זכויות בניה: למי שייכים זכויות לבניה על הגג המשותף? – מדריך!

זכויות בניה על הגג של בניין עולות לא אחת כאשר דיירי הקומה העליונה (בעלי דירות גג) מבקשים לבנות על הגג המשותף חדר ואו קומה נוספת. לחלופין, כאשר דיירי הבניין שואפים לקדם הליכים לקראת ביצוע תמ"א 38 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה דבר שמצריך העברת זכויות לטובת היזם המבצע. במאמר זה ננסה לסדר וללבן את עניין הזכויות בבניין משותף עם דגש על זכויות בניה:

זכויות בניה

זכויות בניה על גג בניין משותף נקבעים בצורה מפורשת וכתובה בתקנון הבית המשותף וזאת תוך קביעה שאין לבעלי הזכויות צורך לקבלת אישור מיתר הדיירים בבניין. הבעיה היא, שברוב המקרים אין רישום מסודר בתקנון הבית המשותף לבעלות על זכויות הבניה בגג והנושא של ניצול הגג למטרות אישיות הופך למורכב ובעייתי במיוחד. כדי להבין את הנושא לאשורו, נעשה מעט סדר בדברים:

סוגי הרכוש בבניין משותף:

1. רכוש פרטי – הדירות הפרטיות של הדיירים בבניין.
2. רכוש משותף – כניסה, לובי, מעלית, חדר מדרגות וכ"ו.
3. רכוש משותף מוצמד – חניות, מחסנים, פרוזדור גישה וכ"ו.

בעוד ברכוש הפרטי ברור לכל שהזכויות הן של בעל הדירה. בעוד ברכוש המשותף ברור לכל שמדובר בשטח ציבורי משותף אשר אין לאף אדם זכויות בניה בו. ברכוש המשותף והמוצמד בהחלט ייתכן ויש לאדם כלשהו זכויות חזקה לשימוש פרטי ואישי. כך לדוגמה ניתן לראות את נושא החניון בבניין דירות:

• חניון משותף – אין לדיירים חניה קבועה ומוצמדת לדירתם.
• חניות משותף ומוצמד – לדיירים יש חניה פרטית ששייכת רק להם.

המשמעות של "הצמדה" הנה בעצם שיש הצמדה משפטית (לא פיזית) של נכס משותף לבעלי דירה מסוימת. הצמדה משפטית תופיע גם ברישומי נסח טאבו או בתקנון הבניין. כך שניתן לזהותו בפשטות רבה. יתרה מזאת, לעתים קרובות דייר בבניין קונה את נכס מוצמד מדייר אחר וכך בעצם מצמיד 2 מחסנים יחד ואו 2 חניות יחד לשימוש אישי.

איך מבררים זכויות לבניה על הגג המשותף?

בדומה לחניה ואו מחסן כמתואר מעלה, גם גג הבניין יכול להיות נכס משותף לכלל הדיירים (דודי שמש, אנטנה וכן הלאה..) אך בכל זאת מוצמדת בחלקה או בכללותה לבעלי נכסים בבניין. כך במקרים רבים, דיירי קומת הגג שמחזיקים בדירות גג נהנים מהצמדה של הגג לדירותיהם. עובדה זו שיש הצמדה של הגג לדירה מסוימת אינה מקנה לבעלי הזכויות המשפטיות את הזכות לבנות על הגג!! כלומר, אין לבעל דירת גג זכויות בניה אוטומטיות לעשות כרצונו על הגג שהנו בפועל רכוש משותף..

כדי שבעלי דירות הגג יוכלו לעשות שימוש אישי ופרטי בגג יהיה עליהם לבדוק את הדברים הבאים:

1. האם יש רישום מפורש בתקנון הבית המשותף לכך שזכויות הבניה מוקנות להם?
2. האם יש רישום מפורש בתקנון הבית המשותף לכך שאינם צריכים הסכמת דיירים?
3. בהיעדר רישום מפורש – האם יש הסכמה של שלושת רבעי הדיירים בבניין למהלך?

גם במידה ורשום בטאבו שיש הצמדה של הגג לדירות הגג עדיין יהיה עליהם לבחון אם התנאים הללו מתקיימים. במקרים בהם תנאים 1,2 אינם מתקיימים, יהיה על בעלי דירות הגג לפנות לדייר דייר בבניין ולרכוש את זכויותיו היחסיות בזכויות הבניה על הגג וזאת מאחר וזכויות הבניה הנוספות אינם מוצמדות אלא שייכות לכלל הדיירים בבניין ולכן נדרשת הסכמתם המפורשת בכתב.

במידה ותנאים אלו מתקיימים, הדרך סלולה לשימוש אישי ופרטי בשטח ציבורי זה שמוצמד לדירות הגג. אך זה עדיין לא אומר שאפשר לצאת לדרך ולבנות על גבי הגג המשותף. כדי לבנות על גבי הגג המשותף, יהיה על בעלי הזכויות לבצע את הבדיקות הבאות:

• האם יש תכנית בניין עיר (תב"ע) המתירה בניית קומה / קומות נוספות?
• האם ההצמדה וההסכמה בתקנון הבית המשותף נעשתה בדין? (רישום בטאבו)

ללא תב"ע מתאימה והיתר בניה לא ניתן לבנות על גבי הגג ועצם קיומו של אפשרות לבניה אינה בהכרח אומרת שאכן יש את הרשות לעשות זאת.

למה יש צורך בהסכמת הדיירים בגג מוצמד לדירת גג?

כאשר יזם נדל"ן בוחר לבנות בניין דירות, הוא רוכש קרקע ובונה לגובה בהתאם להיתר הבניה שכולל אחוזי בניה מותרים מתוך סך השטח. לעתים קרובות נותרות אחוזי בניה נוספים שלא נוצלו ואו יש תב"ע עדכנית שמאפשרת ניצול טוב יותר של יחידת הקרקע המשותפת לכלל הדיירים. במקרים אלו, אחוזי בניה נוספים שייכים באופן יחסי לכלל הדיירים בבניין וניצול מרבי של דייר אחד בא על חשבונם של יתר הדיירים.

כך לדוגמה:

במידה ובעלי קומת גג בבניין מקבלים את האישורים הנדרשים ובונים עוד 2 קומות לבניין דירות משותף, הרי שהם נהנים מהשבחה משמעותית לנכס שלהם אך יתר הדיירים נותרים עם ערך דומה. במידה ובעתיד יבקשו דיירים בבניין להרחיב את דירותיהם כך שיתווסף להם חדר נוסף באחד מצידי הבניין, הם לא יוכלו לעשות זאת מאחר ואחוזי הבניה המותרים נוצלו עד תום בידי הדיירים בקומה העליונה ובעצם מכך הם נפגעים. כלומר, עצם הזכות לבנות עוד בעתיד שווה ערך לכסף ובמידה ואדם מסוים רוצה לבנות בנכס המשותף יהיה עליו לקנות את זכויותיהם של יתר הדיירים בבניין.

---

לסיכום,

בניינים רבים אינם מחזיקים בתקנון משותף כלל. אחרים מחזיקים בתקנון משותף אך אין בו פירוט ברור ורשמי לגבי חלוקת הרכוש המשותך והצמדתם לדיירים מסוימים. בכדי לבדוק הצמדה ביכולתנו להנפיק נסח טאבו אך כדי לבחון את אותן זכויות בניה על הגג יהיה עלינו לעבור כברת דרך מול הדיירים האחרים. במידה ואתם שוקלים רכישת דירת גג תוך הסתמכות על בניה עתידית על הגג, כדאי מאוד שתעשו את הבדיקות המתוארות מעלה עוד קודם לסגירת העסקה ותוודאו שאכן מדובר בדירה עם זכויות בניה ולא רק הצמדה שמשמעותה שולית בהתייחסות לגג..

יתרה מזאת, עצם הצמדה של גג לדירה מסוימת אינה מבטיחה שתוכלו לבנות עליה בעתיד (ללא תב"ע מתאים). ולעתים, האינטרס של רוב הדיירים גובר על אילו של דיירי קומת הגג וזאת כמובן כאשר מרבית הדיירים מבקשים לקדם פרויקט תמ"א 38 וזאת על אף הפקעת ההצמדה של הגג ופגיעה מסוימת בערך הדירות של בעלי קומת הגג אם כי מדובר בעניין מורכב משפטית שנבחן לגופו של בניין..

רוצים לבדוק האם יש לכם זכויות בניה על הגג? השאירו פרטים ונעזור לכם: