השקעת נדל"ן הראשונה שלי – דירה בקריית שמונה עם נוף לחרמון

השקעת נדל"ן הראשונה שלי התבצעה בעיר קריית שמונה בעסקת קומבינציה יחד עם 2 מקרוביי. אספר מעט על התהליך שביצענו לפני חתימת העסקה. תהליך אותו למדתי לראשונה בצורה מקצועית בקורס יזמות נדל"ן. וגם, תהליך שחוויתי על בשרי כאשר זכיתי ללוות משקיעים במהלך עסקת הנדל"ן הראשונה בחייהם. כמתווך דירות בעיר חולון.

השקעת נדל"ן מקצועית מתחילה בחקר משובח ומסודר!

על השיטה הבאה כנראה כבר שמעתם. למעשה, לא מדובר רק על שיטה להשקעות בתחום הנדל"ן. מדובר על אסטרטגיה מדהימה שתעבוד עבורכם (כנראה) בכל תחום ובכל עניין חשוב בחייכם. חשוב להדגיש, כי שיטה זו לא מתאימה לכל אחד. היא דורשת זמן, סבלנות, יצירתיות וגם לא מעט אומץ. אם אתם מכירים את עצמכם די טוב ומבינים שזה כבר גדול עליכם; אולי כדאי לפנות ליועץ נדל"ן מקצועי שידע לעשות עבורכם את העבודה ולתת את המענה הראוי לטובת השקעת הנדל"ן שלכם. אם אתם עדיין לא בטוחים, המשיכו לקרוא ותגלו בהמשך מה מתאים בדיוק עבורכם.

קדימה, מתחילים! מתחילים מלשאול את השאלות הראשונות שעולות לנו לראש – אלו למעשה השאלות החשובות ביותר שהתשובות עליהן כבר יעשו איזשהו סדר ראשוני בתהליך. זה מאוד משתנה בין אדם לאדם, פשוט השליכו את התהיות שלכם על סרגל החיפוש של גוגל/Unadlan. התחילו לשאוב את המידע הרלוונטי עבורכם. מומלץ מאוד להצטייד לפני כן בדפדפת ועיפרון כדי לכתוב דגשים חשובים לשלב שיגיע מאוחר יותר.

אחרי שעשינו קצת סדר באופן כללי על נדל"ן מהו, השקעת נדל"ן מה היא דורשת ועוד שאלות שיעלו לכל אחד באופן אישי, אנחנו עוברים לדבר על עיר המגורים להשקעה אליה אנחנו מכוונים.

איך בוחרים עיר מגורים להשקעת נדל"ן נכונה עבורי?

*הערת ביניים: חשוב לגשת ולבחון אישור עקרוני למשכנתא, לדעת שאנחנו עם רגליים על הקרקע וניגשים בצורה נכונה לתהליך. לא מבזבזים זמן יקר לעצמנו, ובוודאי שלא לאנשים אחרים.
מה זה אישור עקרוני למשכנתא? לחצו כאן >>

נמשיך – הגענו לשלב המהנה יותר עבור חובבי טבלאות האקסל והנתונים;
ניגשים למחשב ופותחים טבלת אקסל חדשה. ניתן להוריד אחת כזו מוכנה שיצרנו ממש בלחיצה כאן >> – (הנתונים שבטבלה נכונים לתחילת שנת תש"פ). אמליץ לכם בחום לבנות טבלה כזו בעצמכם. מהסיבה הפשוטה – ככה תחיו את הנתונים ואת המחקר ממש. הדבר יעזור לכם באופן קריטי בשלב המאוחר יותר כשתרדו לשטח ותכתתו רגליים! מה גם שתוכלו להוסיף ערים שמעניינות אתכם באופן אישי ולחקור עליהן בצורה ראויה ומשובחת. יתרון חשוב נוסף – רמת הבקיאות שלכם אל מול אנשי המקצוע, בעלי הדירות ועוד גורמים חשובים שתפגשו, תעזור לכם באופן פלאי לבצע עסקה נכונה ואף לחסוך הרבה כסף. זכרו, ידע זה.. נחמד, שימוש בידע – זה כוח.

לאחר שיצרנו את הטבלה אנו מוסיפים את העמודות הרלוונטיות, עיקרן:

מחיר ממוצע לקנייה
מחיר ממוצע לשכירות
דירות שעומדות למכירה כרגע
דירות שנמכרו בשנה האחרונה
מחיר ממוצע למ"ר
תשואה שנתית
מחיר מכירה ממוצע לשנים קודמות (לוקחים 3 פעימות בקפיצות של 3 שנים מהיום)

ניתן לרדת לרזולוציות קטנות יותר. זה באמת מומלץ, גם בזכות העובדה שזה דורש (יחסית) עוד ממש מעט זמן בתהליך המחקר. ובעיקר בזכות התמורה המדהימה שתגרום לכם לשחות בשטח, בין כל פיסות המידע שתאספו. תצליחו להגיע לתובנות הנכונות והמבוססות באמת.

נתונים חשובים נוספים שיוכלו לתרום לכם: פלח גילאי התושבים, לאום, אחוז העלייה משנות ה-90, אחוז התושבים הותיקים, רמת התעסוקה בעיר, אחוז התושבים שגרים בדירות בבעלותם/בשכירות, פלח לפי כמות חדרים וכד'. את כל הנתונים הללו ניתן למצוא די בקלות. למשל, באתר מדלן שווי דירה ועוד נתונים חשובים מופיעים בצורה מאוד מסודרת – מדובר על אחד האתרים המובילים ביותר באיסוף נתוני עסקאות נדל"ן.

לאחר שהעלנו את כל העמודות הנ"ל עלינו להתחיל להרכיב את שורות הטבלה. עפ"י המחקר הראשוני שערכנו בשלב הראשון, עלינו לבחור בערך 10 ערים שמעניינות אותנו ומתאימות עבור התקציב שלנו. אם אנחנו מדברים על תקציבים של עד מיליון ש"ח, עלינו להעלות על הכתב את ערי הפריפריה המדהימות. אם אנחנו מדברים על תקציבים גבוהים יותר של עד 2 מיליון ש"ח לדוג'. ניתן להוסיף לטבלה ערים מרכזיות יותר. וכן הלאה, כל משקיע בהתאם לתקציב שלו.

דוגמא מתוך טבלת - חקר ערים השקעות נדל''ן — *צילום לדוגמא מתוך טבלת המחקר | הנתונים המוצגים נכונים לתחילת שנת תשפ"א עפ"י אתר מדלן

כל עוד אתם נהנים מהתהליך בשלב הזה ומרוצים מהטבלה שהתגבשה לכם – אתם לגמרי בתהליך. אם הגעתם לקצה גבול היכולת והבנתם שזה פחות מתאים עבור היכולות האישיות שלכם (אך התקציב והרצון לבצע השקעת נדל"ן אכן קיימים). הישארו מקצוענים בתחומכם ותנו ליועץ נדל"ן לעשות עבורכם את העבודה. אם אתם מחפשים דירות למכירה בקרית שמונה לטובת השקעה או מגורים, גם לכך ינתן לכם מענה ע"י יועץ נדל"ן מקצועי.

בחרנו עיר – קדימה, טלפונים, תיאום פגישות ויציאה לשטח!

השקעת נדל"ן ראשונה ממשיכה בטלפונים לבעלי דירות – מפנים יום עבודה אחד לפחות לימים הקרובים ומתאמים פגישות כדי למלא אותו בעשייה מבורכת. אפשר לחייג לבעלי דירות יד שנייה. לחברות השיווק המציעות דירות יד ראשונה ואפשר גם לבחון אפשרויות השקעה בקרקע לבנייה. כל נכס במסגרת התקציב רלוונטי עבורכם! לכן כדאי ומומלץ לבחון כל השקעה פוטנציאלית.

דגש קריטי לשלב זה – עליכם לתאם לפחות 2-3 דירות בכל אחת מהשכונות המרכזיות. מנסים להגיע לכל שכונה עיקרית בעיר כדי להבין את כל המרקמים שיש בה. מדובר על משימה לאנשים חרוצים שאינם מתביישים לכתת רגליים. אתם הולכים לבצע עסקת נדל"ן בשווי מאות/מיליוני ש"ח, להשתמש במיטב חסכונותיכם עליהם עמלתם ביגע רב. זה שווה מאמץ. זה שווה לבחון עסקה משובחת לעומקה. זה שווה כל שקל שהרווחתם ביושר.

טיפ קטן לבחירת השכונות – יש ערים בישראל שמורכבות מהמון שכונות. אני תמיד ממליץ להסתכל על עצמכם כדיירים שהולכים להתגורר בנכס. תנסו לתפוס את עצמכם כקהל היעד. קודם כל כי זה מאוד כיף, ודבר שני כי זה יכוון אתכם לשכונות הנכונות – עבורכם. כמו כן ולא פחות חשוב, נסו לגוון, כלומר, אל תלכו רק לשכונות יוקרה, או לשכונות עם המון בנייני רכבת בעלי פוטנציאל אדיר לפינוי בינוי. נסו לנווט בין כולם ועדיין להישאר במה שמדבר אליכם. אין מה לדאוג, ברגע שתרדו לשטח, זה יעבוד מצוין!

מטרת העל של הפגישות הללו: להוציא עסקת נדל"ן מוצלחת לפועל. אבל, אל תהיו עם יד קלה על ההדק. קחו בחשבון שזה עלול להוביל אתכם, בסופו של יום, להשקיע בכלל בעיר אחרת.
זה יכול להשתנות בעקבות תובנות, השגות וטיפים שקיבלתם במהלך המחקר שביצעתם עד כה. חשוב להפעיל שיקול דעת במידה ולהיוועץ באנשי המקצוע הנכונים לאורך כל התהליך. ככל הנראה, אתם לא תשנו את העיר בה בחרתם מלכתחילה, אך כן חשוב להבין שזה בסדר "לשרוף" זמן על עיר שבה החלטתם בסוף לא להשקיע. מקסימום, למדתם עוד קצת על השקעות נדל"ן בעיר פלונית. 🙂

בשלב הזה, אתם לומדים בצורה הטובה ביותר. זה השלב לשאול את השאלות, להתבונן לעומק הדברים. להבין מדוע המחיר הנדרש של הדירה שהרגע ראיתי עומד על סכום כזה? האם עומד מולי בעל נכס מציאותי? האם הוא מוכר מתוך לחץ כי כבר קנה דירה חדשה בפרויקט חדש? האם הוא מנסה את מזלו בשוק במחיר מופרז כי שמע מקרוב משפחה שמכר בכמה מיליונים? ועוד מחשבות שצריכות להוביל אתכם לשאלות איכותיות.

אם הגעתם למצב שביקרתם ב-20 עד 30 נכסים וב-6 עד 12 שכונות שונות, מצבכם נהדר! המטרה היא לאסוף מידע בשלב זה. התמקדות בעיר מטרתה, "התפזרות" למגוון השכונות ואיסוף מידע רלוונטי כדי להתמקד נכון יותר בשלב הבא.

שיתוף אבני דרך מנקודת המבט שלי בקצרה: פגישות עם מתווכים, נסיעות עם הרכב בין בניינים וסקירה בעיניים. אפיון השכונות עפ"י גילאי התושבים, רמת התנועה בשכונה, רמת הניקיון בשכונה, סוגי העסקים והמסחר, ניקיון חלונות הדירות, רמת טיפוח הגינות בבניינים/בבתים וכד'…

לאחר שלב הבחינה הראשוני של השטח; עוצרים, יושבים באווירה טובה וחושבים יחד עם בן/בת הזוג, עם הדוד או הדודה שמבינים דבר או שניים בנדל"ן. מנסים להגיע לתובנות שוק המדברות ספציפית את העיר בה ביקרנו. כל נקודה חשובה שצפה במהלך הסיקור בשטח הינה חשובה ויכולה להועיל פלאים למעגל החשיבה המשותף.

אז מה עכשיו? מתמקדים יותר עמוק – מחליטים להתמקד בשכונה אליה הכי התחברנו והבנו שהיא הכי נכונה – עבורנו.

שוב, אוספים נתונים: מתאמים פגישות לעוד 4-8 דירות נוספות בשכונה. מבינים את העניין בשכונה הספציפית בה אנו מתמקדים. מתקרבים לגיבוש ההחלטה הסופית.

דגש קריטי לשלב זה – מדברים עם השכנים! פשוט ניגשים לתושבי השכונה, אלו שבדיוק יצאו לסיבוב עם הכלב. אלו שבדיוק חזרו עם הילד טיול מגן השעשועים. תופסים אותם בזמן טוב, בזמן רגוע ונכנסים לשיחה קצרה שתתרום לנו המון המון ידע נחוץ, אך בעיקר, ויותר חשוב מזה, בטחון אפקטיבי לעסקת נדל"ן איכותית.

