השקעות נדלן בישראל אמנם דומות להשקעות נדלן בחו"ל או בכל מקום אחר בעולם בעצם, אך לא בדיוק. ישראל מדינה קטנה, תנודתית ובעלת מאפיינים שונים ממדינות אחרות. בעוד ביתר מדינות העולם הכל מקובע ויציב, ישראל מושפעת מגורמים רבים והשקעות נדלן חייבות להיעשות תוך ידיעה והתחשבות באותם מאפיינים ייחודיים וזאת כמובן כדי להגן על ההשקעה ככל הניתן.
השקעות נדלן בישראל
השקעות נדלן בישראל נחשבו בראי היסטורי כהשקעות טובות ורוב מוחלט של המשקיעים ראה תשואה נאה עם השנים הן מדמי שכירות והן מעליית ערך הנכסים שברשותם. במידה ואתם שוקלים להשקיע בנדלן, מדריך זה בשבילכם ובו אנו מנסים להתוות דרך לשנים הקרובות כאשר יש שינויים בשוק הנדל"ן בעקבות מחירי שיא של דירות והתערבות של משרד האוצר ומשרד השיכון בשוק חופשי זה.
כאשר משקיעים בנדלן בישראל חשוב מאוד להבדיל בין שני קטגוריות השקעה עיקריות:
- נדל"ן למגורים – צורך קיומי עם סיכון נמוך.
- נדל"ן מניב (מסחרי) – צורך חיוני עם סיכון גבוהה.
כאשר בוחרים להשקיע בנדל"ן בישראל כדאי לבחור את הקטגוריה על בסיס שני שיקולים:
- גובה התשואה – בנדל"ן מניב התשואה כפולה ומשולשת.
- גובה הסיכון – נדל"ן למגורים נחשב השקעה בטוחה הרבה יותר.
הדילמה של המשקיעים בנדלן ישראלי
ככל שמשקיע מוכן לקחת על עצמו סיכון גבוהה יותר כך הוא צפוי להרוויח יותר כסף. זאת כל עוד הכלכלה הישראלית אינה נקלעת למשבר או לחלופין אין תחרות עזה מידי בקרבת מיקום ההשקעה. הבידול בין קטגוריות ההשקעה נדרש וזאת מאחר והמאפיינים הייחודיים של ישראל מקצינים את התופעה הזו והופכים אותה לברורה מכל.
נדל"ן למגורים בישראל נתפס כ"חובה" "צורך קיומי" "יעד בחיים" ומשכך הביקוש לדירות גבוהה תמיד וקיים גם מצד משפחות שלא בהכרח יכולות להרשות לעצמם לעמוד בהחזרי המימון לדירה. לצד ביורוקרטיה נוראית שמעכבת את שחרור הקרקעות ובניה בקצב איטי להחריד יוצרים מצב שהביקוש עולה הרבה מעבר להיצע דבר שמגביר ומגביר את הביקוש ועמו את המחירים. ולכן משקיעים רבים רואים את אפיק ההשקעה למגורים המייצר רק 3%-6% תשואה בשנה כאפיק ראוי ומומלץ להשקעה.
נדל"ן מסחרי עם זאת יוצר הכנסות יוצאות דופן למשקיעים עם תשואות בגובה 8%-12% שגורר השקעות עתק בתחום זה וכך נוצרים מצבים בהם יש שטחי מסחר ועסקים בקנה מידה לא פרופורציונלי ויש החוששים שמצב זה של תשואה גבוהה לא צפוי להישאר לטווח הארוך. החשש המרכזי בהשקעות בנדל"ן מניב הוא כמובן כניסה למיתון וירידה משמעותית בביקוש לשטחי מסחר וקמעונאות דבר שיגרור באופן מידי הכנסה נמוכה יותר עבור המשקיעים ואולי אף יגרום להפסדים כלכליים כתוצאה מהצורך לנהל ולטפל במקום באופן שוטף לצד המשך תשלומי מסי ארנונה לרשות המקומית.
אך מעבר לעובדה זו שיש סיכונים שונים על המשקיע הממוצע לשקלל גם את רשויות המס:
מס על השקעות נדלן בישראל
ברכישת קרקע / נכס מכל סוג שהוא יש לשלם מסים לרשויות המס בישראל. למשקיעים בנדלן בישראל יש מספר מועדים בהם עליהם לשלם מס:
- מס רכישה – לפי מדרגות מס רכישה העדכניות במועד הקניה של הנכס.
- מס על שכר דירה – מס שיש לשלם לפי אחת ממסלולי המיסוי על שכ"ד.
- מס שבח – מס על השבחת הנכס במועד מכירתו.
לאלו שמשקיעים לטווח ארוך במיוחד מסים אלו אינם מפריעים מאחר ובראי הכולל גובה המס מתגמד ביחס לרווחיות הגבוהה לאורך השנים. מצד שני, על אילו המשקיעים לטווח ארוך לדאוג בנושא אחר לגמרי וזהו כמובן היפוך מגמת המחירים ומעבר למצב בו יש ירידת מחירים:
איך מתגוננים מפני ירידת מחירים?
כאשר מדובר על השקעה בנדל"ן מסחרי קשה הרבה יותר להתגונן מפני מצבי קיצון בהם יש ירידת ערך לנכסים מפני שהביקוש לשירותים הללו יורד.
כאשר מדובר על השקעה בנדל"ן למגורים בישראל ישנם דרכים שונות להתגונן כאשר עלינו לנסות לפנות לבסיס הצורך הקיומי של רוכשי הדירות. כלומר, במידה ומחירי הדירות ירדו מרבית הפגיעה תהיה בדירות הגדולות והמרווחות בערים בהם מחירי הדירות כלל אינם קשורים למציאות. כך לדוגמה, הערים בפריפריה הרחוקה בהם אין יותר מידי עבודה וגובה השכר החציוני די נמוך אין לתושבים את היכולת לעמוד בכל מחיר של דירה וברגע בו תתחיל מפולת במחירי הדירות הראשונים להיפגע יהיו אותם בעלי דירות בפריפריה.
מצד שני במידה ומשקיעים במרכז הארץ בה הביקוש לדירות שובר שיאים כדי לזכור את הסיבה למחירים אלו – זאת מאחר ויש במרכז הארץ מקומות עבודה רבים ויכולת להכנסה גבוהה יותר. אמנם הפגיעה תהיה קטנה יותר במרכז הארץ אך גם בעלי דירות במרכז הארץ ירגישו זאת על נכסיהם בהתאם לגודל הנכס שברשותם ולעצם העובדה שכבר לא ניתן לעמוד ברכישתה. כדי להיות מוגנים כראוי כדאי להשקיע בדירות קטנות באזורי הביקוש. כלומר, השקיעו בלב תל אביב ובקרבת מתחמי עבודה ועסקים בדירות קטנות שיכולות לענות על הצרכים של עובדים רבים במקום ועדיין להיות בהישג ידם וכך בעצם לשמור על רמת מחירים גבוהה הרבה יותר.
מה מידת הסבירות למשבר בנדל"ן הישראלי?
בישראל כפי שפתחנו יש ביקוש גבוהה לדירות אך מעט קרקעות משווקות לציבור. גם כיום שמשווקות עשרות אלפי דירות דיור למשתכן (מחיר למשתכן) מדובר על נכסים שמשווקים על חשבונם של יתר האוכלוסייה ואין פתרון קסם בו משוחררים קרקעות בכל רחבי המדינה לבניה כך בפועל היצע הקרקעות לבניה אינו גדל וכך הביקוש נשאר קשיח. מעבר לכך, בנק ישראל והבנקים למשכנתאות פועלים בצורה אחראית ומסודרת ואינם מאפשרים מינוף יתר של משכנתאות וכך ניתן לדעת שנוטלי המשכנתאות יכולים לעמוד בהחזרי ההלוואה שהם נטלו.
בעוד בעבר היו איומים מצד שכנותיה הערביות של מדינת ישראל כיום יש שקט מירדן, סוריה, מצרים ואפילו מאיראן שהתפרקה מנשק גרעיני ובמערכת הביטחון מבטיחים שישראל יכולה להכיל ולהתמודד ביעילות מול חיזבאללה על מאגרי הטילים שברשותו. ניתן לומר שברמה הביטחונית ישראל בטוחה מאי פעם והמשמעות היא שאחד החששות המשמעותיים ביותר בעבר של משקיעי הנדל"ן בישראל אינו קיים עוד ומכלול האיומים הכלכליים אמנם קיים אך אינו גבוהה יותר מיתר אפיקי ההשקעה האחרים.
בסופו של דבר השקעות נדלן בישראל נחשבות כהשקעות מצוינות ובטוחות לטווח הארוך ומשקיעים רבים מראים אמון בכך וממשיכים לרכוש ולהשקיע במגוון רחב של תחומים. במידה ואתם שוקלים לבצע השקעות נדלן בישראל עדיין ראוי שתלמדו היטב על השוק המקומי ובמיוחד על המיקום הספציפי בו אתם משקיעים את כספכם תוך חיפוש הפרטים הבאים:
- ביקוש גבוהה / היצע נמוך.
- פיתוח תשתיות / תחבורה יעילה.
- שותפים להשקעה / קרנות השקעה.
- ועוד..
במידה ואתם שוקלים השקעות נדלן בישראל ייתכן ותרצו להתייעץ עם מומחי ההשקעות שלנו. השאירו פרטים ויועץ השקעות יחזור אליכם:
