מי שהשקיע בנדל"ן בישראל בעשור החולף בוודאי הרוויח אחוזי תשואה גבוהים על השקעותיו. אבל, האם השקעות נדל"ן בארץ עדיין משתלמות? האם ניתן לצפות לרמות תשואה דומות על השקעות בארץ גם בעתיד? במאמר זה אנו ננסה להבין האם השקעה בנדל"ן ישראלי עדיין נחשבת כאפיק השקעה סולידי ובטוח או שמה העניינים מעט התערערו?..
השקעות נדל"ן בארץ
השקעות בנדל"ן ישראלי נחשבות מזה עשורים כאפיק השקעה בטוח במיוחד. על אף הסיכון הנמוך בהשקעות אלו, רוב המשקיעים הרוויחו תשואות נהדרות עם השבחת נכסיהם בעשורים החולפים. הסיבות להשבחת נכסים אלו רבות אך אפשר להציג מספר דוגמאות שמשפיעות מהותית על ייקור מתמשך במחירי הנדל"ן והדירות בפרט:
- עודף רגולציה בכל רמות התכנון והביצוע.
- מיעוט קרקעות פנויות לבניית דירות מגורים.
- ריבוי טבעי בשיעור גבוהה ומתמשך באוכלוסיה.
- השקעות זרות מצד יהודים אמידים בכל העולם.
- עלויות גבוהות בתשומות הבניה (כוח עבודה יקר).
- ריבית נמוכה המעודדת רכישת נכסים נוספים.
- ועוד..
מסיבות אלו ורבות אחרות, כל מי שרצה ליהנות מתשואה נאה על כספו אך ללא סיכון גבוהה מידי השקיע בנדל"ן. עצמאים רבים אף השקיעו את כל חסכונותיהם בנכסי נדל"ן כמקור הכנסה עם יציאה לגמלאות בהיעדר קרן פנסיה ואו כל מקור הכנסה אחר. התוצאה ידועה: עליית מחירים קבועה ולכן השקעה מצוינת.
אך, דברים מתחילים להשתנות, ולכן יש לשאול את השאלה הבאה:
האם עדיין כדאי לבצע השקעות נדל"ן בישראל?
כדי לענות על שאלה זו, עלינו להתייחס למגוון השינויים במשק הישראלי בשנים האחרונות:
- זירוז הליכי תכנון ובניה בישראל.
- ייבוא חברות בניה זרות מסין.
- מתן אישורים לבניה לגובה רב.
- הטמעת התחדשות עירונית במרכז.
- הבאת טכנולוגיות בניה חדשניות.
- הטלת מסים על בעלי 3 דירות ומעלה.
- יצירת פתרונות מגורים נוספות.
- ועוד..
על מרבית השינויים הללו חתום שר האוצר "משה כחלון" שחרט על דגלו את היעד להוזלת מחירי הדירות בישראל. על אף ששינויים אלו חשובים מאוד במיוחד לצעירים מחוסרי דיור, משקיעים חייבים להבין שתנאי המשחק הולכים ומשתנים במהירות רבה ולכן יש לבחון את הכדאיות בהמשך השקעות נדל"ן בישראל בשנים הקרובות.
כאשר אנו מנסים לענות על שאלה זו, נחלק את התשובה לשני פרקי זמן:
- שנים 2017-2018.
- שנים 2019 והלאה.
בואו נתחייל,
האם לבצע השקעות נדל"ן בארץ בשנים 2017-2018?
בשנים הקרובות, עוד ועוד שינויים יורגשו בשוק הנדל"ן הישראלי. קשה לנבא מה תהיה השלכתן של שינויים אלו על מחירי הדירות ובכל הקשור לכדאיות השקעה בנדל"ן ישראלי. לכן, ניתן להתייחס לתקופה האמורה כאל תקופת מעבר בה רוכשים רבים יושבים על הגדר ומחכים להבין לאן מועדות פני השוק הישראלי כולו.
אנו יכולים להעריך בזהירות שבשנים אלו, עיקר ההשפעה של צעדי הממשלה יהיו פסיכולוגיים בלבד. כלומר, לא באמת נראה את השינוי בשטח ומשום כך גם לא בהכרח במחירים. ייתכן ונראה קיפאון במחירי הדירות ואפילו ירידה קלילה אך במרכז הארץ לא נחווה שינוי כלל מאחר ואין אפשרות ראלית לשבור את הביקושים הקשיחים בשוק זה.
כלומר, אפשר לבצע השקעות נדל"ן בארץ בין השנים 2017-2018 אך יש לקחת בחשבון שמדובר בתקופה בעייתית למדי. תקופה אשר תקשה על הערכת ההשקעה על מרכיביו השונים מאחר ואין אופק מדויק שניתן לבסס על בסיסו תחזיות מדויקות.
האם לבצע השקעות נדל"ן בארץ בשנים 2019 והלאה?
לאחר תקופות מעבר, לרוב רואים התפרצות ביקושים מצד משקיעים רבים שנרגעים ומבינים שהשוק כמנהגו נוהג. כלומר, קשה לשנות את כללי המשחק בשוק חופשי וזאת גם בהתערבות בוטה על ידי רשויות הממשלה. הסיבה להערכה זו, הנה כמובן שהשוק יודע לווסת את עצמו. במידה וקבלנים יזהו סיכונים מוגברים הם לא יבנו דירות וכמעגל קסמים ההיצע תקטן והמחירים יחזרו לעלות וחוזר חלילה..
קשה לדעת במדויק מה צופן העתיד אך כתושב ישראלי כל חיי, אני יכול להעריך בזהירות שמה שהיה בעבר הוא שיהיה גם בעתיד. כלומר, תהליכים חדשים לא יוטמעו כנדרש והמערכות הביורוקרטיות ישובו לתפקד בעצלתיים עד למשבר הבא. כלומר, במידה ואתם משקיעים בנדל"ן ישראלי לטווח ארוך, אין סיבה אמיתית לחשוש מירידת מחירים ואו מהפסדים על ההשקעה.
לעומת זאת, במידה ואתם רוצים לבצע השקעה לפרק זמן קצר עד בינוני, הרי שייתכן מאוד שתספגו ריקושטים מכל המהלכים שהממשלה מבצעת כיום. כלומר, אולי אפילו עדיף לכם לחפש השקעות באפיקים אחרים בהם אין התערבות ממשלתית כדוגמת נכסי נדל"ן מניב בישראל ואו השקעות נדל"ן בחו"ל. בשני האלטרנטיבות הללו הסיכון גבוהה יותר אך גם התמורה גבוהה יותר בהתאמה.
לסיכום,
במידה ויש לכם הון עצמי להשקעה, במידה ויש לכם נכסי נדל"ן בישראל שברצונכם למנף, חשוב מאוד שתיקחו בחשבון שמחכים לנו כמה שנים מבלבלים וקשים לעיכול. למרות האמור, לאחר שנים אלו, שוק הנדל"ן הישראלי צפוי לחזור להציג נתוני תשואה נאים ובטוחים כבעבר וזאת ניתן לבסס על נתוני עבר של השוק בעשורים החולפים.
במידה ואתם חוששים מביצוע השקעה בכוחות עצמכם, במידה ואתם רוצים להקטין סיכונים בהשקעות נדל"ן בישראל, הרי שכדאי לכם לפנות אלינו לתיאום פגישת אבחון בו נאתר עבורכם אפיק השקעה מותאם ליכולת הכלכלית, האישית והמשפחתית שלכם ובכך בעצם אנו מקטינים את הסיכונים בצורה דרמטית.
