מהי השקעה מניבה? האם ניתן לראות רכישת דירה להשקעה או השקעה בנדל"ן מסחרי כהשקעה מניבה? איך בוחרים השקעה מניבה? במאמר זה אנו ננסה לענות על מקצת השאלות שמעניינות רבים כאשר הם שוקלים לחפש השקעה מניבה מתוך רצון להגדיל את היציבות שלהם. הדגש במאמר זה הנו על נדל"ן למגורים ונדל"ן מניב (מסחרי / תעשייתי).
השקעה מניבה
השקעה מניבה היא בעצם השקעה שיוצרת רווח קבוע מידי תקופה במינימום מאמץ. מהות המושג "השקעה מניבה" מגיעה מלשון "תנובה". אנו מחפשים השקעה שתייצר עבורנו תנובה קבועה כתוצאה ישירה מעצם השקעתנו. כך לדוגמה ניתן לראות השקעה בנדל"ן כהשקעה מניבה מאחר ובכל חודש יש לנו תנובה בדמות דמי השכירות שמתקבלים וכך ניתן לראות מניות בשוק הון שמהם אנו מקבלים דיבידנד קבוע וכן הלאה. אך יש שיראו בכל השקעה באשר היא השקעה מניבה מאחר ובסופה של השקעה יש רווח מסוים אותו אנו נכניס לכיסנו בתום התקופה.
כעת ננסה להבין אילו סוגי השקעות נדל"ן ייחשבו כהשקעות מניבות:
- נדל"ן למגורים – סיכון נמוך – תנובה צפויה 3.5%-7% מידי שנה.
- נדל"ן מניב – סיכון בינוני – תנובה צפויה 8%-12% מידי שנה.
- קרקעות ומגרשים – סיכון גבוהה – בעייתי להערכה גלובלית.
- קרנות השקעה בנדל"ן – סיכון בינוני – תנובה צפויה 8%-20% מידי שנה.
אנו בחרנו להציג את 4 אפיקי ההשקעה המוכרים והחשובים ביותר בשוק הנדל"ן מבלי להיכנס לדקויות קטנות. ניתן להחשיב כל אחת מהאפשרויות הללו כהשקעה מניבה וזאת מאחר ובין אם מקבלים דמי שכירות חודשיים ובין אם מקבלים תנובה רק בסוף התהליך מדובר בהשקעות שהניבו תשואה. כן, כל השקעה יכולה להיחשב כהשקעה מניבה אך נדל"ן בהחלט נחשבת לבטוחה ולמשתלמת שבהם לפחות בעיננו.
ולמרות זאת כדי שהשקעה תוכל להיחשב השקעה מניבה עלינו לוודא שהיא אכן תייצר עברנו רווחים נאים מידי תקופה וכדי לעשות זאת בנדל"ן עלינו לפעול בזהירות ולבחון את האפשרויות עוד קודם לשלב ההשקעה. יש משמעות אדירה לעצם בחירה נכונה של ההשקעה ובטח שלא ניתן להשוות השקעה בנדל"ן מניב להשקעה בקרקע חקלאית שאולי בעתיד תהפוך למשתלמת אך אין אף גורם שמוכן להתחייב לכך או להגדיר יעד סופי לתנובה.
את ההגדרה "השקעה מניבה" בסופו של דבר אנו קובעים עבור עצמנו בקביעת היעדים. לפי השאלות הבאות:
- האם מדובר בהשקעה שתייצר לנו הכנסה קבועה?
- האם מדובר בהשקעה בעלת תוקף לתקופה ארוכה?
- כמה זמן עבודה נדרש להשקיע בניהול ההשקעה?
- מהו גובה התנובה הנדרשת לנו מהשקעה זו?
- מהו גובה הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם?
יש שיגדירו השקעה מניבה על סמך רווחים שעבורם אנו לא צריכים לעבוד כלל. אחרים ישמחו להשקיע מעט מזמנם בניהול השקעת הנדל"ן או בהשקעת מעט מהרווחים בשירותי ניהול נכסים שיסירו מהם את האחריות לטיפול בהשקעה. ניתן לומר שככל שגובה הרווח הקבוע ותדירותו גדול יותר, כך מדובר בהשקעה טובה יותר. ככל שהצורך בניהול ההשקעה קטן יותר, כך מדובר בהשקעה טובה יותר.
המשמעות של הגדרת יעדים בהשקעה מניבה היא שרכישת קרקע בה ייתכן רווח גדול בעתיד תיחשב כהשקעה גרועה למרות שלא נדרש להשקיע זמן בניהול ההשקעה ואילו רכישת דירה להשקעה שמחייבת ניהול שוטף אך מכניסה לנו תנובה קבועה ובטוחה תיחשב כהשקעה טובה.. ככל שנגדיר טוב יותר את היעדים שלנו כך נוכל לבחור את אפיק ההשקעה הנוח והמשתלם ביותר עבורנו.
איך מודדים תנובה על השקעה?
ישנם שני פרמטרים אליהם אנו נתייחס לצורך חישוב התנובה:
- גובה התשואה שנקבל מידי תקופה.
- גובה עליית ערך ההשקעה מידי תקופה.
השקעה מניבה בנדל"ן
רכישת דירה להשקעה:
- גובה התשואה: מידי חודש אנו מקבלים דמי שכירות ומנקים ממנה הוצאות תחזוקה, ניהול וכ"ו
- גובה עליית ערך: מידי שנה נכס מקרקעין מעלה בערכו באחוזים שונים בהתאם למצב השוק.
בסך הכל אנו נהנים משילוב של השבחת הנכס כתוצאה מעליה בביקוש ומהיעדר היצע נרחב. ומצד שני אנו מקבלים מידי חודש שכר דירה קבוע שיוצר לנו ביטחון גבוהה. בשקלול שני האלמנטים הללו יש לנו תנובה לא רעה. במידה ורק אחד מהפרמטרים קיימים. כלומר, בשנה בה מחירי הדירות לא עלו אלא אף ירדו נתקשה לראות השקעה זו כהשקעה מניבה.
השקעה מניבה בשוק ההון
רכישת מניות של חברה:
- גובה התשואה: מידי תקופה בהתאם למצב החברה ורווחיה אתם זכאים לדיבידנד נאה.
- גובה עליית ערך: בחברות טובות יש תוצאות מידי שנה ועליה בצפייה שיוצרת עליית ערך מניה.
במידה וחברה מתפקדת כמו שצריך ומצליחה להישאר רווחית מעבר לצרכיה תגרום לכך שהמניה תעלה משנה לשנה ובעצם תייצר עליית ערך ומצד שני במידה ויש עודפי מזומנים כלל המשקיעים יקבלו דיבידנד וזאת כאמור משלימה את התמורה לכדי השקעה מניבה. בעוד בנדל"ן קל מאוד לזהותה שקעה מניבה בשוק ההון המשימה קשה בהרבה ולכן רבים מתקשים להגדיר השקעות אלו כמניבות מאחר ויש תנודתיות רבה שמקשה על חיזוי מדויק לעתיד.
איך בוחרים השקעה מניבה בנדל"ן?
נהוג לומר שכגודל הסיכון כך גם גודל הסיכוי. כלומר, הצגנו בתחילת מאמר זה ארבעה אפיקי השקעה שונים בנדל"ן. לכולם יש מרכיבי השקעה אך לא כולם יספקו את אותן התוצאות. שוק הנדל"ן למגורים יציב מאוד וקל יחסית לחיזוי וזאת עקב ידיעה ברורה שבישראל יש עודף רגולציה והיצע נמוך מהביקוש ולכן מדובר בהשקעה מניבה ובטוחה בו זמנית. לעומת זאת במידה ונסתכל על נדל"ן מניב בו יש תחרות עזה בין החברות השונות על מגדלי משרדים, שטחי מסחר וקניונים, מבני תעשייה רבים וכן הלאה הסיכון גבוהה יותר אך גם התמורה תהיה גבוהה ביותר על השקעות מוצלחות והיא אף יכולה להיות כפולה מזו של נדל"ן למגורים.
במידה והגדרתם נכונה את השאלות מעלה, במידה ואכן יש לכם את הידע הנדרש בכדי להשקיע בנדל"ן הרי שבהחלט ניתן לקבוע שהשקעות נדל"ן למגורים ולמסחר בהחלט יכולים להיחשב כהשקעות מניבות. מעבר לכך, מומלץ שתיעזרו במומחי נדל"ן שילוו אתכם בבחירת אפיק ההשקעה הנכון ביותר ובבניית תמהיל השקעה שיחשוף אתכם לסיכונים מדודים אך גם לרווחים גדולים יותר תוך גידור ההשקעה באפיקים בטוחים כנדל"ן למגורים.
יש לכם שאלות? רוצים ליווי בהשקעות נדל"ן? פנו אלינו ונשמח לעזור:
