השקעות נדלן נחלקות לשניים, השקעות נדלן מניב, והשקעות נדלן למגורים. אנו בוחנים את ההשקעה בנדלן למגורים וכאשר מתחילים לחפש את אותן דירות או בניינים אותם נרצה לרכוש כהשקעה הדגש הראשוני תמיד יהיה המיקום. למיקום יש את המשמעות הגדולה ביותר על היכולת ליהנות מתשואה נאה מההשקעה לאורך השנים. כך שביכולתנו לבחור בהשקעה בישראל או בהשקעה בחו"ל, ביכולתנו להחליט האם להשקיע בפריפריה או דווקא בערים המרכזיות וגם בתוך אותן ערים ביכולתנו לבחור בין שכונות עמידות ומתוחזקות לבין שכונות חלשות שעוברות תהליך התחזקות על ידי הגירה של אוכלוסיות חזקות יותר. בשורה התחתונה למיקום ולזמן יש ערך במיוחד כאשר עוסקים בהשקעות נדלן.
השקעות נדלן: איפה כדאי להשקיע בחו"ל?
הבחירה להשקיע מחוץ לגבולות ישראל בהחלט מפתה רבים וזאת מאחר ומחירי הדירות במדינות אחרות נמוכים משמעותית. הייטקיסטים, צעירים וברי מזל שאספו כמה מאות אלפי שקלים ורוצים לרכוש דירה נוספת כהשקעה סולידית ואינם יכולים לעשות זאת בישראל מאחר ואין בידם מספיק כסף ימצאו את דרכם להשקעות במדינות אחרות עם דגש על ארצות הברית וגרמניה שם יש הזדמנויות פז עם תשואות פנומנליות וקשה לעמוד מנגד.
אך בשונה מבישראל בארצות הברית ומדינות אירופה יש סיכונים שונים מאוד מאלו שאנו נוטלים על עצמנו בהשקעה במדינת ישראל. יש מגוון רחב של גורמים שישפיעו על מחירי הדירות במדינות בהם אין לתושבים כל שייכות וחובה לחיות בהן, ההתניידות בין ערי אירופה ובין מדינות ארצות הברית הופכת את ההסתמכות על שייכות לקטנה עד בלתי קיימת. מעבר לכך, במקרים רבים תתכן השפעה אדירה על מחירי הדירות מגורמים שכלל אינם בשליטתכם כפי שניתן היה לראות בשנת 2008 בעת המשבר הכלכלי שנבע בין השאר מכך שנוטלי משכנתאות לא עמדו בהחזרים והעדיפו לוותר על בתיהם.
מה הסיכונים כאשר מצבעים השקעות נדלן בחו"ל?
השקעה בערים הגדולות כדוגמת ניו-יורק וברלין לצד לונדון ופריז יכולות להיחשב כבטוחות מאוד. לפחות ברמה זהה לזו המקובלת בישראל. כלומר, מדובר בהשקעות סולידיות שמתבססות על צורך אמיתי של ציבור להתקיים בערים אלו לצורך פרנסתם כך שמדובר בהשקעה בטוחה אך מאחר ורוב המשקיעים הישראלים אינם בעלי מליוני דולרים שנדרשים לרכישת דירה בערים אלו הרי שלרוב ההשקעות נעשות בערי פריפריה בהם עלויות לרכישת דירה אינן גבוהות ואילו ההחזר על ההשקעה יכול להגיע לעתים לכדי 10% בשנה! החזר פנטסטי לכל הדעות אבל אלו הן הערים בהם הסיכון רב.
הסיכונים הבולטים הן לירידת ערך הדירה במהלך תקופת הבעלות על הנכס וקשיי מכירה בסיום ההשקעה לאחר מספר שנים. בנוסף, ייתכנו תקופות בהם לא יהיו די שוכרים ותתקשו לאכלס את הדירה, דבר שגורם לכך שאתם מפסידים כסף בכל חודש על הוצאות ארנונה וחברות ניהול נכסים שעומדות לרשותכם ללא תלות בשוכרים.
אך מה הגורמים לסיכונים אלו?
- העיר בו התבצע ההשקעה אינה מייצרת מקומות עבודה חדשים.
- העיר בו התבצע ההשקעה זוכה להגירה שלילית.
- העיר בו התבצע ההשקעה סובלת מסגירת מפעלים וביטול מקומות עבודה.
