זכויות שוכר דירה – מה זכויותיו של שוכר משנה?

חוזה שכירות מקנה זכויות לשוכר הדירה. זכויות אלו מאפשרים את קיום החוזה ומגנות עליו מפני עוולות מצידו של בעל הדירה. זכויות שוכר דירה עומדות לו כל עוד הוא מקיים את חובותיו ומשלם דמי שכירות לצד התנאים הנוספים שמופיעים בסעיפי חוזה השכירות ובנספחים לחוזה שמבהירים את כלל המונחים והתנאים שאינם מובנים על ידי כל.

מה הם זכויות שוכר דירה?

בדומה לכל חוזה ועל פי דיני חוזים יש לצדדים החתומים בחוזה שכירות משותף זכויות וחובות. זכויות שוכר דירה משתנות בין שכירות מוגנת לשכירות שאינה מוגנת אנו נתייחס לזכויות שכור דירה ממוצע שאינו מוגן. כלומר, מדובר בשכירות זמנית שעתידה לחזור לבעליה.

חוק השכירות והשאילה קובע מה האופן בו מותר וצריך להשכיר ולשכור דירה או בעצם כל חפץ שמושכר לזמן מוגבל ואינו עובר לבעלות אחרת לצמיתות. החוק קובע שהתמורה או אם נרצה "דמי שכירות" אינם חייבים להיות בכסף אלא יכולים להיות כל דבר אחר כולל עסקת חליפין שמשתלמת לצדדים.

שוכר דירה מחזיק בזכויות ללון ולהתגורר בדירת המגורים המתוארת בחוזה השכירות. שוכר הדירה מחזיק בזכויות לתנאי מחייה נורמליים כפי שהאדם הסביר היה דורש לעצמו או כפי שבעל הדירה היה מבקש עבור עצמו. לכן, יש לשוכר זכויות שמחייבים את בעל הדירה בתיקון כל ליקוי שלא נגרם בידי השוכר ולעשות זאת בפרק זמן סביר.

שוכר דירה שנכנס וחתם על סמך מראה הדירה ותקינותו ביום החתימה זכאי שמצב הדירה יישאר זהה. (מומלץ לצלם ולהחתים את בעל הדירה ביום הכניסה לדירה) במידה ויש הרעה כלשהי במצב הדירה בגלל נזקי טבע, נזקי פיתוח סביבתי או בעצם כל דבר אחר שפוגע בערך ההסכם בין הצדדים על בעל הדירה למצוא את הדרך לפצות את השוכר ולהעמיד פתרון מיידי.

מתוקף זכויות אלו ובמידה והמשכיר אינו ממלא אחר חובותיו יש לשוכר את הזכות לתקן או למצוא פתרון בכוחות עצמו ולבקש פיצוי מן המשכיר. הפיצוי יכול להיות הנחה בשכירות או קיזוז חד פעמי של עלות התיקון הנדרש.

חוזה שכירות הכולל התניות חוזיות שמגבילות את זכויות שוכר דירה ולכן אינם חוקיות! התניות המגבילות את חופש הפעולה של השוכר וקובעות באופן חד צדדי זכויות לבעל הדירה וחובות לשוכר לא יעמדו במבחן החוק ובית המשפט עתיד לבטלם. כך לדוגמה כאשר אין אופציות לסיום חוזה הרי שמודבר בבעיה וחוזה זה יכול להיחשב כמפר את זכויותיו של השוכר ומשכך אינו חוקי.

ככלל על כל חוזה ובפרט על חוזה שכירות חלים כללים מחמירים ויש לעמוד בעקרון תום הלב כפי שמופיע בחוק החוזים הכללי. כאשר אחד הצדדים מנצל את תמימותו של האחר או מעלים ממנו מידע במתכוון הרי שחוזה זה אינו בר קיום.

מה הם זכויות שוכר משנה?

לפי לשון החוק אין לשוכר הראשי את הזכות להשכיר את הדירה לאחר אלא אם כן מופיע מפורשות על גבי החוזה המקורי סעיף המתיר זאת. במקרים בהם אין אישור על החוזה המקורי יש לבקש זאת מבעל הדירה ולבקש שיחתום על גבי החוזה של השוכר המשנה כאות אישור לקיום חוזה זה וקבלה של התנאים של השוכר המשנה.

במידה ובעל הדירה מאשר שכירות משנה הרי שיש לשוכר המשנה זכויות משלו. שוכר משנה חייב בדין ובחשבון לשוכר הראשי ולא לבעל הדירה וככזה ייתכנו תנאים שונים ודרישות אחרות לחלוטין. כאשר שוכרים דירה בשכירות משנה ישנם חיובים כלפי השוכר המשני ואחריותו שלו לספק את מלוא השירותים ולדאוג לתקינות הדירה בכל עת גם כאשר בעל הדירה אינו עושה זאת מאחר ומדובר בחוזים שונים.

בחוזה שכירות משנה בדומה לחוזה שכירות רגיל עליכם לבדוק שזכויותיכם נשמרות ועושים זאת על ידי מעבר יסודי ומעמיק על גבי החוזה שכירות והורדה אל הכתב של כל סעיף וסעיף שאינו ברור או שנקבע בעל פה. כאשר יש סעיף שפוגע בכם בכל צורה שהיא או כאשר יש חשש לפגיעה זכויותיכם התייעצו עם עורך דין ובקשו להסיר את החוזה עד לבירור העניין עוד קודם לחתימה על חוזה השכירות.

שוכר משנה אינו שוכר מבעל הדירה ויש מקרים בהם הדבר הופך לבעיה. לפעמים שוכר ראשי מתחייב לפרק זמן מול השוכר המשנה אך מסיים את השכירות מוקדם מן הצפוי. במקרים אלו יש סעיף שמחייב בפינוי ללא התרעה מוקדת והיא אינה חוקית. במקום סעיף זה יש להוסיף התניה מול בעל הדירה שבעזיבת הדירה השוכר משנה יהפוך לשוכר ראשי עד לתום תקופת השכירות.

כאשר מדובר בשכירות של דירת שותפים קריטי לקבוע מי הוא בעל הסמכות מול בעל הדירה ומי הם שוכרי משנה. חשוב להוסיף סעיף המאפשר העברת סמכות בין הצדדים ובנוסף הגנה על הצדדים כך שלא ניתן להצר את דרכיהם של השותפים ברגע שבעל הדירה מקבל הצעה טובה יותר – זכויות השוכר חייבות להישמר ועליכם לדאוג לכך כבר בחתימה על חוזה השכירות.