השקעות נדל"ן בשונה מאפיקי השקעה אחרים מספקת למשקיעים את היכולת לראות ולמשש את השקעתם. השקעות נדל"ן מאפשרות להחזיק בנכסים בעלי ערך שאינו בהכרח מחובר לרגש או למצב השוק. השקעות בנדל"ן נחשבות כהשקעה סולידית ובטוחה ביחס לאופציות האחרות ולכן רוב מוחלט של המשקיעים בוחר להשקיע בין השאר במקרקעין.
בעוד משקיעים רבים נוהרים להשקיע בבורסה, בחברות הזנק, בעסקים מקומיים וכן ביזמות פרטית ישנם משקיעים שקטים שכל מעניינם להשקיע בקרקעות, דירות להשכרה, נדל"ן מניב והם עושים זאת בצורה שמאפשרת להם לחיות טוב. אנו נסקור במאמר זה את האפשרויות העומדות בפני אלו המעוניינים לבצע השקעות בנדל"ן:
האם השקעות נדל"ן אכן נחשבות סולידיות ובטוחות?
כמו כל שוק סחיר גם מחירי הנדל"ן יעלו וירדו בצורה מעגלית. פעם למעלה ופעם למטה אך בסך הכל הכיוון תמיד למעלה. כלומר, גם במקרים בהם יש מפולת במחירי הדירות ונוצר משבר זה משפיע לתקופה זמנית ובסוף תמיד עולה חזרה לערך הראלי שיש לקרקע ולחומרים ממנו עשוי הבית / בניין וכ"ו.
כאשר דנים בהשקעות נדל"ן חשוב לפלח תחומים אלו לאפיקי השקעה שונים. כלומר לא ניתן לראות השקעה בדירות בצורה דומה להשקעה בנדל"ן מניב ובאותה הצורה לא ניתן לראות השקעה בנדל"ן שנעשית בישראל להשקעות שנעשות במדינות אחרות.
אפיקי השקעה בנדל"ן:
- השקעה בנדל"ן מניב (בנייני משרדים / קניונים)
- השקעה בשטחים וקרקעות חקלאיים לצד מופשרים.
- השקעה בדירות להשכרה לטווח קצר או ארוך.
- יזמות נדל"ן – קנייה שיפוץ ומכירה של בתים.
ניתן לומר שהשניים האחרונות בהחלט יכולות להיחשב כאפיקי השקעה סולידיים ובטוחים אך השקעה בקרקעות ובנדל"ן מניב מחייבים ידע מעמיק וקשרים רבים לצד השקעה של כסף רב שבישראל כיום לא בהכרח יתקבל חזרה. במידה ואתם משקיעים קטנים היצמדו להשקעה בדירות שנמצאת בסיכון הנמוך ביותר.
סיכון באפיקי השקעה אלו:
אחד היתרונות בהשקעה בנדל"ן היא שיש חיבור בין ההשקעה למיקום בו היא נמצאת. בעוד לא תמיד נדע את המידע המלא על מניות אותם אנו מחזיקים בשוק ההון, נדל"ן דווקא מאפשר לנו לעשות בחינה מעמיקה ומאפשרת להבין היטב היכן אנו משקיעים ומה הן השינויים הצפויים בשנים ולפעמים גם בעשרות השנים הקרובות כך שאנו מבצעים השקעה על בסיס מידע ולא הערכה בלבד.
מאחר והיעד העיקרי שלנו בהשקעות להגדיל רווחים ולהקטין סיכונים עלינו לבחון את הסיכונים בחלוקה לפי השקעות נדל"ן בישראל ואלו הנעשות במדינות אחרות. בעוד בישראל קל עבור משקיעים לקבל מידע ולהבין את המתרחש במדינות אחרות נעשים טעויות נוראיות שמעלות את הסיכון ויכולות לגרום לכך שהשקעה בנדל"ן לא תחשב כהשקעה בטוחה כלל ועיקר.
מאפייני סיכון בישראל:
נדל"ן עסקי / מניב
לרוב יהיה בעל התשואה הגבוהה ביותר כך שההחזר על ההשקעה מהיר ומפתה יותר. ישנם הזדמנויות פז להשקיע בשטחי מסחר שמאפשרים ליהנות מתשואה לאורך עשרות שנים אך בו באותה הזמן יש השקעות שיכולות להיחשב כגרועות ממש.
עודף הקניונים בישראל הולך ומחמיר ולא נראה שאף אחד מתכנן לעצור בקרוב. אנו מתרבים במהירות למצב בו יש 10 מליון מטר רבוע שמופנה למסחר. כלומר, מטר רבוע על כל אדם בישראל כאשר מתייחסים רק לאוכלוסיות שאכן מגיעות לקניונים המצב נראה עוד פחות טוב. כך חברות ניהול של קניונים (כדוגמת עזריאלי) מורידות את עלויות השכירות ובעצם נאלצות לפגוע בתשואה שלהן.
