השקעות נדל"ן בחו"ל הן הדבר החם ביותר בישראל כיום. דחיקת המשקיעים מהשוק בישראל על ידי יצירת חוסר יציבות וקביעת מסים חדשים כדוגמת מס על דירה שלישית ומעלה. רבים מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל אך לא בהכרח מבינים את המורכבות בביצוע עסקאות בשלט רחוק ובניהול נכסים שנדרשים בתחזוקה שוטפת ואו בהתמודדות עם חוקים להגנת השוכר. על כך ועוד במאמר זה.
השקעות נדל"ן בחו"ל
משקיעים רבים מאמינים ששוק הנדל"ן הישראלי נמצא ברף גבוהה מידי בכדי שניתן יהיה ליהנות מתשואה הונית על הנכסים שנרכוש כיום. כלומר, לא בהכרח שמשקיע כיום ייהנה מרמות התשואה וההשבחה ממנו נהנה משקיע בעבר. כאשר מוסיפים על תחושות אלו את העובדה שהממשלה מתערבת בשוק החופשי על ידי הענקת הטבות לזוגות צעירים ועל ידי הטלת האחריות למשבר הדיור לפתחם של המשקיעים ניתן להבין למה אכן, השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו לאפיק מבוקש כל כך.
בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל ניתן ליהנות מעליית ערך נכסים בדיוק כפי שנהנו משקיעים אשר רכשו דירות בעשור הקודם. בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל ניתן ליהנות לעתים מתשואה פירותית גבוהה בהרבה מזו האפשרית בישראל וזאת מאחר ותרבות הדיור במדינות רבות שונות מבישראל ומכך שערך הנכסים נמוך בהרבה מאלו המוכרים בישראל ולכן יחס התשואה על ההשקעה נוח יותר בדיוק (בדומה להשקעה בדירות קטנות במרכז הארץ בישראל). לסיכומו של עניין, בהחלט ניתן וכדאי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל.
האם כדאי להשקיע באירופה או בארצות הברית?
העולם השתנה בשנים האחרונות עם כניסתה של המרשתת (האינטרנט) לחייהם של מליארדים בעולם המערבי. המרשתת מאפשרת כעת, לתושב ישראל שמבלה את חייו במדינה קטנה במזרח התיכון, להשקיע את כספו בצפון אמריקה ואו במדינות שונות באירופה. בעזרת אנשי מקצוע מקומיים ניתן לאסוף מידע רב ואף לנהל את הנכס בצורה די טובה מבלי שרגל המשקיע תדרוך בקרבת מקום ואף במדינה בה בחר להשקיע.
כפי שמצב חדש זה יוצר הזדמנויות חדשות ומשקיעים רבים בוחרים לנצל זאת לביצוע עסקאות מצוינות, כך מדובר גם בכר פורה להונאות ועוקצים משתנים שמבוצעים בצורה חוקית על ידי הצגת מצג שווא שקשה להוכחה לאחר מכן ולכן מדובר במשימה מעט מורכבת יותר..
במאמר זה ננסה להבין את הפרטים הבאים:
- האם כדאי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל?
- איך בוחרים את המיקום בו נבצע את ההשקעה?
- איך מבצעים את ההשקעה בחו"ל בפועל?
לאחר שתבינו את שלושת הנקודות הללו, ביכולתכם לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל בהתבססות על היתכנות כלכלית ולא על סמך הבטוחות של מוכרי החלומות שיעשו הכל שתרכשו כל נכס שהם מציגים לכם.
האם כדאי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל:
כן. אפילו מאוד. היכולת לבחור השקעת נדל"ן שמתבססת על מחסור קיים ועל צורך קיומי כקורת גג מבטיחה לנו תשואה מידית על השקעתנו. במידה ובוחרים השקעה נכונה, ניתן ליהנות מרף תשואה שיכול להגיע גם ל-10% לשנה. מדובר ברף תשואה משולש ביחס לזה שנקבל על דירה זהה בישראל.
למרות זאת, יש לבצע חלוקה בין מדינות שונות ובין יבשות שונות. זאת מאחר וכל מדינה ומדינה פועלת על פי כללים שונים ומחייבת במסים משתנים ועלינו להכיר את מלוא הפרטים הרלוונטיים על הסביבה לפני שמבצעים השקעה בפועל. כפי שבישראל נברר את מלוא הפרטים לפני קניית דירה, כך הדבר גם בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
איך בוחרים את המיקום בו נבצע את ההשקעה:
עלינו להכיר את ענף ההשקעות בחו"ל. כדאי מאוד להפריד בין היבשות הבאות:
- יבשת אמריקה (ארצות הברית).
- יבשת אירופה.
השקעות נדל"ן בארצות הברית היו בעבר אפיק רותח וזאת מאחר ולאחר המשבר הכלכלי בשנת 2008 דירות נמכרו במחירים מגוחכים ואפשרו ליהנות מתשואה גבוהה במיוחד. אך, מחירי הדירות בשנים החולפות חזרו לרמתן קודם למשבר במרבית המדינות ומשום כך, הכדאיות בביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית ירדה משמעותית.
