
- פיתוח התשתיות השכונתיות עוד לא התקדם.
- לובי הכניסה לבניינים קטן ומצומצם למדי.
מעבר לחסרונות הישירים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייתכנו מגוון רחב של בעיות נוספות שחלקן יתגלו רק בעתיד:
מה יכול להסתבך ואיך יראו החיים בדירות מחיר למשתכן?
החסרונות שתוארו מעלה אינם משמעותיים במיוחד. זה נכון שרמת החיים בדירות אלו אינה צפויה להיות כפי שהורגלנו בבניה חדשה ופרטית, אך במחירים בהם זכאי מחיר למשתכן רוכשים את הדירות שלהם, מדובר בהחלט בהזדמנות מצוינת ומשתלמת למדי.
הבעיות המשמעותיות יותר הן כדלהלן:
- טרם מסירת דירה במחיר למשתכן:
- אין יזם אחראי – אין תקשורת במקרים רבים עם הקבלן המבצע.
- על הרוכשים להחליט במהירות על רכישת הדירה בעת זכייה בהגרלה.
- לאחר מסירת דירה במחיר למשתכן:
- ייתכנו ליקויי בניה במחיר למשתכן ולא ברור מי מעניק האחריות / תקופת הבדק.
- אין דרך לדעת מי יהיו השכנים העתידיים בבניין ומידת הקשר בין השכנים.
- ייתכנו לרבים מהזוכים קשיי מימון ומשום כך לעתים יתגלה קושי בתחזוקת הבניין.
- ועוד..
נסביר,
כאשר אנו רוכשים דירה מיזם פרטי, החוק מחייב את היזם להעניק לנו תקופת אחריות ותקופת אחריות מורחבת הנקראת "תקופת הבדק". ליקויי בניה שיתגלו לאחר מסירת הדירה מחייבים את היזם לבצע תיקונים בהתאם לקבוע בחוק. במקרה של מחיר למשתכן, היזם הנו בפועל מדינת ישראל באמצעות משרד האוצר. להיכן יפנו הזוכים את בעיותיהם? איך נדע שחברת ניהול הפרויקט (חברה פרטית) אכן תעמוד לרשותנו?
מעבר לכך, בעוד בשוק החופשי יש סינון טבעי של רוכשי הדירות, בפרויקטים של מחיר למשתכן נוצר ערבוב בין אוכלוסיות שונות וניתן יהיה לראות בבניינים שונים את כלל השסעים בישראל (יהודי, מוסלמי, יוצאי אירופה, יוצאי אפריקה, דתיים, חרדים וחילונים) מתגוררים יחדיו. אמנם, הדבר יכול להיתפס כתיקון מסוים ולאחד את הציבור הישראלי, אך מדובר גם בסיכון גבוהה לסכסוכים ובעיות עתידיות בין השכנים.
לצערנו, אנו נתקלים בזוכים רבים שאינם צריכים לרכוש דירה. לא כי לא מגיע להם, אלא מאחר והם יתקשו מאוד להתמודד עם החזרי המשכנתא. ישנו חשש שייווצרו קשיי מימון אצל חלק מהשכנים שלא חישבו את עלויות הארנונה, עלויות דמי הניהול ואו עלויות ועד הבית לצד כל עלות נוספת בהמשך הדרך. כתוצאה מכך, ייתכנו קשיים שונים בתחזוקה השוטפת של בניינים אלו ומכך לפגיעה בערך הנכסים בעתיד.
לסיכום?
לא ניתן לדעת אילו חסרנות במחיר למשתכן ישפיעו על רמת החיים ואו על הכדאיות בהשתתפות בפרויקטים אלו. יתרה מכך, חסרונות במחיר למשתכן אינם צריכים להטריד אתכם במידה ואין לכם דירה בבעלות מאחר ומדובר בדרך היחידה שלכם להגיע לנחלה ולבית משלכם. לעומת זאת, במידה ואתם בעלי דירות ורוצים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן למשפרי דיור, הרי שאנו ממליצים לכם להמתין מעט ולראות איך נראים החיים בדירות מחיר למשתכן עם אכלוסן הקרוב.
ניתן לומר בזהירות שדירות מחיר למשתכן במרכז הארץ צפויות למשוך אליהם אוכלוסיות חזקות ואף ניתן לומר שמרבית החסרונות במאמר זה לא יתקיימו בהם. לעומת זאת, בערי הפריפריה לא ניתן להתעלם מחששות אלו ויש לעקוב ולראות איך הפרויקטים הללו יתקדמו.
