מהו חישוב משכנתא? איך חישוב משכנתא משפיע על כדאיות ההלוואה? מתי מבצעים חישוב משכנתא? ושאלות רבות אחרות נשארות ללא מענה אצל רבים מידי. אותם אנשים נוטלים הלוואת משכנתא מבלי שהם מבינים לעומק את המשמעות האדירה של חוב ומשכון לטובת הבנק. נטילת הלוואה ארוכת שנים בפריסת החזרים יקרה ומורכבת כלכלית יכולה למוטט את הלווה ואו להכניס אותו למצבים לא נעימים בעליל אך את כל אותם המקרים ניתן לפתור במידה ומבצעים חישוב משכנתא מקצועי עוד קודם לנטילת ההלוואה.
חישוב משכנתא
לא אחת אנו שומעים על סיפורים של אנשים שלא עמדו בהחזרי המשכנתא ודירתם נלקחה מהם. הסיבה לכך שהם לא הצליחו לעמוד בהחזרי הלוואת המשכנתא נעוצה בסיבות רבות כמובן אך אחת הבולטות שבהם היא העובדה שהם לא עשו חישוב משכנתא קודם לנטילתה. פעמים רבות זוגות צעירים משתכנעים לקנות דירה עם 4 חדרים אשר גדולה משמעותית על מידותיהם וזאת תוך ניצול כל ההון העצמי והיכולת הכלכלית שברשותם ולאחר מעשה מוצאים עצמם תחת נטל משכנתא שתחתיו קשה לצמוח ולהתקדם ופעמים רבות אף מאבדים את הנכס שהם רכשו.
כדי למנוע מצבים אלו בנק ישראל מנחה את הבנקים במצבים שונים בהם על הבנק חל איסור לאפשר את מתן ההלוואה. כך לדוגמה עלינו להביא הון עצמי למשכנתא בגובה 25% מערך הדירה במידה ומדובר בדירה ראשונה ו-50% הון עצמי במידה ומדובר בדירה להשקעה. מעבר לכך יש הנחיות לגבי גובה המשכנתא ביחס לגובה ההכנסה וזאת כמובן בכדי למנוע מצבים בהם ההלוואה גדולה מידי ואינה מאפשרת קיום בכבוד דבר שבסופו של דבר יוביל גם לאיבוד הדירה.
אך לא רק בנק ישראל והבנקים אחראים לבטיחות ההלוואה, גם אנו אחרים לוודא שאכן נוכל לעמוד בו ושאנו נוטלים משכנתא בתנאים אופטימליים. במידה ונבחן את הנתונים בצורה נכונה ונבחין בין עיקר לטפל ובין האפשר לבלתי אפשרי ניתן יהיה לחסוך הרבה עגמת נפש וצרות עתידיות.
מה נדרש לצורך חישוב משכנתא?
כדי לבצע חישוב משכנתא עלינו לרוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עם כלכלן שמבין את הנתונים ויודע להיעזר בלוח סילוקין כדי לבחון את האפשרויות השונות שעומדות לרשותכם. לצורך ביצוע חישובים אילו נדרש בין היתר להכין את הפרטים הבאים:
- גובה ההלוואה הרצויה.
- משך השנים להחזרי המשכנתא.
- גובה הריבית על המשכנתא המבוקשת.
- גובה הכנסתנו הפנויה – כסף שנחסך / משולם לשכירות.
- פרטים על יציבות במקומות העבודה.
הפרטים הללו חשובים מהסיבה הפשוטה שעלינו לנסות להבין האם אכן אתם יציבים ובטוחים כלכלית בכדי שאכן יהיה כדאי לקחת הלוואת משכנתא, או אולי כדאי לקחת משכנתא נמוכה יותר וזאת לשם הזהירות מאחר והכנסתם אינה מובטחת ואינה יציבה. מעבר לכך עלינו לבחון כמה אנו מבזבזים מידי יום וכמה כסף אנו מצליחים לחסוך. לאחר שאנו כנים עם עצמנו ובטוחים שאנו יודעים מהי הכנסתנו הפנויה ניתן לגשת לביצוע חישוב המשכנתא:
חישוב המשכנתא יהיה פשוט להפליא. עלינו להזין את הפרטים שאספנו קודם לכן לנוסחאות פשוטות שפורסות עבורנו את הנתונים על פני השנים רבות תוך שקלול גובה הריבית ובכך בעצם מציגה לנו את התמונה המלאה והמדויקת ביותר.
ישנם סוגים שונים של חישובי משכנתא:
- חישוב משכנתא אופטימלית
- חישוב החזרי משכנתא (אקסל)
- חישוב ריבית משכנתא
- חישוב מחזור משכנתא
חישוב משכנתא אופטימלית היא החישוב המוכר והפופולרי ביותר ובה לפני שנוטלים את המשכנתא בפועל נבדוק האם אתם אכן משלמים את המינימום הנדרש והאם אתם נוטלים את הסיכון הנמוך ביותר. כך לדוגמה, נבחן מהו התמהיל והאם תוכלו לעמוד בו בטווח הקצר, הבינוני והארוך. ישנם מקרים בהם נעדיף לשלם יותר כסף בהתחלה אך לשמור על רמת החזרים קבועה ולעומת זאת ישנם מקרים בהם נבקש לשלם מעט בהתחלה ועם הזמן גובה ההחזרים ילך ויתפח. הכל יקבע בהתאם לגובה ההלוואה, משך ההלוואה ומצבכם הכלכלי.
במסגרת חישוב משכנתא אופטימלית נבחן את החזרי המשכנתא בהם נדרש לעמוד בכל שנה ובכל חודש עד לסילוק המשכנתא. נעשה זאת בעזרת טבלאות אקסל בהם נמלא את הפרטים וכך בעצם נוכל לדעת ברמת סבירות די גבוהה בהתאם ליום בו אנו מבצעים את הבדיקה האם אתם אכן תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה. במהלך בדיקה זו אנו נזין את גובה הריבית ולעתים גם הריבית דריבית בכדי לקבל תמונת מצב מדויקת ככל האפשר של גובה ההחזר אך גם גובה התשלום שאתם בעצם משלמים לבנק בסך הכל בסופו של דבר.
ישנם מקרים רבים שכחלק מחישוב המשכנתא נקבע מועדים בהם עלינו לבדוק את ההיתכנות לביצוע מיחזור משכנתא. כלומר, כבר מראש אנו יודעים שמצב השוק צפוי להשתנות ואחת למספר שנים נקבע מועד בו בוחנים את כדאיות ההלוואה ובוחנים דרכים לחסוך כסף או לפרוס מחדש את התשלומים כך שנוכל לעמוד בהם בכבוד וזאת בהתאם לתנאים שמשתנים כל העת.
כלל החישובים מתבססים על הנתונים מעלה ובהם אנו מחשבים את יכולת העמידה שלכם בהחזרי ההלוואה וכמובן האם מדובר בהלוואה האופטימלית כך שבמידה והדברים השתנו והמשכנתא כבר אינה בתנאים הטובים ביותר נוכל לבדוק האם יש אלטרנטיבות שבהם נוכל לבחור.
- חישוב משכנתא לזכאים (נקודות)
בעבר היה עוד סוג של חישוב משכנתא והיא כמובן חישוב הנקודות שכבר אינה כל כך משתלמת עם הריבית הנמוכה במשק אך בעבר היה אפשרי לקבל משכנתא חלקית בתנאים מיוחדים ובריביות נמוכות בהתאם לשיטת ניקוד שאפשרה לבעלי וותק בנישואין ומספר ילדים גבוהה (מותאם לחרדים בעיקר..) לקבל תנאים טובים יותר על המשכנתא.
כפי שניתן לראות חישוב משכנתא אמנם מחייב לרוב עזרה מאיש מקצוע שיוכל להכניס כמה שיותר פרמטרים למשוואה אך בהחלט שווה להשקיע מעט כסף בבניית תמהיל ותנאי הלוואה נכונים לצרכים וליכולת הכלכלית שלכם. רוצים לקחת הלוואת משכנתא? רוצים להיות בטוחים שתצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה? פנו אלינו ויועץ משכנתאות יעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות:
