השקעות נדל"ן בקפריסין – מה הופך את קפריסין ליעד השקעות פופולרי?

במרחק שעה בלבד מישראל שוכנת לה האי קפריסין. קפריסין מחולקת לשניים (טורקית, יוונית) כאשר קפריסין הצפונית (הטורקית) היא זו שמובילה את ענף התיירות שמהווה את מקור ההכנסה העיקרי של תושבי האי קפריסין. רוב הישראלים מכירים את המושגים "חתונה בקפריסין" או "הקמת חברה בקפריסין" ואנו נסביר כעת איך גם נושאים אלו קשורים לנדל"ן.

השקעות נדל"ן בקפריסין

תושבי האי קפריסין התפרנסו שנים רבות מחקלאות, אך עם מחסור קשה במים ותחרות בייצוא החקלאי אל מול מדינות עולם שלישי, תושבי האי קפריסין עברו אט אט להתפרנס מענף התיירות באופן דומה לזו ממנה מתקיימים תושבים רבים באיי יוון הסמוכה. החל משנת 2003, עת התקבלה קפריסין לאיחוד האירופי ענף התיירות החל לפרוח והחל משנת 2008, קפריסין אף הפכה למדינה מן המניין בגוש היורו מה שהגדיל אף יותר את מספר התיירים המבקרים באי.

קפריסין עברה טלטלות רבות עם השנים וניתן אף להזכיר את הטלטלה האחרונה בשנת 2013 כאשר הבנק המרכזי של קפריסין קרס כהמשך ישיר למשבר החוב באירופה. לכן, הרשויות בעיר משקיעות מאמצים רבים להביא כמה שיותר תיירות מכל הסוגים ובכך בעצם לאפשר לתושבים להתפרנס בכבוד. בכדי להביא תיירים, קיבלו באי החלטות שונות שכיום משפיעות גם על המשקיעים בנדל"ן:

• מיסוי נוח לחברות ואנשים פרטיים. (12.5% בלבד לחברות)
• משקיעים ובעלי חברות מקבלים אשרות תושב בהתאם לתשואה.
• הבאתם של תיירים ייחודיים – תיירות חתונה, תיירות מרפא ועוד..

בצורה זו, מבטיחים באי מספר רב של תיירים מידי שנה ואחוזי תפוסה גבוהים למדי של דירות ובתי הנופש להשכרה.

מה הופך את קפריסין ליעד השקעות פופולרי?

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן קפריסאי מתוך הבנה שביכולתם לשלב בין השקעה ובין פנאי. חלק מהמשקיעים רוכשים נכסים בקפריסין ועושים בהם שימוש חלק מסוים מהשנה ואילו ביתר הזמן, הם מעבירים את הנכס לניהול של חברה מקומית המתמחה בהשכרתן של נכסים לתיירים.

אבל בואו נדבר מעט במספרים,

• גובה השקעה נדרשת בקפריסין:
  • עלות דירה להשקעה בקפריסין: 100,000-300,000 ש"ח תלוי במיקום.
  • עלות וילה להשקעה בקפריסין: 400,000-800,000 ש"ח תלוי במיקום.
  • ככל שמתקרבים לחוף ולאזורי התיירות – המחיר עולה בהתאמה.
• גובה תשואה על השקעה בקפריסין:
  • נכס באזורי מגורים: 6% לערך לשנה.
  • נכס באזורים תיירותיים: 8%-10% לערך לשנה.
• גובה תשואה נדרשת לשם קבלת אשרת תושב:
  • בעלי השקעות בגובה 300,000 יורו ומעלה יקבלו אשרת תושב.

האזורים המטוילים הן ההשקעות המבוקשות בקפריסין:

• פאפוס.
• איסקלה.
• קירניה.
• איה נאפה.
• לאפטה.
• לימסול.
• טריקומו.
• פאראלימני

איך רוכשים נכסים בקפריסין?