באר שבע היא דוגמה מצוינת לעיר בה שטחי המסחר במקומות מסוימים כבר הפכו לבעיה, חמישה מתחמי ענק מתחרים על לבם של התושבים (גרנד קניון, ביג באר שבע, קניון הנגב, one באר שבע, השדרה השביעית) עם פתיחתו של גרנד קניון בשנת 2014 שלושת האחרונים פשוט קרסו ונותרים שוממים וגורמים הפסדים לבעליהם.
חריש וערים חדשות נוספות שיקומו בעתיד מן הצד השני יאפשרו השקעות בנדל"ן מניב בשטחי מסחר ועסקים בתחומן וזאת כי הן מרוחקות מכל שאר הארץ וישנם מרכזים שכונתיים שיידרשו על ידי התושבים במקום. השקעה של שטח מניב בישראל חייבת להיעשות בזהירות ובהתייחסות לתחרות המקומית.
עודף שטחי משרדים בישראל הגיע לשיא בשנת 2014 עם מיליון וחצי! מטר של משרדים בבנייה להשכרה (כאשר רק במרכז יש כיום שלושה וחצי מליון מטר קיימים). חברות הבינו את המצב ויש עצירה כמעט מוחלטת של תכניות לבנייה חדשה נכון לשנת 2015 אך המצב בשוק יהיה מורכב בעוד מספר שנים כאשר הבנייה של שטחי משרדים אלו יסתיים.
השקעה בנדל"ן מניב בישראל נכון לכתיבת שורות אלו מסוכנת מאי פעם ולמרות זאת בחירה נבונה של השקעות קטנות בנדל"ן מניב בהחלט אפשריות במקומות בהם עולה צורך אמתי לכך.
דירות להשכרה
דירות להשכרה נמצאות בסיכון נמוך משמעותית מכל השקעת נדל"ן אחרת כתוצאה מהצורך האמתי בשוק הנדל"ן בדירות נוספות שלא נבנו במהלך השנים האחרונות כתוצאה מהבטחות שווה שנעשו לציבור על ידי נבחריו. כיום יש מחסור בדירות וזוגות צעירים אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה כך שהשוק כולו מנוהל ונדחף קדימה על ידי משקיעים.
כל עוד יש ביקוש קשיח לדירות מגורים לא צפוי להיות בעיה להשקיע בדירות וקבלת תשואה סבירה. אך מאחר והחזר מלא על דירה להשקעה אורך לרוב כמה עשרות שנים יש לבחון את הצורך שנים רבות קדימה.
בישראל יש מחסור בקרקעות והגבלות בנייה חמורות, בישראל השחיתות צורמת והבדלים בין מעמדות הולכים ומעמיקים, בישראל תשומות הבנייה, המיסוי, גבוהות מאוד. בישראל יש הגבלות על עובדי ענף הבנייה ומאין קרטל מחירים על דירות חדשות. בעיות יסודיות אלו לא צפויות להיפטר בשנים הקרובות דבר שמבטיח המשך קשיים כלכליים עבור הזוגות הצעירים שייאלצו לשלם שכר דירה למשקיעים.
קרקעות חקלאיות ומופשרות
קרקע בסופו של דבר תופשר. אך קק"ל ומדינת ישראל לא ממהרים להפשיר קרקעות או לתכנן תכניות נרחבות לשם כף ולכן השקעה בקרקעות חקלאיות מסוכנת אף יותר מהשקעה בנדל"ן מניב וזאת מאחר וייתכן מאוד שהקרקע לא תופשר בימי חייכם ויתרה מזאת, כל עוד היא לא תופשר לא תתחילו לקבל החזר חלקי על ההשקעה.
השקעה בקרקע שהופשרה כבר יכול להיחשב השקעה כדאית ומשתלמת ליזמים שונים. קרקע זו תאפשר בנייה של בנייני מגורים, בנייני משרדים, השכרתה או מכירתה כך שהתשואה עליה יכולה להיות מידית. גם השקעה מופשרת אינה מבטיחה בנייה מידית ויש להשיג את כלל האישורים אך אלו אורכים כמה שנים לכל היותר בשונה מקרקע חקלאית.
חשוב לזכור שגם קרקע שהופשרה אינה בהכרח מקבלת היתרים לבניית מגדל דירות והכל נקבע בהתאם לתכניות המתאר ובניין עיר של המועצה המקומית או העירייה. כל השקעת נדל"ן באשר היא מחייבת בדיקות מעמיקות מאוד ואימות הבטחות המוכרים.
