חוזה שכירות, אחד העסקאות המעניינות שאנו עושים בחיים. לא מדובר בהסכם אופציונלי אלא בחוזה שרוב מוחלט מהצעירים זוכים להכיר מקרוב. השילוב של חוזה מנוכר יחד עם גילם הצעיר של השוכרים בפעם הראשונה כנראה עושה את שלו ומספר הבעיות שמתגלים עם הזמן עלול להדהים אתכם. במידה ולא זכיתם בבעל דירה נחמד גם אתם תגלו שיש מגוון אינסופי של תקלות ובעיות שיכולות להיווצר בשכירות תמימה למראה.
כדי להדגים את מגוון הבעיות שיכולות לצוף במהלך תקופת השכירות, בחרנו לבחון מה הם ההפתעות שיכולות לצוץ דווקא בחוזה שכירות סטנדרטי שהורד מהאינטרנט במקרה בו לא נעשו שינויים רבים מצד השוכר או המשכיר..
חוזה שכירות – סיפור של הימור ורשלנות
הקדמה קצרה
הילה וקובי זוג צעיר שנישא זה מכבר באולם שמחות מפואר עם אורחים רבים ובני משפחה. בין שלל ההכנות לחתונה היה עליהם למצוא דירה בתל אביב, אתם יודעים המקום הזה עם עבודה ויכולת להתקדם בחיים… מאחר ובני הזוג ומשפחותיהם מתגוררים עדיין בצפון הרחוק היה עליהם לנסוע פעם אחר פעם למרכז כדי לאתר את הדירה בה הם רואים את עצמם מקימים משפחה ומתחילים קריירה מפוארת.
בין כל הסידורים הם מצאו לעצמם יום אחד ובו הם חרשו את העיר ואיתרו בית קטן וצנוע כמה דקות מ-"לה גווארדיה" עם נגישות גבוהה לכביש 4 ונוחות מרבית במידה וירצו לנסוע לעבודה בכל יום לפתח תקווה או ראשון לציון לצד נגישות רבה בתחבורה ציבורית לקניון עזריאלי, מתחם שרונה המחודש ומגוון בילויים.
בעל הדירה אדם מקסים הסביר להם פנים והסביר להם שמדובר בדמי שכירות על סך 4,000 ש"ח לחודש, סכום די סביר לסביבה. הם כמובן שמחו ושאלו בנימוס איך ומתי ניתן לסגור את העסקה מאחר והם חוזרים להכנות בצפון.. בעל הדירה אמר שניתן לסגור את הדברים באופן מיידי תוך שהוא ניגש למחשב ביצע חיפוש "חוזה שכירות" והוריד מהאינטרנט את הדוגמה הראשונה אשר הוא מצא. בני הזוג שמחו – חתמו ומיד נסעו חזרה לצפון רגועים ומאושרים.
חוזה שכירות – הבעיות מתחילות לצוץ..
מיד לאחר החתונה בטוחים בעצמם ולאחר חתימה על חוזה שכירות כדת וכדין כפי שנאמר מתחת לחופה הם שמים פעמיהם עם מלוא החפצים לדירה המיועדת. בהגיעם למקום עם רכב מלא במתנות ורהיטים הם מגלים לתדהמתם שמשהו לא בסדר והשוכרים הקודמים עדיין לא עזבו לדירה החדשה. בפנייה לבעל הדירה התברר שיש צורך בהמתנה של כמה ימים עד לכניסה לדירה – דבר מכעיס ומרתיח אבל מאחר ואין זמן לאתר דירה חלופית הם המתינו מעט ובסופו של דבר נכנסו לדירה שבוע מאוחר יותר.
קובי והילה מנהלים דיון בינם ובין עצמם ושואלים את עצמם האם זה עתה בעל הדירה הפר את החוזה שכירות עליה הם חתמו שהרי המועד שנקבע כיום כניסה לא התממש? אך קובי מרגיע את הילה ואומר לה, כנראה שזוהי טעות אנוש לא נתפוס את בעל הדירה במילה ונקווה שהכול מכאן הלאה יהיה בסדר. אבל כבר למחרת מתברר לזוג הטרי כמה הם טועים כאשר הם מגלים שיש מחסן וחניה לדירה אך היא אינה חלק מחוזה השכירות ובעל הדירה עושה בהם שימוש אישי.
