כל מי שעוסק בשוק הנדל"ן נדרש כל הזמן לזיהוי מגמות בשוק הנדל"ן. זיהוי מגמות שוק מאפשרים לאנשי המקצוע לקבוע ערך נכון לנכסי מקרקעין שעומדים לרכישה ואו למכירה. במאמר זה אנו מביאים נקודת מבט ייחודית לאופן בו עלינו לעקוב אחר תנודות השוק ולאופן בו אנו קובעים האם מחירי המקרקעין עולים ויורדים..
זיהוי מגמות שוק
מחזיקים בדירה בבעלות ורוצים למכור? שואפים לקנות דירה ראשונה למגורים? אתם שמאי מקרקעין ואו מתווכים ורוצים לקבוע מחיר בעבור אחרים? זיהוי מגמות בשוק הנדל"ן הכרחי עבורכם. כעת אנו נסביר איך מזהים מגמות בשוק:
יש 3 מגמות עיקריות בשוק הנדל"ן:
- מגמה עולה – מחירי דירות בישראל עולים.
- מגמה עומדת – מחירי דירות בישראל קפואים (בהמתנה).
- מגמה יורדת – מחירי דירות בישראל יורדים.
עלינו להבין איך מזהים מגמת שוק ועל פיה לקבוע ערך ראלי עבור נכס/ים שבעניין.
איך מזהים עם מחירי הדירות עולים או יורדים?
כל מי שעבר קורס תיווך מקצועי, יודע שהדרך לזהות מגמות בשוק הנו כמובן לבחון עסקאות עבר שדווחו לרשות המסים במהלך התקופה הקודמת למועד. לשם השגת פרטים אלו, ניתן להיחשף לנתונים שנאספים על ידי רשות המסים בשני דרכים עיקריות:
- מידע נדל"ן – אתר המרכז דיווחים על עסקאות נדל"ן. (קישור)
- מדל"ן – אתר המרכז מידע ממגוון מקורות. (קישור)
לשם בירור מגמה בשוק, יהיה עליכם להזין כתובת ומאפייני נכס ובכך להיחשף לעסקאות קודמות בפרופיל דומה. נתונים אלו מספרים לנו מה גובה המחיר המקסימלי שהשוק מוכן לשלם עבור נכס דומה.
אך יש 2 בעיות מהותיות בבדיקת מגמה בשיטה זו:
- איחור בדיווח – הנתונים נחשפים רק חצי שנה לאחר מועד העסקאות.
- דיווח שגוי – יש שמוכרים במחיר נמוך (בן משפחה..) ואו מדווחים לא נכון.
בעצם, לזיהוי מגמות בשוק הנדל"ן בצורה המקובלת אין שום ביסוס. יתרה מזאת, לא ניתן לדעת באיזה מצב הדירה הוצעה למכירה. כך לדוגמה, חסרים לנו הפרטים הבאים:
- האם הדירה הייתה משופצת?
- האם הדירה כללה חניה בטאבו?
- האם בבניין היה מעלית?
- אילו עבודות פיתוח נעשות בסביבה?
- ועוד..
כלומר, אנו מעריכים עסקה עדכנית על בסיס עסקאות עבר שאינם בהכרח דומות לזו הרלוונטית לנו. לכן, עלינו למצוא פתרון טוב יותר להערכת מגמות בשוק הנדל"ן הישראלי.
זיהוי מגמות נדל"ן בזמן אמת!
כפי שהסברנו מעלה, רוב מוחלט של השוק מתבסס על נתוני עבר שיהיו תקפים כל עוד השוק יציב ועקבי. אך, ברגע שהשוק יהפוך למעט פחות יציב ונראה מגמות חופפות ואו מגמות סותרות בשוק (אזורים מסוימים עולים, אחרים יורדים) , הרי שנתונים אלו יכולים להיסתר בתוך פרק זמן יחסית קצר ואנו עלולים לבצע הערכת שווי דירה / הערכת מחיר דירה בצורה לא נכונה.
אז מה עושים?!
אנחנו שמחים ששאלתם! אנו עוקבים אחר המחירים המבוקשים במלאי הדירות המוצעות למכירה. בוחנים כמה מבקשים מוכרי דירות בפרופיל דומה ובסביבה זהה בזמן אמת. כדי לעשות זאת, עלינו לבודד את ריכוזי הדירות הגדולים ביותר ובעידן האינטרנט הן נמצאות באתר יד 2 אשר הפך לבעל סמכות מן המעלה הראשונה בתחום זה.
לאחר שבודדנו את הלוח המבוקש בישראל, עלינו לעקוב אחר עסקאות מוצעות. אך מאחר ואין לנו כוח להיכנס יום יום ולבדוק האם היו שינויי מחיר, עלינו להיעזר באחד משני הכלים הבאים:
- כלי בתשלום: תוכנת ניהול למתווכים בשם bmby. (קישור)
- כלי בחינם: תוסף שעוקב אחר שינוי מחירים בשם Handz. (קישור)
במידה ואתם מתווכים, ייתכן ותרצו להשתמש בכלי של bmby שאמנם עולה כסף אך מעניק מעט יותר ערכים נוספים עבור אנשי מקצוע בתחום. במידה ואינכם מתווכים, תעדיפו להשתמש בכלי החינמי שעובד נהדר!
איך כלים אלו עובדים?
שני הכלים הללו עובדים בצורה די דומה. הן מסונכרנות עם לוח יד 2 ובעצם עוקבות אחר כלל המודעות שפורסמו ומפורסמים בכל זמן נתון. כל מודעה חדשה (טרייה) ואו כל שינוי מחיר נרשם ומוצג בפניכם כך שתוכלו לדעת 2 נתונים חשובים במיוחד:
- מהו המחיר ההתחלתי ועד כמה בעל הנכס מוכן להתפשר.
- מה הסבירות שניתן יהיה להוריד את המחיר (על ידי מיקוח).
אך הפרט החשוב ביותר ולשמו אנו מחברים מאמר זה. הנו, האפשרות לזהות האם יש גל של עליות מחירים ואו ירידות מחירים בשוק הנדל"ן המקומי בזמן אמת! כן, בזמן אמת!
במקרים מסוימים, יש ירידת מחירים מקומית ואו עליית מחירים מקומית כתוצאה מפאניקה ואו גורמים נוספים שיכולים לתת למוכרים תחושה של חוסר יציבות ואנו נרצה לדעת זאת בזמן אמת. יתרה מזאת, ננסה לברר מהי הסיבה לשינויי המחירים ובכך להעריך מחדש את מצב השוק.
לסיכום,
מעקב אחר נתונים הסטוריים בהחלט שימושי. לכן, אתר מדלן ומידע נדל"ן רלוונטיים מאוד לכל עוסק בנדל"ן. אך, כאשר רוצים לברר מגמות בשוק ובטח כאשר רוצים לזהות מגמות בשוק בזמן אמת ולפני כולם, כלים אלו אינם מספקים את המענה הנכון ולכן כדאי להיעזר בכלים המוצעים במאמר זה. רוצים להתייעץ עמנו לקראת קניית דירה או לקראת מכירת דירה? השאירו פרטים ונעזור לכם:
