השקעות בנדל"ן נחשבות לבטוחות מאוד. אך גם בתוך השקעות בנדל"ן יש רמות שונות של סיכון ורמות שונות של תשואה ויש לקחת אותן בחשבון כאשר ניגשים לביצוע השקעות בנדל"ן. במדריך זה אנו נציג את מבחר אפיקי ההשקעה הטובים ביותר בכדי שתוכלו להבחין בין ההשקעות השונות ולבחור על בסיס נתונים ראשוניים את הכיוון אליו אתם רוצים ללכת.
השקעות בנדל"ן
מעטים מבינים בנדל"ן, מעטים עוד יותר מבינים בהשקעות נדל"ן וזאת מאחר ולאדם הממוצע אין הרבה הזדמנויות לעסוק בהשקעות נדל"ן מעבר לרכישת דירה למגורים ששונה מאוד מהשקעת נדל"ן רגילה. העלות הגבוהה של השקעות נדל"ן בעצם מגבילה משקיעים רבים מכניסה לתחומים אלו שיידועים כבטוחים וסולידים מאוד ובהחלט משתלמים בטווח הארוך. במאמר זה אנו בחרנו להציג די בקצרה את אפיקי ההשקעה המובילים בנדל"ן:
- השקעות בנדל"ן למגורים.
- השקעות בנדל"ן למגורים בישראל.
- השקעות בנדל"ן למגורים בחו"ל.
- השקעות בנדל"ן מניב (מסחרי).
- השקעות בנדל"ן מניב בישראל.
- השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל.
- השקעות בנדל"ן יזמי.
- השקעות בקרקעות חקלאיות.
- השקעות בקרקעות מופשרות (לבניה)
- השקעות בהשבחת נכסים.
- השקעות בקרנות.
- השקעות בתמ"א 38 ופינוי בינוי.
- השקעה בקרנות ריט.
כפי שהצגנו מעלה יש אפשרויות רבות להשקעה בנדל"ן. בכל אחד מהאפיקים המוצגים יש יתרונות וחסרונות וכמובן סיכוי לתשואה נאה בהתאם לגובה הסיכון שאתם מוכנים לקחת. כעת נעבור אפיק אחר אפיק ונסביר מהו ומה הם הסיכונים וההזדמנויות שגורמות לאנשים להשקיע דווקא בהם:
השקעות בנדל"ן למגורים
השקעה בנדל"ן המיועד למגורים הנו אפיק ההשקעה הבטוח ביותר מבין כל החלופות המוצגות במאמר זה. כולם יודעים שבמידה ואכן בוחרים להשקיע לטווח ארוך בנדל"ן רואים תשואה בטוחה ונאה כהכנסה קבועה ומעליית ערך הנכסים עם השנים. הסיבה שמדובר באפיק כה בטוח נובע מכך שמדובר בצורך קיומי של כל אחד ואחת מאיתנו שנדרשים למקום בטוח לישון בו בלילות וכאשר עונים על צורך הרי שהביקוש גבוהה וקשיח הרבה יותר ולא ניתן להתפשר על מקום למגורים גם בעתות משבר כפי שניתן אולי לעשות בתחומים אחרים.
- מרכיבי סיכון: נמוכים
- מרכיבי הזדמנות: בינוניים
- רף כניסה: תלוי במיקום
השקעות בנדל"ן למגורים בישראל
החסרון המשמעותי באפיק זה הנו כמובן העלות הגבוהה כל כך של רכישת דירה בישראל. מרבית המשקיעים רואים בהשקעות נדל"ן למגורים אופציה מצוינת וברורה אך אין להם את היכולת הכלכלית והמימונית כדי להגיע ליעד הנכסף. מהצד השני, אלו שיכולים לרכוש דירות להשכרה למגורים ייהנו מתנאי מיסוי נוחים לאורך השנים ובהחלט יראו ברכה מהשקעתם.
- מרכיבי סיכון: נמוכים
- מרכיבי הזדמנות: בינוניים (3-6%)
- רף כניסה: גבוהה (700,000-מיליונים)
השקעות בנדל"ן למגורים בחו"ל
אין סיבה אמיתית לפנות להשקעה בחו"ל, רב החסר על הנודע והעלויות השוטפות לניהול, תחזוקה וכל יתר ההוצאות על הנכס מקזזות את הרווחים ובעם משווים אותם פעמים רבות לצפוי להתקבל מנדל"ן בישראל. אך למרות זאת, כל אותם משקיעים שאינם יכולים להרשות לעצמם להשקיע בישראל בגלל העלות יכולים לעשות זאת בחו"ל בקלות רבה יותר ומשכך הם עושים זאת.