קובי מתעצבן ומנהל ויכוח חריף עם בעל הדירה שכבר לא כל כך מסביר פנים ואומר לו שאילו ידעו שהמחסן והחנייה אינם חלק מהחוזה הרי שלא היה חותם מלכתחילה שהרי חנייה ברחוב כמעט ולא ניתן למצוא. מצידו האחר בעל הדירה מציג בפני קובי את החוזה עליו חתם ומבקש ממנו לאתר את המקום בו כתוב שאכן החוזה מחייב בשכירות גם לנכסים קשורים – לצערו של קובי מתחוור לו שצודק בעל הדירה ואין לו זכויות על הנכסים הללו אך הוא לא יכול להפר את החוזה ועליו לחרוק שיניים ולהמשיך בשכירות.
ההתנהגות של בעל הדירה כלפיי הזוג הצעיר ממש מעצבנת את השניים והם מרגישים רע עם הבחירה שלהם לשכור את הדירה אך במהרה הם מגלים עד כמה המצב קשה כאשר מגיע חיוב על חשמל ומים אשר גבוהה בהרבה מהכמות צריכה שלהם. משהו לא מסתדר לשניים והם מבררים ומגלים לתדהמתם שמדובר בדירה מחולקת והכעס הופך לזעם כאשר מתברר שיש הסדר פשוט שאומר ששני השוכרים מתחלקים חצי חצי בהוצאות למרות שבדירה האחרת מתגוררים משפחה בעלת 7 נפשות שצורכים הרבה יותר.
זהו השלב בו הילה וקובי מבינים שבדירה זו הם כבר לא יוכלו להתפתח ובטח ובטח לא יוכלו לגדל משפחה והם מבקשים לצאת מן החוזה, בקשה זו זוכה לגב קר מצידו של המשכיר אבל הוא אומר להם שבמידה וירצו בכך הם יכולים לאתר שוכר חלופי אבל את המקדמה על סך שישה חודשים שהם כבר שילמו הם לא יראו חזרה. בלית ברירה ולאחר לקיחה של כמה ימי חופשה ועבודת איתור נמצאים שוכרים חלופיים והשניים זוכים סוף סוף לעזוב את הדירה תוך הפסד של זמן, כסף, אנרגיה ובעיקר אמון בבעלי דירות..
מה ניתן לעשות?
ייתכן מאוד שאילו השניים היו פונים לעורך דין היו יכולים לזכות בחלק מכספם חזרה שהרי מדובר בחוזה שכירות בסיסי ובמקרים בהם חסר פרטים בחוזה הרי שבית המשפט יעשה הכל כדי שהצד הנפגע יצא בחסד אך משך הזמן והאנרגיה לצד הוצאות המשפט והפסד ימי עבודה לא שווים זאת ולכן השניים בוחרים לא להיכנס להליך משפטי והם לא בהכרח טועים כשהם בוחרים להתקדם הלאה ולא להסתכל אחורה.
השניים איתרו דירה אחרת ונדרשו לחתום על חוזה שכירות אך במקרה זה הילה וקובי חכמים הרבה יותר והם מבקשים להכין חוזה עם פירוט רב לכל הוצאה, שטח הדירה, זכויות ואף אופציה להארכת חוזה שכירות כדי שבמידה והפעם זה מצליח הם יוכלו ליהנות מהפרות של ההשקעה.
בעל הדירה אדם קר ונוקשה לא שש לעניין אבל מסכים. פנייה לעורך דין בבקשה לערוך עבורם חוזה שכירות מותאמת אישית הוכיחה את עצמה ובני הזוג חותמים על חוזה שכירות עדכני ומותאם ובעל הדירה מקבל את דרישותיהם תוך שהעורך דין מוסיף סעיפים עקרוניים וסעיפים למטרות הסדר הטוב ובאמת ניתנת לזוג הזדמנות שנייה ובעל הדירה התברר כאדם נעים הליכות שמכבד את הכתוב ומעריך את בני הזוג על רצינותם.
אבל הרי כולם חותמים על חוזה זה והכל בסדר?
חוזה שכירות ממוצע שמורידים מהאינטרנט אמנם נחשב חוזה אבל אין בו את ההגנה שאתם צריכים. גם בעל הדירה בשונה מסיפור זה נשאר יחסית פגיע שהרי במידה והיו ניגשים להליך משפטי הרי שבית המשפט היה מבקש לקיים חוזה אך תחת כללים מאוד ברורים זאת לצד התסבוכת שאליו היה נקלע בעל הדירה אל מול הרשויות שהרי חוזה זה לא בהכרח חוקי.
ברוב המקרים אכן הכל בסדר ובעל הדירה שמחזיק באינטרס דומה לשלכם עושה הכל כדי להחזיק את החוזה ביניכם חי וקיים לאורך זמן. אבל בדיוק כפי שהכול בסדר בדרך כלל יש מאות ואולי אלפי פעמים בהם אנשים מאבדים הרבה מזמנם בדיאלוג עתיר צעקות עם בעל הדירה. חוזה שכירות שנעשה באופן חובבני יכול להכניס אתכם לצרות צרורות ואילו עבודה עם עורך דין שמכיר את התחום שעוזר לכם להרכיב חוזה שכירות באופן חד פעמי מגן עליכם באופן משמעותי מפני בעיות כפי שהילה וקובי חוו.
צריך לזכור שניתן לחבר חוזה שכירות שמתאים בדיוק לצרכים שלכם באופן חד פעמי ולעשות בו שימוש רב פעמי בכל הדירות בהם תגורו, אמנם מדובר בקנס לא קטן של כמה אלפי שקלים אבל מדובר בהוצאה חד פעמית שתלווה אתכם עד ליום בו תרכשו דירה משל עצמכם. באותה הצורה בעל דירה להשקעה שאינו עושה שימוש בחוזה שכירות מותאם אישית בעצם שם את כספו על קרן הצבי ואילו יתגלו בעיות עם השוכר הרי שייתכן ויאלץ לספוג מכה ברווחים.
אבל העלות מרתיעה אותנו..
מי ששוכר דירות ונכווה במרבית הבעיות אילו הצעירים כמו בסיפור שלנו, צעירים אילו לא ממש יודעים למה הם נכנסים. המבוגרים שבינינו נפגעו מול רשויות, מול חברות תקשורת וכמובן שמענו על סיפורים של אחרים ולכן נהיה זהירים יותר אבל הסטודנטים והחיילים הצעירים הם לרוב לא יודעים דבר בנושא והעלות המשמעותית מאוד של עורך דין מרתיעה.
אמנם רבים כבר שכחו מכך אבל יש שלב בו כל צעיר בישראל מחליף סטטוס מחייל לאזרח. החלפת סטטוס זו נעשית באלגנטיות ובקלות עד שביטוח לאומי מתדפק על דלת ביתנו עם דרישה לתשלום חוב של כמה אלפי שקלים. זהו הזעזוע הראשון של צעירים רבים בישראל בשלב זה כולם רצים לרואה חשבון ומשלמים את הקנס לצד עלות העבודה של הרואה חשבון בלית ברירה.
בשונה ממקרה זה בחוזה שכירות יש לעשות זאת מראש כי לאחר מכן כבר יהיה קשה בהרבה להסדיר את הנושא. במקרים רבים הסיפור מסתיים גרוע בהרבה עם הוצאות ענק על נזקים שלא היו או על דירה בה לא ניתן לחיות מאחר ויש נזילות, עבודות בנייה בקרבת מקום. חשוב מאוד להבין שזהו הוצאה בדומה לביטוח שדואגת לכם ברגעים בהם באמת תדרשו לסיוע מצד עורך דין והסכום המבוקש אמנם גבוהה אך זאת בגלל שהוא לא נפרס בתשלומים לאורך השנים..
סיפור זה הוא סיפור של הימור ורשלנות מאחר ואנו מהמרים על הכסף והיכולת שלנו להתקדם בחתימה על חוזה שכירות סטנדרטי ברשלנות רבה. מדובר בעסקה בעלות גדולה של למעלה מ50,000 ש"ח בממוצע לשנה וראוי לחשוב ולהשקיע כסף זה נכון גם אם מדובר בחוזה שכירות לפרק זמן מוגבל ואילו שלא טורחים לעשות זאת לוקחים הימור לא קטן.
