בפני כל קבוצת דיירים או נציגות (עם הרוב הנדרש – 67% לתמ"א 38 חיזוק, ו-80% לתמ"א 38 הריסה או פינוי בינוי), המעוניינים בהוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית בבניין מגוריהם, עומדות שתי האפשרויות הבאות:
- להתחיל התקשרות ראשונית (לא מחייבת) עם גורם מקצועי שמייצג את הדיירים (לרוב – עו"ד) ולאחר מכן, לבחור מול איזו חברה יזמית / קבלנית (או גם וגם) לנהל מו"מ לצורך התקשרות בהסכם.
- להתחיל התקשרות ראשונית (NO SHOP) מול חברה יזמית/קבלנית ומאוחר יותר לבחור עו"ד לצורך ביצוע "הסגירה הסופית".
לעניין אפשרות מס' 2 אציין כי על כל חברה יזמית / קבלנית חלה חובה ע"פ חוק לנהל את המו"מ המשפטי על ההסכם עם עו"ד המייצג את הדיירים (לכן תמיד יהיה עו"ד לדיירים בפרויקט תמ"א 38, בין אם בשלב הטרומי של העסקה או בשלב המאוחר יותר של העסקה טרם ה"סגירה הסופית").
כעת נבחן בפשטות את ההבדלים בין אפשרויות אלו:
| קריטריון לבחינה | אפשרות 1 (דיירים מיוצגים) | אפשרות 2 (דיירים עומדים ישירות מול יזם) |
| הגורם מולו מתנהלים הדיירים בתחילת הדרך | גורם מקצועי המייצג את הדיירים ובעל אינטרס זהה לאינטרס הדיירים. | גורם מבצע המוציא את הפרויקט לפועל ובעל אינטרס איש למקסם את הרווח הכלכלי שלו בפרויקט. זאת, בין היתר, ע"י בניית מספר מקסימאלי של דירות חדשות. |
| אופן בחירת החברה היזמית/הקבלנית | נעשית תוך בחינה מקצועית ע"י הגורם המייצג. | נעשית ע"פ איטואיציה / תחושת בטן / בדיקות ברמות שונות שנעשו ע"י הדיירים ללא התייעצות עם הגורם מייצג שעדיין לא נמצא בתמונה. |
כעת, מבלי להכריע חד משמעית מה היא האפשרות העדיפה לדיירים, נפרוט בקצרה את ההבדלים בין עבודה עם גורם מייצג שהינו עו"ד בלבד, לבין גורם מייצג שהינו עו"ד הפועל בשיתוף פעולה עם "חברת מינהלת" המייצגת דיירים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית:
– חברת מנהלת בודקת ומבינה בדיוק מהן הזכויות שהדיירים מוכרים וכמה הן שוות. זאת ע"י ביצוע ניתוח אדריכלי, ניתוח כלכלי ויצירת דו"ח 0 (תכנית עסקית של הפרויקט).
– ביצוע משא ומתן אשר נעשה מעבר לתחום המשפטי גם בתחומים הבאים: פן המסחרי – מקסום התמורות לדיירים בפרויקט ע"י הכרת שווי הזכויות הנמכרות ע"י דיירי הבניין ויישום תהליך מכרזי ע"פ זמנים ושלבים מוגדרים מראש היוצרים התמחרות בין החברות המבצעות. פן תכנוני – בדיקת האפשרויות התכנוניות ע"י אדריכל מטעם חברת המינהלת המייצגת את הדיירים. פן מימוני – בחינת אופן מימון העסקה, בין אם נעשה ע"י בנק מלווה בחשבון סגור, קרן להשלמת הון עצמי, משקיעים חיצוניים וכו'.
– חברת מינהלת מחזיקה במאגר מידע רחב ומגוון של יזמים ומבנה להם פרופיל עבודה (אזורים ורשויות מועדפות, התמחות בסוגי פרויקטים מסויימים כגון בניינים לשימור או תמ"א 38 חיזוק, ניסיון שנבדק בפועל ע"י הגעה לבניינים שהסתיימה בהם הבניה וכו').
– בחינת היזמים/הקבלנים נעשית בכל ההיבטים הבאים: פן יזמי ואיתנות פיננסית, אופן מימון הפרויקט, בדיקת הפן המשפטי לרבות תביעות (במידה וקיימות) כנגד החברה, אופן תפעול הפרויקט – האם באמצעות מנהל עבודה פנימי/חיצוני וכנ״ל לגבי בעלי תפקידים נוספים ובחינת קבלני משנה, ופן ביצועי-קבלני.
– כאשר הדיירים בוחרים לעבוד עם עו"ד המשתף פעולה עם חברת מינהלת, אזי יהיה לדיירים גם מפקח הנדסי מטעמם. טרם חתימת הסכם ההתקשרות בין הדיירים ליזם/לקבלן, עובר מפקח הבניה על התוכניות והמפרט הטכני ומעיר הערותיו. כמו כן, טרם הגשות מסמכים לוועדה מקומית ע"י היזם/הקבלן, עובר המקפח שוב על התוכניות והמפרט ומוודא התאמתם להסכם (כמו כן, אם התבקשו שינויים ע"י הרשות יכול המפקח לבחון אותם ואת אפשרות יישום השינויים מבלי לגרוע מהתמורות שהובטחו לדיירים). הפיקוח ההנדסי ימשיך להיעשות גם בשלבי הבניה לרבות הגעת המקפח לבניין פעם / פעמיים בחודש וכתיבת דו"ח התקדמות.
– לעורך דין סבלנות מצומצמת לעניין שעות הטיפול המתאפשרות לו בדיירים (שכן כל שעה של עו"ד שווה הרבה כסף), לכן, כאשר העו"ד עובד בשיתוף פעולה עם חברת מינהלת מתאפשר לדיירים לקבל שירות לקוחות מהחברה שמייצגת אותם ומתן מענה שוטף לדיירים בכל ההיבטים.
– כאשר עו"ד עובד בשיתוף פעולה עם חברת מינהלת אזי ההתנהלות מול היזם/הקבלן נעשית על ידם כגוף אחיד עם סנכרון מלא בין כל בעלי המקצוע. כך, בעלי המקצוע המייצגים את הדיירים עובדים בסינרגיה (עו״ד ומפקח הנדסי, שניהם מצד הדיירים ובנוסף, גורמים מייעצים נוספים הקיימים במינהלת).
יודגש: הכותב (עו"ד גיא ברכה טשרניחובסקי) הינו עורך דין הפועל בשיתוף פעולה עם חברת "אפיקים 38" (חברת מינהלת המייצגת דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית)
נדרשים לעורך דין לייצוג הבניין בעבור פרויקט תמ"א 38? השאירו פרטים:
