יציאה מוקדמת מהחוזה מוקדם מהמוסכם לרוב אינה אפשרית ובמידה ואתם עושים זאת הרי שאתם מפרים את החוזה ומקנים לבעל הדירה את הזכות לתבוע אתכם ולקבל מענה משפטי מבית המשפט על הנזק שגרמתם לו אך ישנם מקרים בהם יציאה מוקדמת מחוזה שכירות לא רק שאינה נחשב כהפרת חוזה אלא היא מזכותכם כשוכרים ולבעל הדירה אין זכות לטעון דבר נגדכם.
בכתבה זו בחרנו להציג מספר מקרים בהם יציאה מוקדמת מחוזה שכירות אפשרית ומה הם המקרים בהם בכל זאת יש בעייתיות מסוימת ביציאה מהחוזה. מאחר ובמרבית המקרים יש סעיף בחוזה השכירות שמאפשר יציאה מוקדמת מהחוזה רק כאשר אתם מביאים שוכר אחר תחתיכם אנו בחרנו בכמה תחומים מרתקים שעולים לאחרונה פעם אחר פעם..:
חוזה שכירות תמ"א 38
חוזה שכירות תמ"א 38 שהיה ידוע טרם החתימה על החוזה.
קיומו של תהליך לאישור תמ"א 38 מופיע כסעיף בחוזה השכירות ולמרות זאת למעט במקרים בהם נכתב בבירור שהשוכר לא יוכל לעזוב את חוזה השכירות ביודעין ולמרות עבודות הפיתוח הרי שיש ביכולתו לעזוב. כדי לשמור על השוכר בדירה במשך העבודות יש דרכים שונות לפתות אותו להישאר על ידי מתן הטבות ואפשרות יציאה בכל זמן כך שהברירה נשארת בידי השוכר למרות הכל.
יש להוסיף סעיפים מתאימים בחוזה השכירות:
סעיף בחוזה השכירות שמחייב ביידוע השוכר על כל התקדמות שמשא ומתן עם החברה הקבלנית או עם הרשויות יכולה להיות חשובה לשני הצדדים שעל ידי עדכון זה השוכר יכול לחשב את דרכו בכל פעם מחדש ולהתכונן נפשית ופיזית לכך שהרעש והחפירות יתחילו בקרוב. עדכון זה מאפשר למשכיר ליהנות מזמן מסוים לאתר שוכר חלופי במקום השוכר הקיים במידה ויעזוב.
מתן אפשרות ליציאה מן החוזה בכל עדכון נחשבת כפריבילגיה אך יש חובת הגינות מסוימת לשוכר שהרי ללא עדכונים אילו וללא יכולת עזיבה לא ירצה לשכור את הנכס גם בתקופה המובילה לעבודות בפועל. יציאה מוקדמת מהחוזה שכירות היא זאת שנותנת לשוכר את הרוגע הנפשי לשכור מתוך ידיעה שכפי שדברים נהוגים בישראל ייתכן זמן רב עד לרגע שהעבודות יתחילו בפועל ולבינתיים הוא נהנה מדירה נוחה ונעימה.
יש להיטיב עם השוכר כדי שיבחר להישאר בזמן העבודות:
הפחתה בעלויות השכירות כפיצוי על חוסר הידיעה של המועד בו יתחילו העבודות בפועל והפחתה נוספת צפויה במידה והשוכר בוחר להישאר לשכור למרות עבודות התמ"א 38 דבר שנוח לבעלי הדירה. הישארות בדירה בבניין שעובר תהליך של תמ"א 38 אינה פשוטה כלל ולכן לרוב מדובר בשוכרים שאינם נמצאים בדירה משך כל שעות היום ולא סובלים יותר מידי ולמרות זאת מאחר וקשה עד בלתי אפשרי לאתר שוכרים נהוג להפחית בעלויות השכירות כדי לפתות את השוכר להישאר כאשר השוכר יכול ליהנות מהוזלה של עד 30% מדמי השכירות הממוצעים בסביבה!
קביעת שכר דירה קבוע למשך זמן דומה לזמן העבודות או אפילו מספר שנים לאחר העבודות יכולה להיות מפתה אף היא מאחר וערכו של הדירה עולה, מותקנת מעלית ונוספת לרוב חדר ביטחון או מרפסת לרווחת השוכר. השוכר אמנם לא חייב להישאר אך במידה ויבחר בכך ימשיך לשלם דמי שכירות רגילים במהלך השיפוצים ולאחריהם כפיצוי על עגמת הנפש שכרוכה בדבר אך שיטת פיתוי זו בעייתית לפעמים ובמיוחד כאשר בעלי הדירה מעוניינים למכור את הדירה לאחר מיד בתום העבודות אך יתקשו לעשות זאת כאשר יש שוכר שמוגן מתוקף חוזה השכירות למשך פרק זמן נוסף במחיר נמוך יותר.
ביטוח על רטיבות, צנרת ונזקים אף היא חייבת להופיע בחוזה השכירות שהרי במשך זמן העבודה על תמ"א 38 יש הרבה נזקים שנגרמים למבנה. דבר שאין אפשרות להטיל על כתפיו של השוכר ולרוב קבלן הביצוע הוא זה שנוטל על עצמו את ביטוח המבנה והאחריות לתיקונים שנגרמו כתוצאה מן העבודות – יש להכיל סעיף מתאים בחוזה שכירות תמ"א 38 כדי לתת שקט נפשי לשוכר.
קיומו של תהליך לאישור תמ"א 38 היה מוכר וידוע אך לא הופיע בחוזה השכירות כבר יהיה מורכב יותר מאחר ויש בכך משום שייתכן ונאמר בעל פה לשוכר דברים שונים שיגרמו להטעיה אך יהיה קושי רב להוכיח טענות אלו. ניתן לראות מקרים רבים בהם מדברים על פרויקט תמ"א 38 שנים רבות ודיירים רבים מתנגדים לו ועל בסיס התנגדות זו שוכר בוחר להיכנס לדירה אך בחוזה השכירות אין אזכור לכך. ישנם פעמים רבות בהם זו תהיה עילה מספקת לסיום חוזה.
כאשר יש שלט בבניין אך נאמר לשוכר שכנראה שיש עוד זמן רב ניתן לראות זאת כמאין הסכמה של השוכר לקחת על עצמו את הסיכון שדברים אכן יזוזו לאט והוא ייהנה משכירות קצרת טווח בדירה הנבחרת. במקרה זה יהיה קשה לטעון שלא היה ידוע לו על תמ"א 38 שמתגבש ועל אף שלא כתוב זאת בחוזה השכירות למעט במקרים בהם נעשה הטעיה החוזה יכול יישאר בתוקף.
חוזה שכירות תמ"א 38 שנודע במפתיע לאחר קיום חוזה.
חוסר תום לב (העלמת מידע) מצד המשכיר אסורה בכל חוזה ולא רק בחוזה שכירות. בחוזה שכירות שעוסקת במקרקעין מדובר בדבר חמור בהרבה מאחר ויש חובה להעלות את הדברים על הכתב. במידה והמשכיר "שכח" ליידע את השוכר בדבר פרויקט תמ"א 38 שצפוי לרקום עור וגידים בבניין המגורים ולא טרח לציין זאת בחוזה השכירות הרי זה חוסר תום לב שהרי מדובר בהעלמת מידע במכוון מצידו של המשכיר ויש פגם בחוזה זה.
ביטול חוזה השכירות מתבצע באופן מיידי במקרים מסוג זה והשוכר יכול לפתוח בהליכים מול המשכיר בבית המשפט בתביעה על עגמת נפש ובדרישה לפיצוי בהתאם. חוזה זה אינו תקף שהרי נעשה תוך העלמה ברורה מצידו של המשכיר והשוכר נפגע קשות כתוצאה מכך שהרי לא יכל לדעת או להיערך לקראת עבודות אילו בשום דרך שהיא.
חוזה שכירות פינוי בינוי
חוזה שכירות פינוי בינוי במקרים בהם יש הסכמות בין הצדדים דווקא יכולים להיות בסדר גמור. במקרים רבים מדובר בבניין דירות הממוקם בציר מרכזי וליד מקומות עבודה ולמרות שהבניין עתיד להיחרב ולהיבנות מן היסוד יש זמן מה עד לביצוע הפרויקט והדירות לא שוכנות ריקות. חוזה שכירות בבניין שעתיד לעבור פינוי בינוי חייב להכיל סעיפים ברורים שמיידעים את השוכר על כך שזמן השכירות קצוב ומדובר בחוזה שכירות לזמן קצר.
פיצוי מוסכם וקבוע מראש יכול להיות דרך מצוינת לאתר שוכרים לדירה שזמן השכירות בה מוגבלת ואין רצון להשקיע יותר מידי בשיפוץ. במקרים רבים מדובר בהוזלה משמעותית בדמי השכירות או במתן מענה מיידי ליום בו יתבצע הפינוי בינוי כדוגמת מעבר לדירה אחרת בבעלות בעל הדירה או מתן הטבות בחשמל ובמים כך שרבים יחפצו לשכור אותה וליהנות ממנה כל עוד אפשר. דבר זה מוכר ומוסכם וטוב לשני הצדדים שהרי המשכיר יתקשה לאתר שוכר נוח לתקופה קצרה והשוכר שמחפש נוחות במחיר נורמטיבי ימצא דירה שעונה לדרישותיו.
חוזה שכירות פינוי בינוי במקרים בהם אין הסכמות בין הצדדים כדוגמת מקרים בהם מדובר בחוזה שכירות ארוכת טווח תתברר כמוקש לא קטן עבור המשכיר שהרי השוכר אינו מוכן לקבל את העבודה שעליו להתפנות מן הנכס קודם למועד סיום החוזה שהרי יש לו תכניות ואורח חיים קבוע שמתבסס על הדירה אותה הוא שוכר מכם.
חוזה שכירות פינוי בינוי קשה בהרבה במקרים בהם מדובר בחוזה שכירות לעסק שהרי מדובר על מוניטין ארוך שנים ויש משמעות רבה למיקומו של בית העסק אך כאשר מדובר בכסף גדול נוטים לשכוח את בעל החנות הקטנה ולדלג עליו אך לבית המשפט ייתכנו דעות אחרות לגמרי:
פיצוי שיקבע על ידי בית משפט יכול להיות גבוהה במיוחד במקרים בהם השוכר נפגע משמעותית כתוצאה מפינויו קודם למועד סיום החוזה. הפרה זו של חוזה השכירות היא הפרה בוטה ועקרונית של החוזה כולו ובית המשפט לא צפוי להישאר אדיש לעניין ולכן נהוג להגיע להסדרים בין הצדדים עוד קודם לפינוי בינוי והבנות שמאפשרות הכנה מספקת כדי שלשני הצדדים הצעד ההכרחי יהיה כדאי ומשתלם.
פינוי ובינוי , תמ"א 38 , עבודות על רכבת קלה ובעצם כל גורם רעש והפרעה יכולים להיות בעייתיים אך גם הזדמנות מצוינת לשוכרים לקבל הרבה יותר בעבור כספם אך יש להתנות שכירות בסביבות אילו בהטבות שונות ובפיצויים מתאימים. כל המשכיר להיות ישר ומוכן לוותר מעט כדי שיוכל ליהנות מפרות ההשקעה ועל השוכר להיות מודע לעניין ולהבין את מלוא המשמעות של שכירות תמ"א או פינוי בינוי מאחר ואם חותמים על חוזה ביודעין לא ניתן לבטלה לאחר מכן ללא הסכמתם של שני הצדדים..
