השקעה בתמ"א 38 מתאפשרת מאחר וקבלנים ויזמים שרוצים לפעול בשוק התמ"א 38 נדרשים למימון שהבנקים המסורתיים מסרבים לספק. רבים מדברים על כך שהשקעה בתמ"א 38 נחשבת השקעה בטוחה מאוד ומצד שני עדיין מייצרת תשואה גבוהה שנעה בין 14%-20% לפני מס! ההון ההתחלתי הגבוהה שנדרש ליזם מהיום הראשון לפרויקט מחייב בהיערכות שונה לגמרי ובעבודה רציפה עם קרנות השקעה בתמ"א 38 וכאן בדיוק אתם נכנסים לתמונה ויכולים להצטרף לקרנות השקעות בתמ"א 38 שבוחרות עבורכם את הפרויקטים הבטוחים והמשתלמים ביותר להשקעה וליווי פיננסי.
תמ"א 38 או מה שמכונה "התחדשות עירונית" מגיעה כדי לטפל במפגעים וסיכונים שונים במבנים ישנים שנבנו לפי תו תקן לא מספיק איכותי. תמ"א 38 מאפשר ליזמים לחזק את אותם בניינים ולשפר את נראות הבניינים וזאת כאשר בתמורה הם מקבלים מהדיירים בבניין ומהמועצה המקומית היתרים לבניית בין 2-3.5 קומות נוספות שאותן הם יכולים למכור במחיר הגבוהה ביותר. חיזוק מבנים יכול לכלול הוספת ממ"ד בכל דירה, הוספת מעלית, הוספת חניות ומרפסות שמש ובכל פרויקט הרווח היזמי והרווח של המשקיעים ישתנה בהתאם לניהול משא ומתן של הצדדים ולהסכמות עליהם חתמו הדיירים.
רוב השקעות תמ"א 38 מוצעות למשקיעים רק לאחר שכל דיירי הבניין חתמו על הסכם עם היזם וזאת למרות שניתן להסתפק בשני שליש מהדיירים על פי לשון החוק אך כך הצדדים בטוחים שיהיה שיתוף פעולה מלא מצד הדיירים ולא צפויים עיכובים בדרך. מעבר לכך על היזם להעמיד לטובת המשקיעים ערבות אישית, שיעבוד מניות החברה, הסכם לליווי בנקאי, רישום הערת אזהרה במידת האפשר ופירוט מלא ומדויק של כל פעולה והוצאה במהלך הפרויקט.
השקעה בתמ"א 38
כמו בכל השקעה אחרת גם השקעה בתמ"א 38 מכילה רכיבי סיכון שונים ועליהם נתייחס במאמר זה.
ההזדמנויות בהשקעות תמ"א 38
- פרויקטים של תמ"א 38 יהיו בעלי היתכנות כלכלית טובה יותר מאחר וניתן לבחון מראש את התשואה.
- פרויקטים של תמ"א 38 מקודמים באזורים בהם יש ביקוש קשיח אך היצע דירות נמוך מאוד.
- פרויקטים של תמ"א 38 לרוב ממומנות בחלקן על ידי היזם עצמו ורק חלק מהסכום מגיע מקרנות השקעה.
- פרויקטים של תמ"א 38 מבטיחים למשקיעים תשואה חלומית שמסתכמת בממוצע של 15% לשנה.
העובדה שניתנת ליזם ולמשקיעים היכולת לבנות באזור ביקוש חם בו כבר אין אפשרות לבנות יחידות דיור נוספות מקטינה משמעותית את הסיכון שלא ימצאו קונים או שמחירי הדירות ירדו מאחר ומבחן השוק החופשי קובע שכאשר יש ביקוש ואין היצע מחירי הדירות עולים וכך גם בסביבת העבודה של תמ"א 38. פרויקטים של תמ"א 38 שהסתיימו ונבחנו מראים על נתון מדהים של 15% תשואה למשקיעים וישנם פרויקטים שאף מעבר לכך.
הסיכונים בהשקעות תמ"א 38
- תמיד יש סיכוי מסוים שפרויקט תמ"א 38 יסתבך היכן שהוא בדרך וידרוש הוצאות גבוהות יותר.
- ישנם פרויקטים בעיקר של פינוי בינוי בהם ההשקעה גדולה הרבה יותר ויש צורך בתכנון מפורט ומדויק.
- ייתכנו שלל עיכובים במהלך ביצוע הפרויקט מצד הדיירים ואו שכניהם.
מדובר בסיכונים נורמטיביים שניתן לחסוך על ידי ביצוע פעולות שונות לבטח את השקעותיכם:
- לפני כניסה להשקעה בקרן השקעות תמ"א 38 בדקו שיש לקרן את המומחיות הנדרשת לנהל עבורכם את הכסף.
- בחנו מי הוא היזם בפרויקטים בהם אתם עתידים להיות מושקעים והאם יש לו ניסיון והצלחות קודמות?..
- בדקו מה רמת הביקוש לדירות בסביבת הפרויקט. רוב ההשקעות בפרויקטים במרכז הארץ משתלמים.
- חשוב לבחון האם יש כבר ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א 38 וזאת כדי להבין האם הבנק ראה סיכון בפרויקט.
- בררו עוד לפני השקעה בפרויקט מה גובה התשואה שתתקבל ולפי איזה חישוב תשואה הנתונים שקיבלתם.
- בדקו איזה בטחונות מציעה לכם הקרן ואו היזם בהשקעה בפרויקט. ביטחונות הוא אולי הקריטי ביותר.
- חשבו ובקשו הערכות למשך הפרויקט כדי להבין לכמה שנים ההשקעה (שנה עד שנתיים וחצי בממוצע לבניה)
- במידה ועדיין אין היתר בנייה ניתן לדרוש רווח משמעותי יותר מאחר וייקח יותר שנים והסיכון גדול יותר.
- בדקו היטב את ההסכם עם הדיירים כדי להבחין האם יש כאן מקום להסתבכויות במעלה הדרך.
- בדיקה מעמיקה בנוגע לייצוג המשפטי והניסיון שיש בידיו ללוות פרויקטים מסוגים אלו של מימון תמ"א 38.
בשורה התחתונה, מדובר באפיק השקעה נהדר מאחר והסיכון בו אכן נמוך יותר מאפיקים אחרים. פרויקטים של תמ"א 38 נהנים מעידוד של הרשויות המקומיות שנהנות משיפור פני העיר וחיזוק המבנים וכמובן גם מכניסה של אוכלוסיות חזקות ותושבים נוספים לעיר. כתוצאה מכך, הרשויות ברובן משתפות פעולה ואינם מכבידות על הקרנות והיזמים שפועלים בשוק זה. ולמרות זאת לעצים יש התערבות מצד הרשויות לאזורים בעיר בהם היא רואה עדיפות לקידום תמ"א 38 ולרוב אזורים אלו הם היקרים והמבוקשים ביותר כך שהאינטרסים של הצדדים מצטלבים וכולם נהנים מפרות ההשקעה.
במקום לחפש השקעות באירופה, ארה"ב ועוד שלל פתרונות יצירתיים ומסוכנים בהם אין לכם שליטה או יכולת לעקוב מקרוב אחר המתרחש בהם. השקעה בתמ"א 38 מאפשרת לכם לראות ולהבין בדיוק במה אתם משקיעים ולדעת שבעוד מספר שנים תיהנו מתשואה אופטימלית על השקעה בטוחה לטווח קצר יחסית.
רוצה להשקיע בפרויקטים של תמ"א 38? פנה אלינו ונעזור לך!