השקעות נדל"ן באירופה עדיין נחשבות כאופציה רותחת וזאת מאחר ויש מדינות רבות שהחלו להציג תוצאות טובות ומבטיחות עליות בערך הדירות במקביל. לעומת זאת, יעדים שנתפסו כחמים עד היום נראים קצת פחות אטרקטיביים. כך, השקעה בברלין, הפכה ליקרה מידי ולכזו המסוכנת בגלל חוקים להגנת השוכרים שפוגעים בסופו של דבר במשקיע.
בחירת מיקום להשקעה תתבסס בין היתר על הבדיקות הבאות:
- חוקי הגנת השוכר במדינה.
- חוקי מיסוי מקרקעין במדינה.
כמשקיעים, נעדיף תמיד מדינה אשר אין בה יותר מידי הגבלות ומסים על הכנסותינו. כך לדוגמה, יש רמות מיסוי משתנות בין מדינות שונות בארצות הברית. לעומת זאת, בחלק ממדינות אירופה נמצא חוקים שונים להגנת השוכר ובעצם הופכים את המשקיע לבן ערובה של השוכר שנהנה מעליונות ומביטחון גבוהה.
איך מבצעים את ההשקעה בחו"ל בפועל:
בחירת יעד לביצוע ההשקעה יתבסס בסופו של דבר על היכרות אישית שלכם עם הסביבה והבנה סבירה של השוק אליו ברצונכם לחדור. כדי להצליח לבצע השקעה טובה בחו"ל, כדאי לכם להצטייד בליווי של אנשי מקצוע שעשו עסקאות עבר בחו"ל אך חשוב מכך, עשו עסקאות במיקום המבוקש על ידכם. כאשר אנו מדברים על ליווי בביצוע ההשקעה, איננו מתכוונים שתרכשו דירה מוכנה שמוצעת לכם על ידי חברה מתווכת אלא על ליווי בפועל באיתור נכס להשקעה בהתאם לביסוס כדאיות כלכלית וקבלת החלטות מושכלת על ידכם.
יש לפעול לפי השלבים הבאים:
- הגעה פיזית וביקור בסביבה הנבחרת (תשאול אנשים, חווית מגורים).
- יצירת קשר עם אנשי מקצוע מקומיים (עו"ד, שמאי, מתווך).
- יצירת קשר עם חברת ניהול נכסים מקומיים.
- איתור נכס מתאים להשקעה (סביבה חזקה, אחוזי עבודה, ביטחון).
- בדיקת בעלות על הנכס מול גורמי הרישום הרלוונטיים (טאבו).
- הכנסת עו"ד המתמחה במקרקעין לבדיקת העסקה.
- רכישת פוליסת ביטוח מבנה לנכס הנרכש (ביטוח ייעודי להשכרה).
- השכרת הנכס בפועל וגביית התשואה (על ידי חברת ניהול).
אזהרות בהשקעות נדל"ן בחו"ל:
משקיעים רבים מסתמכים על תמונות, מחירים ואנשי מקצוע של חברות פרטיות ואו של גורם ממליץ אחר. הם טועים טעות חמורה מאחר ואין להם תשתית תמיכה מקומית שתעמוד לרשותם בעת הצורך ובעצם הם נסמכים על טוב ליבו ויושרו של אדם אחר שאינו בהכרח פועל מתוך טובת המשקיע.
אנו מכירים לא מעט סיפורים על משקיעים שהסתמכו על חברת שהעבירו לרשותם בית במה שמכונה "מפתח זהב". החברה איתרה את הבית, החברה שיפצה את הבית, החברה שכרה אנשי מקצוע לתפעול ותחזוקה של הבית, בעצם המשקיע נותר כבול לחברה חיצונית שמצדה גובה דמי ניהול וזאת על אף העובדה שהבית אינו מציג תשואה כמובטח. יתרה מזאת, נתקלנו במקרים בהם משקיעים שילמו עשרות אלפי שקלים יותר על הנכס ממחיר השוק וזאת מאחר וחברת ההשקעה הציגה מכיר גבוהה מידי ונטלה לעצמה את פער המחירים..
לסיכום,
בהשקעות בכלל ובהשקעות נדל"ן בחו"ל בפרט, לא מומלץ להסתמך על הבטחות ועל טוב לבם של אחרים. כל שלב ושלב חייב להיות מנוהל על ידכם. כלומר, עליכם לצאת מאזור הנוחות ולהופיע בשטח כדי לוודא שהכול פועל כשורה גם אם זה מייקר במעט את ההשקעה כולה. אנו מוכנים להתחייב לכל אחד מכם, במידה ולא תנהלו את ההשקעה בעצמכם, במידה ולא תחזיקו במלוא המושכות על ההשקעה, אתם צפויים להפסיד הרבה מאוד כסף ולחינם. חובה לטוב למדינת היעד ולפתח את הקשרים הנכונים במקום אחרת כספכם מונח על קרן הצבי ואין סבירות גבוהה שתצאו מהעסקה ברווח.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בנושא זה? השאירו פרטים ונשמח לעזור לכם:
