חוזה שכירות לעסק אינו דבר של מה בכך, ניתן לבנות עסק מצליח במשך מספר שנים ולגלות שאיבדתם הכל מאחר ולא השכלתם להוסיף אופציה להארכת חוזה שכירות לעסק או לחלופין ייתכן ותגלו שהוצאות השכירות יחד עם דמי ניהול, ניקיון, ארנונה וחשמל בבניין המשרדים פוגע בכדאיות העסק ואף לפשיטת רגל. כאשר חותמים על חוזה שכירות לעסק מדובר לרוב בתהליך יקר שנמשך שנים רבות ולכן קריטי לבקש את שירותיו של עורך דין המתמחה בחוזי שכירות עסקיים.
אם זאת במידה ובחרתם לנסות ולעבור על חוזה שכירות לעסק בעצמכם חשוב שתיקחו בחשבון מספר רב של פרמטרים חשובים שיעזרו לכם לא ליפול בחוזה שכירות שגדול עליכם, אמנם רשימה זו חלקית אבל בהחלט ניתן להיעזר בה לשם הבנה וארגון של המשא ומתן מול מנהלי הקניון או חברת הניהול של בניין המשרדים בו בחרתם להתפתח ולהקים עסק..
חוזה שכירות לעסק – כל הפרטים החשובים:
מי המעורבים בחוזה:
עסק פרטי של אדם המחזיק במספר נכסים בשדרת חנויות או במבנה מגורים שהוסב לבניין משרדים יכול להיות הזדמנות טובה לעסקה סבירה לאורך זמן, אם זאת לא מומלץ להזדרז עם כניסה לחוזה שכירות מכל סוג שהוא.
המלצות על בעל הנכס הן דרך מצוינת לחסוך לעצמכם עגמת נפש וטרדות מיותרות. למרבית שטחי העסקים יש שוכרים במיקומים רבים וניתן בקלות להגיע לכדי היכרות עם אחד מהם לשם קבלת תיאור מפורט על בעל הבית והאופן בו הוא מתנהל מול השוכרים. כאשר קיבלתם תגובות חיוביות מצד שוכרים קיימים ניתן לחתום בראש שקט.
חברה בע"מ לרוב תתנהל בצורה מסודרת יותר, עבודה עם עורך דין והרישום של הצדדים יעשה על שם החברות לשם החזרי מס, עדכון הרשויות על העסקה וכ"ו. במקרים אילו יש הרבה פחות מקום לאי הבנות ויש חוזה מוכר ומוגדר שהוכן בקפידה מראש כדי לפטור את החברה מאחריות לכשלים מכל סוג שהוא.
רישום על שם חברה מסיר מבעל החברה את האחריות האישית לשכירות ונהוג להפריד בין הרשויות דבר שחשוב מאוד כדי למנוע תשלומים מיותרים ושאלות קשות מרשויות המס. ברגע שיש הפרדה מלאה בין מנהלי החברה והישות שהיא חברה שעומדת בפני עצמה אתם זוכים להגנה נוספת כך שהאחריות אינה נופלת על כפתיכם.
מיקום וסוג הנכס המושכר לעסק:
חוזה לחנות חייב להיות נגיש למוקדי תנועה משמעותיים מספיק שיצדיקו את תשלום השכירות עבור הנכס לשנים רבות קדימה, מיקום מרכזי כדוגמת מרכז תל אביב בו עתיד להבנות רכבת קלה שתשתק רחובות שלמים יכול להיות בעייתי בראיה לעתיד ועליכם לתת את הדעת על כך ולהוסיף סעיפי הגנה בחוזה למקרה בו לא תוכלו לעמוד בהוצאות השכירות מפאת חוסר תנועת הולכי רגל.
חוזה למשרד השוכן בבניין מגורים יהיה פשוט יותר מאחר ולרוב אין צורך בתנועה משמעותית של אנשים או כל סוג אחר של שירות. בבניינים אילו ייתכנו בעיות אחרות כדוגמת נזקים ובעיות פיתוח שונות שיכולות לגרור פינוי מבנה או מניעת שימוש בו. אמנם נדיר מאוד שבעיות אילו אכן מתרחשות אבל נהוג לתת את הדעת לכל אפשרות בה לא תוכלו להתמודד עם שכר ההדירה לעסק.
סוג הנכס: מגורים / עסקים : לפעמים רק לפעמים, בעלי נכסים מצבעים הסבה לנכס והופכים אותו לבניין מסחר, במקרים אילו חשוב לבקש את האישורים הרלוונטיים שמעידים על תום תהליך ההסבה וקבלת היתר אכלוס למטרות עסקים. עבודה במבנה שאינו בעל אישורים מתאימים יכול לעלות לכם ביוקר ולפגוע בעבודתכם – לרוב ניתן לדעת מה טיב הנכס לפי גובה הארנונה שנגבית מהעירייה.
ביקור בנכס יכול להתברר כחשוב מאוד. ביקור בנכס הנו חובה מאחר כדי שתוכלו לבדוק האם המקום נאה בעינכם ועונה על דרישות הלקוחות שלכם. ביקור במשרד יראה אחרת מביקור בחנות ובכל ביקור יש לחפש את הפרטים החשובים לסוג העסק ולשאול את השאלות הנכונות כדי שלא תמצאו את עצמכם עם נכס לא מתאים.
חניה יכולה להיחשב במקומות שונים כיתרון או פריבילגיה אבל כאשר שוכרים משרד בתל אביב או כאשר נדרשים לפרוק סחורה בכל כמה ימים ואין חניה בנמצא ייתכן ותגלו מהר מאוד שחייכם הופכים למרורים. לכן, חשוב לבדוק היטב האם שטח החנות / המשרד ששכרתם כולל בתוכו חניה קבועה או לפחות חניה במחיר מופחת בסביבת מקום.
מחסן לחנות היא אולי הכלי החשוב ביותר. חוזה שכירות לעסק שאינו כולל מחסן יכול למנוע מכם לנהל את העסק בצורה נאה. כאשר אתם נדרשים למחסן חשוב מאוד שסעיף מתאים יופיע בחוזה בו מתואר סוג המחסן והפעלתו וכאשר נדרש מחסן מקורר חשוב מאוד להגדיר מי הוא האחראי על תקינות גופי הקירור במהלך תקופת השכירות.
מטבחון למשרד אינו הטבה אלא זכות בסיסית של העובדים. כאשר אתם פותחים משרד למיזם חדש או לשירות אותו אתם נותנים חשוב מאוד לבדוק היכן המטבחון, האם הוא שיתופי ואם כן, מי אחראי למילוי מוצרים והפעלתו.
שירותים לעסק יכולים להיות בתוך מבנה החנות או בסביבת מקום. וכדאי לדעת זאת מראש מאחר ובמידה ואתם צריכים לקחת הפסקה כדי להתפנות יש צורך בסגירת העסק דבר שעולה כסף רב וככל שמבנה השירותים קרוב יותר תוכלו לחסוך כסף ולהציע שירות טוב יותר לצרכנים. לחנויות בקניון ומשרדים לרוב יהיה מטבח מסודר וסטנדרטי כך שדאגה זו פחות מטרידה.
דמי ניהול / ארנונה הם נושא כאוב מאוד. בעלי עסקים נדרשים לשלם לעתים סכומי עתק נוסף על השכירות לרשויות וגופי הניהול בבנייני המשרדים וכך מוצאים עצמם בעלי משרדים עם תשלומים מטורפים עוד קודם לפתיחת העסק ועם עול עצום לאחריו. דמי ניהול לרוב יקבעו לפי רמת ההחזקה והשירותים שמוצעים בבניין המשרדים והארנונה נקבעת בהתאם לסוג השירות וכמות העובדים שמחזיקים בתעודות הסמכה / תארים אקדמיים לצד מיקום המשרד וגודלו ולמרות זאת כדאי לברר מהו סכום הארנונה הנהוג במקום קודם לחתימה.
ארנונה משתנה לפי עיר כך שהארנונה שמוכרת לכם מהעיר ראשון לציון שמאוד ידידותית לעסקים קטנים לא תהיה אותה ארנונה שנהוגה בעיר ירושלים או תל אביב. ארנונה בבניין משרדים שנמצא בשולי העיר לא יהיה זהה לארנונה אותה משלמים בעלי חנויות שפועלים במרכז העיר וכן הלאה לכן עדיף לא להסיק מסקנות לבד אלא שואלים!
מצב הנכס בעת קבלתו חשוב מאוד להמשך השכירות. רישום מדויק ומסודר על גבי נספח לחוזה שכירות לעסק יהיה משמעותי מאוד לאחר מכן כאשר יבואו טענות על שימוש לא הוגן בנכס או דרישה לפיצוי על נזקים שהיו קיימים עוד כאשר נכנסתם בפעם הראשונה לנכס. במקרים אילו תוכלו לשלוף את הנספח הרלוונטי ולהציג לבעל הנכס שאינכם אחראים על כך.