קניית נכס להשקעה בקפריסין מתאפשרת כאדם פרטי שרוכש לעצמו ועל שמו נכס ואו כחברה הרשומה בקפריסין ומשמשת בין היתר כפתרון מיסוי נהדר למשקיעים שמחזיקים בנכסים נוספים במדינות שונות באירופה. כידוע, בקפריסין מתקיימים תנאי מיסוי נוחים מאוד בעבור חברות ולכן לא אחת, משקיעים בוחרים להקים חברה בקפריסין ולרשום את הנכס המקומי בבעלותה. במקרים אחרים, משקיעים רוכשים נכס דרך חברה מקומית שמתפעלת את הנכס ומשכירה אותה לתיירים.

חשוב לדעת, בדומה לישראל, גם בקפריסין רושמים את הנכס בטאבו ("קושאן"). כאשר יש רישום בעלות מסודר בטאבו, הנכס בטוח ואכן רשום על שמכם וכדי למנוע נוכלויות ורמאויות, מומלץ לוודא את הרישום בעצמכם באופן פיזי (כזכור, טיסה של שעה בלבד)..

כמה מס משלמים על השקעה בקפריסין?

*המיסוי נקבע על פי המטבע המקומי "פאונד קפריסאי" (CYP).
**בחצי האי היווני כיום משתמשים בעיקר ביורו, בחצי האי הטורקי עדיין משתמשים במטבע המקומי.
***הפאונד הקפריסאי ידוע גם כלירה קפריסאי.

מיסוי מקרקעין בקפריסין הנו פרוגרסיבי. כלומר, מחושב בהתאם לערך הנכס, ערך הנכסים ונקבע על פי מדרגות מס. כך, במידה ורכשתם דירה זולה – תשלמו מעט. במידה ורכשתם דירה יקרה – תשלמו יותר. במקביל, יש אפשרות לפתוח חברה מקומית שעליה חלים מסים אחרים ונוחים למדי בשיעור של 12.5% בלבד מה שיכול לקזז מיסוי בעסקאות נדל"ן בשווי רב.

מס רכוש בלתי מוגבל בקפריסין 2017:

סכום הרכישה (€)	גובה המס
עד €12,500	0%
בין €12,500 ל €40,000	0.60% על כל מה שמעל €12,500
בין €40,000 ל €120,000	0.80% על כל מה שמעל €40,000
בין €120,000 ל €170,000	0.90% על כל מה שמעל €120,000
בין €170,000 ל €300,000	1.10% על כל מה שמעל €170,000
בין €300,000 ל €500,000	1.30% על כל מה שמעל €300,000
בין €500,000 ל €800,000	1.50% על כל מה שמעל €500,000
בין €800,000 ל €3,000,000	1.70% על כל מה שמעל €800,000
מעל €3,000,000	1.90% על כל מה שמעל €3,000,000

מס העברת בעלות מקרקעין בקפריסין:

סכום הרכישה (€)	גובה המס
עד €85,000	3%
€85,001 ל €170,000	5%
מעל €170,000	8%

בנוסף, יהיה על מבצע השקעה בנדל"ן בקפריסין לשלם מס בולים בסכום שנע בין 0.15%-0.20% מערך הנכס.

לסיכום,

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בקפריסין? שוקלים את האפשרות לרכוש דירת נופש בקפריסין? כדאי לכם להתייעץ עם מומחי מיסוי קודם לכן בכדי להבין את התמונה המלאה. אך, בסך הכל מדובר באפיק השקעה אטרקטיבי לאלו הרוצים ליהנות מתשואה תזרימית גבוהה מהשכרת נכסים לתיירים. כידוע, כיום ניתן להיעזר גם באתרים המתווכים בין בעלי נכסים ותיירים ובעצם ניתן להרוויח הרבה יותר כסף במידה ומשכירים את הנכסים להשקעה לתקופות קצרות ומשתנות.

רוצים לבדוק האם מדובר באפיק השקעה הנכון עבורכם? פנו אלינו וקבעו אבחון למשקיע. מדובר בשירות ייעוץ השקעות נדל"ן המסייע לכם לקבל החלטה על בסיס מצבכם האישי, המשפחתי והכלכלי. בהצלחה.