שאלות חשובות שכדאי להציף על העיר, ובפרט על השכונה;

האם אתם מרוצים מרמת הניקיון בשכונה?
האם קרו מקרים לא נעימים מול העיריה?
היו מקרים חריגים מול שכנים המתגוררים בשכונה?
עד כמה נעים להסתובב בשעות הערב ולטייל עם הילדים?
האם התבצעו פריצות בשכונה בשנה האחרונה?
האם מרגישים את נוכחות כוחות/מוקדי בטחון באזור ברמה המספקת בטחון אישי בשעות הלילה המאוחרות? (בכל זאת, מדינת ישראל)
האם היו מקרים חריגים של שכנים בשכונה מול העיריה?
לתושבים דתיים: מה רמת השקט בשבתות בשכונה?
היכן נמצאים בתי הכנסת בשכונה?
מהי הרמה הקהילתית בשכונה?
רמת הכשרויות במסעדות והמאפיות בשכונה?

ועוד שאלות בסגנון, כל אחד ומה שמדבר ונוגע אליו.

נראה שבשלב זה, אחרי כל עבודת השטח, אחרי כל השאלות, אחרי כל המסע הרגלי שעברנו. נותר לחזור לשולחן הדיונים, להציף את כל התובנות, המסקנות והתהיות האחרונות. משם, ולאחר גיבוש החלטה נבונה בעזרת האנשים הקרובים אלינו ואנשי המקצוע האמינים שבחרנו. ניגשים לשלב האחרון במערכה הספציפית הזו של בחירת הנכס.

מתמקדים ברחוב – כן, מתמקדים ברמת המיקרו של המיקרו!

אחרי שבחרנו את הדירה אותה אנו רוצים לרכוש, נשאר שלב קטן אבל קריטי ביותר. בוחרים יום גמיש יחסית ומבקרים בסביבת הנכס 3 פעמים באותו יום/לעיתים באותו השבוע;

פעם ראשונה בשעות הבוקר: מטיילים סביב הנכס, מרגישים את אווירת הבוקר. האם יש לנו שכן שצורח בקולי קולות בשעות הבוקר? (היו מקרים מעולם) האם יש לנו המון רכבים זועמים המצפצפים ללא הכרה בעקבות הפקקים שנוצרו בצומת שליד? חשוב לשים לב ולהבין, מה עלול לקרות לנו או לשוכרים שיכנסו לגור בנכס. מיקום הנכס הוא חשוב וקריטי ביותר! שימו לב לסביבת הנכס, זה לא פחות חשוב מהנכס עצמו!

פעם שנייה בשעות הצהריים: מגיעים לטייל שוב בסביבת הנכס, בוחנים את רמת החנייה, רמת הפקקים. בוחנים את העסקים סביב הנכס, רמת פעילות העירייה בסביבת הנכס. שכנים שעלולים להיות קצת מוזרים ולעיתים גם מזיקים. כל פרט ופרט שיכול לעזור להרכיב את הפאזל. כמו כן, ולא יזיק, לפנות לשכנים בבניין, בבתים הסמוכים, לקבל נקודת מבט יותר ספציפית על הנכס בו בחרנו להתמקד. שוב חוזרים לשאלות שקראנו קודם, מבינים יותר על הנכס.

פעם שלישית בשעות הערב: אחרי שגיבשנו את כל המידע מהבוקר והצהריים. מגיעים לסגור את היום כתושבים חדשים בשכונה. דמיינו את אותו הרגע בו אתם חוזרים מהעבודה אחרי יום ארוך ומתיש. לפינה החמה שלכם, לבית ולמשפחה היקרה – כל מה שאתם רוצים זה… שקט. שלווה. חניה… ועוד אלמנטים שיעזרו לכם לסיים יום ארוך בצורה נעימה ובטוחה. אגב, לא פחות חשוב, לבחון את הפיצרייה השכונתית, בדיוק לימים המתישים הללו 🙂

אז. אחרי שהתעמקנו, גיששנו ובדקנו כל כך הרבה פרטים. הגיע הזמן להחליט. הולכים על העסקה או לא?
החלטתם שכן? מזל טוב! רגע, עוד לא. אחרי שהחלטנו שזה אכן הנכס המושלם עבורנו. ניגשים לעו"ד מקצועי/ת ובוחנים את הכשירות של העסקה… משם ליועץ או יועצת המשכנתאות וכן לשאר גורמי המקצוע שיובילו אותנו לעסקה בטוחה וראויה. השקעת נדל"ן ראשונה אינה עניין של מה בכך, ועל כן חשוב להיות מאוד זהירים אך עם זאת, לדעת להוביל לעסקה ללא חששות מיותרים שישאירו אותנו מאחור בשוק המתפתח.

אז שיהיה המון, אבל המון בהצלחה בעסקת הנדל"ן הראשונה שלכם. וכמובן, בעז"ה!