המטרה שלשמה העסק מושכר חייבת להופיע בחוזה שכירות לעסק וזאת כדי שהדברים יהיו נהירים כבר מראשית החוזה. ברגע שאתם מבקשים מבעל הנכס להוסיף סעיף בו נאמר שברצונכם לנהל עסק במקום נופלת עליו האחריות לוודא שאכן יש את כלל האישורים לכך מצד הרשויות. במידה ולא הוספתם סעיף זה, בעל הנכס יכול ברבות ימים לפנות אתכם בטענה שניצלתם את הנכס בצורה שאינה מותרת ובעתם הפרתם את החוזה.
חשוב לכלול בסעיף המטרה שלשמה הושכר הנכס מה היא קטגוריית העסק כלומר במידה ואתם מבקשים לשכור משרד לשם הספקת שירותי ייעוץ חשוב מאוד ליידע אותו על כך. בדומה לאופן בו רושמים עסק ברשם החברות ומול פקיד השומה גם כאן עדיף לא לרדת לפרטים הקטנים וזאת כדי שתוכלו לשנות את טיב העסק במקצת בלי שיחשב כהפרת החוזה.
שטחים מוקצים לטובת העסק צריכים להיות מוגדרים בחוזה שכירות לעסק, שטחים אילו יכללו בתוכם את השירותים, המטבחון, החנייה, עמדת פריקה וטעינה, מחסן, חדר קירור או אחסון, חוזה שכירות לעסק אינו בדיחה ולכן גם לאחר שעברתם וסקרתם את הנכס ואישרתם שכל השטחים שמוקצים לכם נראים בסדר חשוב שהדברים יהיו כתובים שחור על גבי לבן בחוזה מסודר.
רישיונות בתוקף לטיב העסק שלכם רלוונטיים בעיקר כאשר אתם שוכרים בבניין משרדים שהוסב למשרדים או כאשר אתם פותחים חנות אשר פועלת בתחומים המחייבים אישורים כדוגמת בתי מרקחת ושירותים ציבוריים. מבני משרדים חייבים בין השאר בעמדות כיבוי אש, נקודות מפלט במקרי חירום וכ"ו.
במקרים בהם אין אישורים ורישיונות בתוקף אתם יכולים למצוא את עצמכם מפונים בידי הרשויות. סיפורים רבים אנו שומעים על בעלי אולמות אירועים שהשכירו מבנה תחת ההבנה שהעסק יתפקד במשך כל השנה אך גילו למפרע שאין למבנה את האישורים הנדרשים ונאלצו לעצור את הפעילות ולספוג עלויות קשות. לכל מבנה ולכל עסק יש דרישות שונות בהתאם לטיב העסק ויש לוודא מהם האישורים הנדרשים ואחריותכם לבדוק את קיומם.
ערבויות לתשלום שכירות לעסק אינם בגדר המלצה, אף בעל נכס לא ישכיר לכם חנות או משרד ללא הצגת הערבויות המתאימות. חוזה שכירות לעסק מכסה תחום זה בצורה מאוד מסודרת ולרוב אין פשרות בסעיפים אילו ועליכם יהיה להוכיח יכולת עמידה בתשלומים בשיטות שונות כפי שיובהר בהמשך.
אפשרויות התשלום – תשלומים ישירים הקשורים לחוזה השכירות יגבו מכם בדיוק כפי שנקבע בחוזה וכפי שהוסכם על ידי הצדדים. אך ישנם תשלומים נוספים כדוגמת דמי ניהול והוצאות חשמל לפי צריכה שעליהם תדרשו לשלם אחת לחודשיים או בהתאמה לכל מקום. הוצאות אילו צפויות ולרוב יחסית קבועות וקל לחשבם כך שגם אותם יש להוסיף לחוזה השכירות כדי למנוע אי הבנות בשלבים מאוחרים בהם כבר קשה לצאת מן החוזה ללא פגע.
ביטוח חוזה שכירות ורכוש בנכס שאינו שייך לכם יהיה אף הוא באחריותכם למעט במקרים בהם ישנו ביטוח מקיף לבניין כולו, ביטוח חוזה שכירות נדרש בעיקר במבנים בהם שוכנים מפעלים ותעשייה ויש סיכוי התלקחות ופגיעה ברכוש הקיים במבנה. במבנה משרדים, קניונים ומתחמי בילוי יש לרוב דמי ניהול שמכסים גם עלויות ביטוח דבר שחוסך מכם טרדה אחת אך מוסיפה אחרת במקום – מתפקידכם להיות אחראים לציוד ולריהוט כפי שקיבלתם וכפי שמופיע בנספח לחוזה השכירות.
ערבות בנקאית / ערבים הנו פרט קריטי בכל חוזה שכירות עסקי. חברת ההחזקות ובעלי הנכסים רוצים ערבויות כפי שנהוג בחוזה שכירות לדירה פרטית אך במקרים אילו נדרשים ערבויות בסכומים גבוהים בהרבה. ערבות בנקאית היא הערבות המועדפת על כולם משום שניתן יהיה להיות רגועים בכך שהכסף יגיע בזמן וללא פשרות.
ערבות בנקאית עולה לכם כסף כל חודש, הבנק אינו נדבן ולכן גובה שכר נוסף שמתבטא לרוב בחלקי אחוז מסכום הערבות הכולל. הוצאה זו יש לשקלל במהלך החישובים הכוללים להוצאות השכירות החודשיות. פחות נהוג לעשות שימוש בערבים מאחר ומדובר לרוב בעסקה בין חברות ולא בין חברה לאדם פרטי אך במקרים בהם מדובר באדם פרטי ייתכן ויסכימו לקבל ערבות מאדם מוכר. – יהיו מקרים בהם יבקשו מכם לערוב לבית העסק ומומלץ להימנע מכך כדי לא לערב בין הישות העסקית לבין הישות הפרטית שלכם.
שינויים בחוזה שכירות לעסק:
הגבלות תחרות בעייתית מאחר ולא ניתן לבקש בלעדיות על מכירת מוצרים לעיצוב הבית בקניון שלם מאחר ויש לא מעט חנויות בקניון. אך בהחלט ניתן לבקש שבמרחק מסוים מכם לא יושכרו נכסים למטרה דומה, במידה וקיבלתם אישור לכך והוספתם סעיף שמאפשר לכם מונופול על מתחם מסוים אתם זוכים מן ההפקר.
בלעדיות השכרת טיב הנכס לרוב לא מתאפשר אבל במקרים בהם בעל הנכס מאפשר זאת יש לבקש להוסיף סעיף שנותן לכם בלעדיות על הנכס. כלומר, כאשר בניתם מוניטין ושם טוב עם חנות בשדרה צדדית ככזו שמוכרת גלידה טעימה ויוקרתית ונאלצתם לעזוב בתום תקופת השכירות לא ייתכן שבעל הנכס יפתח או ישכיר חנות בעלת ניחוח ומראה דומה שמוכר גלידה יוקרתית ובעצם רוכב על המוניטין שלכם דבר שיפגע בכם במיקומכם החדש.
קניון / מרכז מסחרי לא יאפשר לכם הרבה חופש בחוזה השכירות מאחר ויש חוזה קבוע עליו חותמים כלל בעלי העסקים במתחם. חוזה שכירות לעסק מול קניון הנו אחד החוזים הבעייתיים ביותר. חוזה שכירות עסק מול מרכז מסחרי כבר הרבה יותר גמיש וניתן לדרוש שלא ייפתח חנות דומה לשלכם באותה המתחם שהרי זה יפגע בכדאיות שלכם.
בניין משרדים מושכר לרוב למגוון רחב של עסקים, חלקם עוסקים בתחומים חופפים ואף זהים אך מאחר ומרבית הפעילות נעשית ברשת האינטרנט או במקומות שונים בארץ הרי שלמשרד יש הרבה פחות משמעות ולכן בעיות אילו לא קיימות ולכן לא נדרש סעיף דומה בחוזה. למרות זאת במקרה ומדובר בחנות יוקרתית ליהלומים או תכשיטים בבניין המשרדים ייתכן ותרצו לבקש בלעדיות מסוימת.
נקודות יציאה מהחוזה שכירות הן חובה בכל חוזה שכירות. לא תמיד נוכל לחזות בהצלחה את העתיד ובמידה והעסק לא התרומם, נפגעתם כלכלית, לא יכולים לעמוד עוד בהוצאות השכירות, תרצו פתח מילוט מן ההסכם. פתח מילוט יכול להיעשות במגוון דרכים ויש צורך במציאת הפתרון הקל והפשוט ביותר כך שתוכלו להשתחרר מכבלי החוזה במהירות רבה.
תנאים לסיום חוזה שכירות מצד השוכר יכולים להיעשות על ידי הוספת סעיפים מקלים בחוזה השכירות שמאפשרים לכם לאתר שוכר חלופי במקרים ותרצו לצאת מן ההסכם או לחלופין לקבל את אישורו העקרוני של בעל הנכס לאפשרות לשכירות משנה לעסק אחר.
היתרון של קבלת היתר לחוזה שכירות משנה לעסק על פני מציאת שוכר חלופי שיתפוס את מקומכם נעוץ בכך שבמידה ועדיין נדרש לכם חצי משרד או חלק מהחנות תוכלו להשכיר רק את חלקו כשכירות משנה ובכך לחתוך בהוצאות המיותרות בשלבי הגדילה או במקרים פחות נעימים כאשר נדרש מכם לפטר עובדים וחלקו של המשרד ריק מאדם.
פינוי מוקדם של העסק מצד המשכיר יכולה להופיע כסעף בחוזה השכירות בה שומרים לעצמם בעלי המבנה את האפשרות לפנות את השוכר תוך הודעה מראש של X זמן. ייתכנו סיבות רבות לפינוי מוקדם של עסק, העסק מהווה מטרד, יש לקוח שמעוניין בקומה שלמה בבניין או מכירת הנכס כולו לאדם אחר.
השוכר מצידו יכול לנצל סעיף זה לטובתו ולאפשר לעצמו נקודות יציאה זהות מן החוזה. נקודות יציאה כל מספר חודשים או בהתרעה של X זמן מראש טובה לרוב לשני הצדדים ולכן שיטה זו נהוגה לרוב במגדלי משרדים בהם יש דרישה גבוהה מצד שוכרים פוטנציאלים ובעלי הנכס אינם חוששים מהפסדים כתוצאה מפינוי מוקדם אך לא תמצאו סעיפים אלו במתחמים קטנים.
אופציה להארכת חוזה שכירות לעסק קיים במרבית החוזים של חנויות ועסקים מבוססי מקום. אופציה זו חשובה במיוחד כאשר מדובר בעסק צעיר שאינו מעוניין לשכור נכס לטווח ארוך ומעוניין בחוזה של מספר שנים בודדות כדי לא לטבוע בחובות במידה וייכשל. אך במקרים בהם יש הצלחה מסחררת או אפילו הכנסה קבועה ואמינה – השוכר ירצה לחדש את החוזה ולכן סעיף האופציה להארכת חוזה שכירות לעסק הנו לא פחות מחובה.
ייעוץ משפטי נכון יעזור לכם להבין מה הם הדרישות שלכם. עם רגליים על הקרקע תוכלו למנוע כשלים לא נעימים. האופציה להארכת חוזה שכירות לעסק היא חובת המציאות ולא ניתן לבנות עסק לטווח ארוך בלעדיו. סעיף זה יכול להכיל בתוכו את עליית המחירים הנהוגה במידה והחוזה ממשיך לאורך שנים לצד מקרים בהם יש עדיפות לשוכר הקיים על פני שוכרים אחרים אך בכל תקופה פותחים השניים במשא ומתן מחודש לקביעת תנאי השכירות העדכניים.
רישום במשרדי רישום המקרקעין נהוגה במקרים בהם שוכרים נכס לטווח ארוך, במקרים בהם יש אופציה ארוכת טווח גם היא מחויבת בדיווח לרישום המקרקעין כעסק קבוע אשר מוגנת מפגיעה במקרים בהם יש העברת בעלות על הנכס. במקרים בהם נמכר הנכס ויש רישום מסודר לא ניתן לפנות את בעל העסק עד לתום תקופת האופציה וזכויות השוכר יעמדו לו כפי שמוגדר ומאושר בחוק.
עזרת עורך דין מתמחה במקרקעין בחוזה שכירות לעסק אינה בגדר המלצה. לא תרצו לבנות עסק על רגליים כושלות ולכן חשוב שכל היסודות יונחו במקומם באופן מסודר. גם בבחירת עורך דין יש צורך לאתר עורך דין מנוסה ובעל התמחות ספציפית בחיבור חוזים לשכירות בתי עסק ומשרדים, אדם שיודע מה הבעיות הצפויות ועוזר לכם להיערך לקראתם בצורה המיטבית.
חוזה שכירות לעסק אמנם לא פשוט לחיבור אבל אינכם רוצים להסתמך על טוב ליבו של בעל העסק ועל מזלכם מפני פגיעה ברכוש שאינה באשמתכם. אנו מאמינים שנוסח חוזה שמכיל את הפרמטרים המוצגים למעלה הם שיטפלו בחששות שלכם ויצדיקו את המשך קיומכם לאורך שנים רבות ובהצלחה יתרה.
קישורים להורדה של מסמכים רלוונטיים:
צריכים ייעוץ משפטי? רוצים לדבר עם עורך דין? פנו אלינו!