מאפייני סיכון במדינות אחרות:
השקעות נדל"ן במדינות אחרות יכולים להיות שונים בתכלית ממדינת ישראל מסיבות שונות.
לדוגמה:
- אין במדינות אחרות בעיות במתן היתרים לבנייה על שטחים נרחבים.
- אין במדינות אחרות בעיות מיסוי בדומה לישראל.
- מתן האשראי / משכנתא נעשה בשיטות שונות.
- פריסת התושבים נעשית ברוחב משמעותי יותר.
- סיוע המדינה בדירות ברות השגה.
במדינות העולם לאנשים יהיה דירה בבעלותם שנבנה על שטח שאינו יקר ומחומרי בנייה זולים משמעותית לצד הבדלי מיסוי ומשכנתא נוחה. שינויים אלו לבד יוצרים מצב בו צעירים יכולים לרכוש דירות ואינם נדרשים לשכור לכל חייהם. בצורה זו השקעה בדירות להשכרה תתברר לפעמים כבעייתית בהעדר שוכרים פוטנציאליים.
ישראלים רבים השקיעו בדירות להשכרה בחו"ל אך גילו שהדירה אינה מבוקשת והתשואה נמוכה משמעותית ממה שהובטח להם. ולמרות זאת, במרכזי הערים הגדולות בהם יש ביקוש לדירות אך המחירים גבוהים מידי עדיין שווה להשקיע בדירות ובקרקעות שמניבות תשואה נאה אף יותר מבישראל.
האם התשואה על השקעות נדל"ן מספקת?
התשואה על השקעות נדל"ן משתנים בין עסקה לעסקה ובין אפיק השקעה לאפיק השקעה. לרוב ככל שההשקעה גדולה יותר כך התשואה גבוהה בהתאם מאחר ומתאפשר ליזם / משקיע לקבל הזדמנויות השקעה משמעותיות יותר כדוגמת רכישת שטח משמעותי או קניית שטח מופשר עם היתרי בנייה בעיר קיימת.
השקעות נדל"ן קטנות כדוגמת השכרת דירות תניב תשואה של כ4% בשנה במקרה סביר. תשואה זו נמוכה מזו המתקבלת בהשקעות בבורסה או באפיקים אחרים אך יש בה 3 יתרונות מאוד משמעותיים שאנו זוכרים תמיד:
- סיכון נמוך מאוד! להפסדים על ההשקעה.
- מעבר לתשואה משכירות נהנים המשקיעים מעליית ערך הנכס עם השנים.
- פטור מס על שכר דירה על רווחים הנמוכים מ5010 ש"ח לחודש נכון לשנת 2017.
השקעות נדל"ן קטנות מתאימות בעיקר לאדם הפשוט שרוצה לדאוג שכספו מייצר רווח על פני הפסד. השקעות אלו בטוחות והתשואה לאותם משקיעים בהחלט מספקת. ולמרות זאת יש מקרים בהם השקעה נבונה בשטח מסחרי קטן או חלוקת דירה והשכרתה תגרור תשואה גבוהה אף יותר מאפיקים אחרים.
השקעות נדל"ן גדולות כדוגמת השקעה בנדל"ן מניב שמחייב סכומי כסף גדולים ומצד שני מנפיקה תשואה בעייתית במקרים מסוימים בהחלט יכולה לאכזב את המשקיעים ואף לגרום להפסדי ענק בהשקעה לא נבונה. הבעייתיות בהשקעות נדלן גדולות היא בכך שהמשקיע מסכן סכומי כסף גדולים מאוד אך לא זוכה לתמורה מספקת ומפסיד הזדמנות להשקיע בעסק או במניות של חברות מובילות בסיכון נמוך אף הן.
במה כדאי להשקיע?
טיב ההשקעה והאפיק המתאים נקבע בעיקר על בסיס המשקיע והאמצעים שעומדים לרשותו:
משקיע בעל כיסים עמוקים ויכולת המתנה ארוך שנים לתשואה נאה יכול לבחור בהשקעה בקרקע או ביזמות בנייה משמעותית וכך לגזור קופון גדול מאוד.
משקיע קטן ובינוני שנדרש להחזרים על השקעתו לרוב באופן מיידי כדי לממן הלוואות או צרכים אישיים יעדיף להשקיע בדירות אשר ניתן להשכירם באופן מידי כך שמתקבלים החזרים קבועים שמאפשרים לעמוד בהוצאות הנלוות אך גם ליהנות מהשקעה נבונה ואחראית שמפיקה תשואה נהדרת.
