חוק שכירות הוגנת – חוק שהוגש על ידי סתיו שפיר ורון פולקמן בכנסת הנוכחית (יולי 2015), חוק שכירות הוגנת עושה סדר בשוק השכירות כך שיתאפשר לציבור להסתמך על השכירות לאורך זמן. משמעות החוק היא שמעכשיו במידה ונדרש לשכור דירה יהיו אמות מידה וכללים לאופן בו ניתן להשכיר דירה, להעלות את דמי השכירות, וסעיפים נוספים שיאפשרו לשוכרים שכירות לטווח ארוך מהמקובל היום ובכך לשחרר את הלחץ מהצורך בקניית דירה.
הצעת החוק מנסה להגדיר את ענף השכירות מחדש באמצעות שני סעיפים מרכזיים:
- הגדרה של מהו חוזה שכירות למגורים.
- הגדרה של הגבלה על עליית מחירי שכירות.
- הוספת תיקונים לחוק הקיים להגנה על השוכר.
הצורך בהצעת חוק שתסדיר את השכירות החלה לצוץ בהפגנות יוקר המחיה בשנת 2011 בה שוכרים רבים התלוננו על כך שלא ניתן לבסס חיים יציבים בשוק השכירות של היום. שוק שכירות בו המחירים מזנקים בכל שנה, בעלי דירות קובעים סטנדרטים בלתי ראויים למגורים ומבקשים הון עצום בכדי להתגורר בעיר תל אביב ובערים הסמוכות לה.
אז מה כולל חוק שכירות הוגנת המחודש?
1. חוזה שכירות למגורים חייבת לעמוד בתנאים שונים ולא כל חדר / מחסן יכול להתהדר בשם "דירת מגורים" בעוד כיום מושכרות דירות 12 מטר עם מקלחת על גבי האסלה וללא כיור או אמצעים אלמנטריים הכרחיים החוק מחייב בין השאר: מערכת מים חמים וקרים. מערכת ניקוז ראויה למים. מערכת חשמל ותאורה שראויה למגורים. פתחי אוורור או חלון. גישה חופשית לדירה ולא דרך דירה אחרת. אך יותר מכל בחוק מוגדר שדירה ראויה להיקרא בשמה רק כאשר היא גדולה מ26 מטר.
2. הגבלת עליית המחירים בעד 2% לשנה (למשך 3 שנים) גם אם במהלך התקופה השוכרים התחלפו. מצב זה נועד להחליף את עליות המחירים שמגיעים לעתים לכדי 10% בשנה אחת דבר שאינו מאפשר לשוכר להישאר בדירה אחת מעבר לשנה וגורר חוסר יציבות בחיים האישיים והתעסוקתיים של שוכרים רבים. הגבלה זו היא הוראת שעה שנכונה כל עוד המחירים ממשיכים להאמיר ובעתיד ייתכן ויבקשו לבטלו כאשר השוק מתייצב.
יוזמי החוק מבינים שכיום עלות מעבר דירה וטלטול החיים אינם זולים ולכן השוכרים נמצאים בעמדת חולשה מול בעלי הדירות. אך גם מאמינים שאם יגבילו את עליית המחירים ל3 שנים. המשכיר לא ייהנה מהחלפת השוכרים כפי שנהנה היום ולכן יעדיף מלכתחילה להשכיר לפרקי זמן ארוכים יותר. דבר שיאזן את הצדדים ויאפשר התנהלות תקינה יותר בשוק השכירות.
הפרה של סעיפי עליית המחירים יכולה לגרור קנס ללא הוכחת נזק של עד 2,000 ש"ח ובנוסף החזרת הפרשי הרווח שנוצרו למשכיר. הדרך לנטר פעילות קודמת תתבסס על חובת גילוי של המשכיר לשוכר שעליו יהיה להראות לשוכר את חוזה השכירות הקודם ולהציג את השכר דירה שקיבל קודם לכן.
3. התיקונים המוצעים בחוק הקיים (משנת 1971) אף הם הכרחיים וכוללים דרישה מחודשת לצורה ולתוכן חוזה השכירות. כלומר, לא עוד שוק פרוץ בו החוזה שכירות נוטה לטובת המשכיר ומגביל את השוכר אלא יותר חוזה שכירות מאוזן והוגן לשני הצדדים. בחוזה החדש יהיו חייבים הצדדים לנקוב את משך השכירות, גובה דמי השכירות ועליית המחירים הקבועה ובהתאמה להוסיף אופציה להארכת חוזה והתנאים לקיומה. כלומר, שוכר יוכל להיערך לשכור דירה למשך שנים רבות.
תיקונים נוספים בחוק:
- הסדרת ביטחונות וערבויות וקביעת אופן מימושן.
מוצע: שיעור של שליש מסך כל דמי שכירות לתקופה וערך נמוך מ6 חודשי שכירות (לשכירות ארוכה) ומימוש רק כאשר החוק מאפשר זאת. כלומר, במקרים כדוגמת: אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי מהדירה בזמן וכ"ו - הסדרת האחריות והאופן שתיקונים יעשו בדירה.
השוכר אחראי לתיקון נזקים קטנים ונזקים שנגרמו על ידו ורק על ידי איש מקצוע בתחום. השוכר לא אחראי לתחזוקה או החלפה של צנרת, תשתיות או כל השקעה מסוג זה בדירה.
המשכיר חייב לתקן ליקויים שאינם באשמת השוכר תוך 30 יום ובאופן מיידי כשחייבים. - הסדרת מסירה של דירה וסיום חוזה.
על הדירה להיות ראויה למגורים במסירתה. לא ניתן לבטל חוזה באופן חד צדדי ללא עילה אמתית. וכמובן הסדרת הארכת חוזה השכירות (נדרש התרעה של שלשה חודשים לסיום או חידוש חוזה), אופציה למציאת שוכר חלופי ויציאה מהחוזה ועוד פרטים רבים.
הערכת מגישי הצעת החוק, שכאשר היא תקבל את האישור המיוחל ותהפוך לחוק שחובה לקיימו כבר לא יהיה ניתן לזלזל בשוכרים ויהיה על המשכירים להתייחס אליהם בצורה הראויה. החוק מסדיר תנאים שעל השוכרים לעמוד בהם כדי לזכות בהנחות ממיסוי שנהוגות כיום ובכך לעודד בעלי דירות רבים לקחת חלק פעיל בתנאים החדשים ולכבד את השוכרים.
הצעת חוק זו בסופה אמורה להיות טובה לשוכרים אך לא פחות מכך גם למשכירים שייהנו מהגדרות ברורות בחוק. הגדרות אלו ייתנו מענה הולם לבעל דירה אשר השוכר ממען להתפנות או כאשר נגרם נזק בלתי מקובל על ידי השוכר. ברגע שתנאים אלו ייכנסו לתוקף רמת האמון בין השוכרים למשכירים צפויה לעלות פלאים והביטחון בהשכרת נכסים תהפוך את הצורך בקניית דירה ללא רלוונטית עוד על ידי רבים.
אם אתם עומדים לפני חתימה על חוזה שכירות עדכני, ייתכן שתרצו להראות למשכיר את הצעת החוק והתנאים שבה ולבקש שינסה להיצמד להגדרות הללו כך שייהנה אף הוא מהטבות בעתיד. אמנם רבים לא יסכימו אבל אם אתם ברי מזל ייתכן ותזכו ליציבות כבר מעכשיו וזה בהחלט שווה ניסוי..
צירפנו למעלה את הצעת החוק עצמה יחד עם התזכיר וההסברים הנדרשים שהוגשו ואושרו. הצעת החור ממתינה כעת לאישור הממשלה במושב החורף לשנת 2015 נראה התייצבות מסוימת בענף השכירות והרבה יותר בהירות. דבר שיאפשר לשוכרים לתכנן קדימה ולהיות אופטימיים לעתידם הכלכלי והחברתי.
עדכון: 4.1.2016 – שרת המשפטים איילת שקד מונעת התקדמות ביישום החוק בשל "פגיעה בשוק החופשי" וזאת מאחר ולא נראה שיש לרשות המסים את היכולת לטפל בהטבות שהובטחו לבעלי הדירות שישתפו את דירתם עם רשם השכירויות. כעת מנסים למצוא מודל נכון יותר שיאושר גם על ידי משרד המשפטים.