- העיר בו התבצע ההשקעה מחוקקת תקנות וחוקים שפוגעים במשקיעים.
- ראו ערך העיר דטרויט בארצות הברית בה מוצעת דירה בדולר אחד בלבד. (כדי לא לשלם ארנונה וכ"ו)
אלו רק חלק מהתרחישים בהם לא תמצאו שוכרים לדירה בבעלותכם. על סיכונים אלו יש להוסיף מגוון רחב של שינויי ריבית במשק, עלייה או ירידה של שער המטבע, שינויים דרמטיים בשוק ההון ובבורסה בפרט. כולן משפיעות על ערך הדירות בארצות הברית ובאירופה. זאת מאחר ואת הצורך הקיומי של האזרחים לקורת גג ביכולתם למצוא בשלל ערים ובשלל מדינות בקלות רבה. אמנם נכון הדבר שרצוי וראוי להתגורר בסמוך לחברים ובני משפחה בדיוק כפי שנהוג בישראל אך כאשר המצב הכלכלי לא מזהיר כולם נאלצים לעשות פעולות אותן הם יעדיפו שלא לעשות. ואתם תישארו עם נכס ללא תמורה או שוכרים.
מה עושים? איך נמענים ממצבים אלו?
בראש ובראשונה מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע. אנשים אשר מכירים את ענף ההשקעות במדינה בה אתם מעוניינים להשקיע. אותם בעלי ידע יכולים להזהיר אתכם מפני השקעות מפוקפקות או מסוכנות וזאת מאחר ובהכירם את בני המקום, את המנטליות, את האיתנות הפיננסית ועוד מגוון רחב של פרטים שלכם אין דרך לדעת.
השקעה באמצעות חברת ניהול השקעות אינה מבטיחה שאכן תרוו נחת מהשקעתכם. ישנם מקרים בהם חברות אלו גרמו לאיבוד כספי משקיעים וזאת לאחר שבחרו בניינים בהם לא היה צורך והעלויות השוטפות לתחזוקה וניהול בניין אינם זולות בכלל. ולכן, חשוב לבחור חברת השקעות המתמחה בעיר או במדינה בה אתם מתעניינים. חברה אשר נחשבת כאמינה ויש עליה מספיק המלצות חיוביות כמובן שבעדיפות להמלצות של אנשים אותם אתם מכירים.
אבל במידה ובחרתם להשקיע לבד. בכוחות עצמכם. הרי שניתן לסנן השקעות על פי המיקום שלהם. כך לדוגמה במידה ואנו משקיעים בסמוך לשטחי מסחר, תחנות רכבת, שדות תעופה ועוד הרי שיש לנו סבירות רבה שהצורך בדירה אכן תהיה קיימת לאורך שנים. בשונה מחברות ומפעלים אשר סוגרים את שעריהם מיד כאשר יש משבר כלכלי או כאשר אין די צורך בשירותם דבר שפוגע בכם ישירות מאחר והדרישה לדירות צונחת מידית, במוסדות ציבור ובמערכות תשתיות כדוגמת שדה תעופה לא צפויים שינויים רבים בצורך האמיתי של הדיילים ושל עובדי התעשייה הרלוונטית בקורת גג. קרי, הדירה שבבעלותכם.
היעדים הפופולריים להשקעה בימים אלו:
- העיר ניו יורק והערים הסמוכות לה (מרחק נסיעה ברכבת)
- העיר ברלין (יש שיאמרו ניו יורק החדשה) והפרפרים שלה.
- העיר לונדון בה מחירי דירות מרקיעים שחקים ובערים סמוכות.
- העיר פריז בה מתאוששים עדיין מפיגועים שנחוו בהם.
- מדינות אירופה כדוגמת רומניה או הונגריה המתעוררות אט אט לחיים.
חשוב לזכור: העובדה שאתם משקיעים במדינות אחרות אינו פותר אתכם מתשלום מס על שכר דירה בדיוק כמו אזרחי מדינת ישראל אך בשונה מהם תשלמו מס על רווחים פסיביים בדומה לרווחים משוק ההון, בורסה והשקעות בחברות בהתאם לאמנות שנחתמו מול כל מדינה ומדינה. ישנם מקרים בהם עדיף להשקיע בישראל תוך הנאה מעליית ערך הדירה על פני השקעת כסף רב במדינה אחרת אך זאת יש לברר אל מול רואה החשבון שלכם.
