השקעות נדל"ן בגרמניה (ברלין והיער השחור) – השקעה משתלמת או מיותרת?!

רוצים להשקיע פחות מחצי מיליון שקל בנדל"ן? אין לכם ברירה מלבד לפנות להשקעות נדל"ן בחו"ל. מוקד המשיכה השני בעצמתו (לאחר ארצות הברית) עבור ישראלים הנו גרמניה. לא מעט חברות ישראלים עמלות להציג את אפשרויות ההשקעה בגרמניה באור חיובי ולעודד משקיעים לבצע השקעות נדל"ן במגוון אזורים ובסוגים שונים של נכסים.

השקעות נדל"ן בגרמניה

גרמניה, קטר הצמיחה של האיחוד האירופי. גרמניה מובילה בטכנולוגיה ובעסקים ולכן הביקוש למגורים בה הולך וגדל עם השנים. בעשור החולף, ראינו עליות חדות במחירי הדירות בכל העולם ובגרמניה בפרט. מסיבה זו, משקיעים שבחרו להשקיע בגרמניה בעשור החולף בהחלט יכולים להציג תוצאות טובות ולכן הנהירה למדינה האירופאית ממשיכה.

אך, מאחר וגרמניה איננה מדינה קטנה, עלינו להתייחס לאפיקי ההשקעה העיקריים בהם משקיעים ישראלים,

אפיקי ההשקעה העיקריים בגרמניה:

1. השקעות נדל"ן בברלין.
2. השקעות נדל"ן ביער השחור.

נרחיב מעט על אפיקי ההשקעה:

השקעות נדל"ן בברלין:

ברלין יכולה להיחשב כבירה האמיתית של אירופה. יש בה שפע של עבודות, הגירה חיובית והגלובליזציה מורגשת היטב. לצד היצע העבודה והתרבות בעיר, יש גם תחבורה ציבורית יעילה ונוחה ולכן גם פרברי העיר זוכים ליהנות מכוחה האדיר של ברלין. כיום, יש תופעה אדירה של "התכנסות לערים" בכל העולם ולכן מחירי הנכסים בערים הגדולות ממשיכים לעלות ולעלות. בשונה מיתר העולם, באירופה ניתן להתנייד ממדינה למדינה ולכן צעירים רבים מכל רחבי אירופה מחליטים על הגירה לברלין. מקום בו יש הזדמנויות רבות יותר להצלחה בחיים.

• יתרונות בברלין:
  • שפע עבודה – הגירה חיובית.
  • הגירה חיובית – מחירים עולים.
  • מחירים עולים – תשואה גדלה.
• חסרונות בברלין:
  • רגולציה על הדירות להשכרה.
  • חוקים להגנה על השוכרים.

לא הכל שחור ולבן. מצד אחד, השקעות נדל"ן בברלין משתלמות בטווח הארוך, מצד שני יש לדעת שיש תקנות קשוחות מאוד בברלין שמגנות על השוכרים מפני פינויים ואו העלאה חריגה של דמי השכירות. לעתים, ניתן למצוא דירות במחירים זולים למדי מאחר והשוכר אינו מוכן להתפנות ודמי השכירות מקובעים על סכום נמוך מאוד שאינו מאפשר לנצל את עליית ערך הנכס בפועל.

השקעות נדל"ן ביער השחור:

גרמניה איננה רק עיר הבירה ברלין. בגרמניה יש אזורים אקזוטיים ומטוילים מאוד. היער השחור בגרמניה נחשב לאחד ממוקדי התיירות החמים ביותר בעולם. תיירים מכל העולם מגיעים לתור את הסביבה הייחודית וליהנות מהטבע. כל אותם תיירים נדרשים למקומות לינה כדוגמת בתי קיט, בתי הארחה ובתי מלון. יש חברות בישראל המציעות למשקיעים אפשרות להצטרף יחד לשם רכישת יחידות בבתי מלון ובתי הארחה כאשר החברות הללו דואגות לתפעולם של הנכסים ובכך בעצם המשקיעים נהנים מתשואה תזרימית גבוהה מאכלוס הנכסים ולא מהשבחתם בהכרח.

• יתרונות ביער השחור:
  • אין שכירות ולכן אין הגנה לשוכרים.
  • תשואה תזרימית מהפעלת המקום.
  • עלויות ההשקעה נמוכות יותר.
• חסרונות ביער השחור:
  • תלות מוחלטת במתפעלי המקום.
  • תלות בעונות השנה / תפוסה במלון.
  • אין השבחה משמעותית בערך הנכס.

מה אנו חושבים על השקעות נדל"ן בגרמניה?

השקעות נדל"ן בחו"ל מטבעם מסוכנות יותר מהשקעות נדל"ן בישראל. למרות האמור, שווה להשקיע בחו"ל בגלל האפשרות ליהנות מתשואה גבוהה יותר שיכולה לנוע בין 6%-10% בהתאם למיקום הנכס ואופן ניהולו. גרמניה איננה שונה מיתר מדינות העולם במובן הזה שנדל"ן נדרש ולכן בטווח הארוך מדובר בהשקעה טובה.

אך, כאשר אנו משווים השקעות נדל"ן בברלין וביער השחור לאפיקי השקעה אחרים כדוגמת השקעות נדל"ן בארצות הברית, לא בהכרח שנבחר להשקיע בברלין. כדי לקבל החלטה בעד או נגד ביצוע השקעות נדל"ן בברלין, יש לבחון את עצמנו ולהבין האם הסיכונים הכרוכים בהשקעה אכן מתאימים לנו. בכדי לבדוק זאת, אתם מוזמנים לפנות אלינו ולהתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן בנושא ואולי אף לעבור את האבחון הממוחשב שלנו שיציג לכם תוצאה מדויקת יותר לגבי כדאיות ההשקעה בברלין ומעבר לים בכלל.