- מרכיבי סיכון: גבוהים
- מרכיבי הזדמנות: גבוהים (6-12%)
- רף כניסה: נמוך (50,000$ ומעלה)
השקעות בנדל"ן מניב (מסחרי)
נדל"ן מסחרי או מה שמכונה נדל"ן מניב הם כל אותם נכסי נדל"ן שאינם משמשים למגורים ובכללם גם מבני תעשייה, מבני מסחר כדוגמת קניונים ומתחמי קניות לצד מבני תעסוקה ומשרדים מכל הסוגים (מגדלים, מתחמים משותפים, חניונים ועוד). בהשקעות אלו יש מבחר רחב של תתי אפיקים ומדובר לרוב בהשקעה שעושים לבד אם עם סכומי כסף גדולים ואו ביחד עם קבוצת משקיעים שנהנים מיתרונות של קבוצה חזקה פיננסית.
- מרכיבי סיכון: גבוהים
- מרכיבי הזדמנות: גבוהים (8-12%)
- רף כניסה: גבוהה (מיליונים ומעלה)
השקעות בנדל"ן מניב בישראל
נדל"ן מניב בישראל בדומה לנדל"ן למגורים בישראל מחייב בכיסים עמוקים במיוחד וזאת מאחר והקרקע בישראל יקרה מאוד והרגולציה והביורקרטיה מחייבים הרבה מאוד משאבים ומאמצים בכדי לעקוף את המשוכות ולהגיע אל היעד שהגדרתם. הקמת מתחם קטן או קניית חנות בודדת אינה שווה את המאמץ ולרוב יתקבצו משקיעים יחד או משקיע בודד וחזק לרכישת מתחם ואו בניין מסחרי בכדי להרוויח ממנו כמה שאפשר.
- מרכיבי סיכון: גבוהים
- מרכיבי הזדמנות: גבוהים (8-12%)
- רף כניסה: גבוהה (מיליונים ומעלה)
השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל
בשונה מהשקעות בישראל שנתקלות ברגלוציה ובקשיים מול המערכת הממסדית בארצות הברית, אירופה ובשלל מדינות ברחבי העולם הקמתם של מתחמי מסחר וקניות לצד הקמתן של מפעלי תעשייה מתקבלים ברצון ובעידוד גופי הממשל. מעבר לכך, מאחר ואין בעיה של קרקעות ומחירי הקרקע זולים בהרבה המחירים שפויים משמעותית מבישראל. כאשר רוצים ליהנות מיתרונות ההשקעה בנדל"ן מניב מבלי לפשוט את הרגל ניתן לבחון השקעה באפיק זה.
- מרכיבי סיכון: גבוהים
- מרכיבי הזדמנות: גבוהים (12-18%)
- רף כניסה: גבוהה (מאות אלפי דולרים ומעלה)
השקעות בנדל"ן יזמי
אמנם מדובר באפיק שאינו מתאים לאלו הרוצים ליהנות מרווחים פסיביים אך זהו בהחלט אפיק חשוב במיוחד. יזמים רבים פועלים בתחומי הנדל"ן בגלל התשואה המשמעותית כל כך מעצם הפעילות בענף. בשונה מהשקעות נדל"ן אחרות באפיק זה הרבה מאוד תלוי ביזם המשקיע וביכולת שלו לבנות ולשווק את הנכסים שברשותו בצורה הטובה ביותר ולכן ניתן לומר שההתאמה למשקיעים תתבסס על יכולותיהם העסקיות והקשרים שהם פיתחו עם השנים.
- מרכיבי סיכון: משתנים
- מרכיבי הזדמנות: משתנים
- רף כניסה: משתנים
השקעות בקרקעות חקלאיות
השקעה בקרקע חקלאית לרוב מתבררת כטעות לא קטנה עבור רוכשי הקצה ועל כן אנו לא ממליצים להשקיע בקרקעות אלו. אך לעומת זאת לאלו המשווקים את הקרקע החקלאית העסק שווה מיליונים רבים. בהשקעה זו היזם רוכש אופציות בקרקע חקלאית ומשקיע במערכת משומנת של שיווק כאשר את הקרקע מחלקים לעשרות ואף מאות תתי חלקות ומוכרים אותן אחת אחת לבעלי חלומות כ"זכות לדירה" בסך הכל יש יזמים בישראל שהרוויחו מעצם הפעילות הזאת מאות מיליונים.
- מרכיבי סיכון: גבוהה
- מרכיבי הזדמנות: גבוהה
- רף כניסה: גבוהה (אופציה + שיווק)
השקעות בקרקעות מופשרות (לבניה)
רכישת קרקע לבניה מידית היא בעצם קרקע מופשרת שמותרת לבניה אך מחייבת קבלת היתר בניה מהרשויות המקומיות תהליך לא קצר אך בסופו ניתן להתחיל לבנות על גבי הקרקע. יזמים רבים רוכשים קרקעות ובונים עליהם מגדלי דירות ובניינים אשר אותם משווקים לציבור הרחב תוך גזירת קופון משמעותי מאוד בדרך. יזמים שרוכשים קרקעות אלו לרוב נהנים מבטחון די גבוהה ביוכלתם למכור את הנכסים ברווחים נאים במיוחד.
- מרכיבי סיכון: נמוך
- מרכיבי הזדמנות: משתנים
- רף כניסה: גבוהה (תלוי בסוג העסקה)
השקעות בהשבחת נכסים
עיסוק בהשבחת נכסים אינו מתאים לכולם ומחייב בעצבי ברזל. משקיעים אלו רוכשים דירות ישנות ובמצב לא טוב ממגוון מקורות כדוגמת בני משפחה שקיבלו דירה בירושה ואו זוגות שמוכרים דירה במהלך הגירושין ואו אנשים שחייבים למכור את הנכס מהר ובמחיר מופחת בכדי לברוח מהארץ וכל אחד וסיבותיו עמו. מלאכת האיתור של הנכס המתאים אורכת זמן מה אך ברגע איתור נכס מתאים ניתן להשביחו במהירות על ידי שיפוץ קוסמטי ומכירתו מחדש ברווחים גבוהים במיוחד לפרק זמן קצר של חודשים.
- מרכיבי סיכון: נמוך
- מרכיבי הזדמנות: גבוהה (עד 20%)
- רף כניסה: נמוך יחסית
השקעות בקרנות נדל"ן
אחד הדרכים הבולטות ביותר עבור משקיעים קטנים ובינוניים ואו משקיעים גדולים שאינם רוצים ללכלך ידיים בניהול ההשקעות היא להשקיע באמצאות קרנות שונות שעוסקות בנדל"ן. ניתן לסמוך במקרים רבות על אנשי המקצוע שמנהלים את אותן הקרנות שהם משקיעים תוך נטילת סיכון נמוך ככל האפשר ובעצם דאגה לכסף שלכם והמשמעות היא שאתם נהנים מהשקעה בראש שקט בדומה להשקעה בשוק ההון.
- מרכיבי סיכון: נמוך
- מרכיבי הזדמנות: גבוהה (עד 20%)
- רף כניסה: נמוך (כמעט כל סכום)
השקעות בתמ"א 38 ופינוי בינוי
אחד האפיקים המעניינים ביותר בשנים האחרונות הן היווצרותן של קרנות השקעה בתמ"א 38 (ובכללם גם פינוי בינוי). יזמים רבים רוצים להשקיע באפיקים אלו אך את הכסף יש להביא מהבית. כלומר, אין רוכשים על הנייר בדומה להשקעות בבנייה רגילה ולכן יש צורך בהשגת הון כלשהו בכדי לקבל את המימון הרלוונטי מהבנקים השונים. בדיוק לכאן נכנסות קרנות השקעות בתמ"א 38 ומספקות את המענה כשותפות להשקעה ואתם יכולים לקחת חלק בכך.
- מרכיבי סיכון: בינוני
- מרכיבי הזדמנות: גבוהה (14-20%)
- רף כניסה: נמוך – בינוני
השקעה בקרנות ריט
השקעה באמצעות קרן ריט בהחלט יכולה להשתלם וזאת בגלל המקום המיוחד שלה בחוק מיסוי מקרקעין ובעצם בצורת ניהולה ובהטבות מס שונות שחבריה זכאים להם. במסגרת 3 קרנות ריט שפועלות בישראל יש שפע של הזדמנויות של השקעה בנדל"ן מניב אך גם בקרוב בנדל"ן למגורים ובעצם במקום להשקיע לבד ולנהל לבד אתם עושים זאת במסגרת קרן שדואגת לבחור את ההשקעות הטובות ביותר ולהשקיע עבורכם את החלק היחסי שלכם בקרן.
- מרכיבי סיכון: נמוך
- מרכיבי הזדמנות: גבוהה (עד 20%)
- רף כניסה: נמוך (כמעט כל סכום)
כפי שניתן לראות יש מבחר די רחב במאמר זה (ויש עוד רבים אחרים) של אפיקי השקעות בנדל"ן ואנו כמובן ממליצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן שיכווין אתכם להשקעה הנכונה ביותר עבורכם בהתאם לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם ואף אולי לבנות תיק השקעות בתמהיל בטוח ורווחי לאורך זמן. פנו אלינו להתייעצות חינם עם יועץ השקעות:
