השקעה בנדל"ן כל אפיק השקעה אחרת תהיה בנויה על סיכונים והזדמנויות. ככל שהסיכון גבוהה יותר כך ההזדמנות גדולה יותר. ולמרות זאת מאחר ומדובר בנדל"ן שנחשב כאפיק סולידי ובטוח רבים שואלים האם יש דרך להשקיע בנדל"ן תוך הקטנת הסיכון למינימום האפשרי? התשובה היא כמובן כן. במאמר זה אנו ננסה להסביר על האופן בו ניתן יהיה להקטין את הסיכויים בהשקעות נדל"ן וכך בעצם ליהנות מרמת ביטחון גבוהה במיוחד בהשקעותיכם וזאת כאמור תוך יצירת רווח מקסימלי מההשקעה.
השקעה בנדל"ן
נדל"ן הנו שוק גדול מאוד בו יש תחומי השקעה רבים שמאפשרים כמעט לכל אדם להיכנס ולהשקיע ברמה זו או אחרת. כל רוכש דירה שעושה זאת תוך מינוף עתידו על ידי משכנתא בהכרח מבצע השקעה אך כמובן לא תמיד מודע לכך. כאשר אנו שוקלים השקעה בנדל"ן מנקודת מבטו של משקיע האפשרויות שעומדות בפנינו מגוונות מאוד וככאלו ניתן למצוא השקעות בעלות פוטנציאל גדול מאוד של השבחה ואו השקעות בטוחות מאוד בהם פוטנציאל ההשבחה מוגבל אך עדיין כדאי. בשונה מתחומים אחרים בהם יש מידה רבה של אי וודאות שנוצרת מחוסר ידע. בנדל"ן, שוק שמתקדם אט אט ניתן לראות קדימה מספר שנים ואו לזהות מגמות עוד בתחילתן וכך בעצם להרוויח תוך נטילת סיכון מינימלי בלי להתפשר על השליטה שיש לכם בהשקעה שלכם.
כאשר ניגשים לביצוע השקעה בנדל"ן ניתן להרוויח הרבה מאוד על ידי פגישה עם יועץ נדל"ן לצורך בירור היכולת הכלכלית שלכם ואיתור ההשקעה הנכונה ביותר עבורם בהתאם לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולהון שבידכם. לא ניתן להשוואת בין השקעה בנדל"ן עם ליווי מקצועי לבין השקעה בנדל"ן שמבוססת על תחושת בטן / אמוציות או כל דרך אחרת בה רבים משקיעים ברכישת נכסי נדל"ן. ניתן לומר ברמת וודאות גדולה שהשקעה שנעשית תוך קבלת הליווי הנכון של מומחה נדל"ן תהיה בטוחה יותר בעשרות אחוזים מכל השקעה שתבצעו בכוחות עצמכם ובעצם זהו אולי התשובה לשאלת נושא מאמר זה. – ליווי מקצועי של מומחה נדל"ן בביצוע השקעה בנדל"ן תקטין את הסיכון שאתם נוטלים בהשקעות אלו.
ובכל זאת אלו אפשרויות עומדות בפניך להשקעה בנדל"ן?
אפיקי השקעה בנדל"ן
להלן רשימה חלקית בלבד של אפיקי השקעה בנדל"ן שעליהם נרחיב בהמשך המאמר. אפיקים אלו מאוד פופולריים וחלקם מניבים תשואה משמעותית מאוד אך כדי לבצע השקעות מסוגים אלו חייבים להכיר את כלל האלטרנטיבות ואת רמת הסיכון שבכל אחד מהם ולא פחות חשוב גם ממה יש להיזהר.
רשימה חלקית של אפיקי השקעה בנדל"ן:
- השקעה בדירות להשכרה (ישראל או חו"ל).
- השקעה בקרן השקעות נדל"ן מניב.
- השקעה בקרן השקעות בתמ"א 38.
- השקעה בקרקעות לבניה מידית.
- השקעה בקרקעות חקלאיות.
- השקעה בהשבחת נכסים.
כעת, נכיר את סוגי ההשקעות המובילות כדי להבין אלו אפשרויות עומדות בפנינו בבואנו לבחור אפיק השקעה בנדל"ן:
השקעה בדירות להשכרה (ישראל או חו"ל)
ההשקעה הפופולרית ביותר היא כמובן ברכישת דירות מגורים להשקעה. דירות אלו מושכרות לאחרים ובעצם על ידי השכרתם בעלי הדירות מרוויחים הכנסה קבועה ובטוחה עליה ניתן להסתמך מידי חודש ומעבר לכך גם נהנים מעליית ערך הנכסים שבראיה היסטורית עולים בהתמדה כאשר בעשור האחרון אף ראינו זינוק חד ומשמעותי במיוחד. השקעה זו אמנם נראית על פניו כפשוטה ביותר אך יחד עם יועץ נדל"ן ניתן לבחור את הדירה הנכונה ביותר בה סיכויי ההשבחה גדולים יותר וכמובן שהנכס ייהנה מביקוש גבוהה מצד השוכרים בכל עת. כדי להקל במעט על הצורך בניהול הדירה ניתן תמיד לשכור חברת ניהול נכסים שתעשה את העבודה במקומכם אך כמובן שזהו רק לאלו שרוצים לא להתעסק בהשקעותיהם יותר מידי ורק רוצים ליהנות מההכנסה מידי חודש.
גובה הסיכון בהשקעה בדירה להשכרה:
זהו תחום מאוד רחב וגובה הסיכון בהשקעות אלו אינו גבוהה ולמרות זאת יש חובה לחלק בין סוגי הנכסים שאתם רוכשים ואת מיקומם. כך לדוגמה, דירה שנרכשת בלב אזורי הביקוש תיהנה לאורך חיי ההשקעה מדרישה גבוהה מצד משקיעים כך שהדירה תהיה מאוכלסת תמיד. רכישת דירה להשקעה בזול והרחק מאזורי הביקוש יכולה להיראות כהשקעה טובה אך בבוא העת תדרשו לעבוד קשה מאוד כדי לקבל שוכרים ותצטרכו להתפשר לא אחת על גובה שכר הדירה וכן הלאה. ייתכן ורכשתם דירה יש שניה שנראית מצוין אך יתגלו בה בעיות וליקויים רבים שימנעו מכם את היכולת להשכירה וכן הלאה.. ראוי לבחון כל נכס לגופו.
השקעה בקרן השקעות נדל"ן מניב
אין מבחר גדול של קרנות השקעה בנדל"ן. עד לפני שנה היו רק 2 שחקניות בשוק ולאחרונה הצטרפה קרן נוספת. המדינה מנסה לעודד את פעילותן של קרנות אלו ומייצרת תנאים לכך שהן יוכלו להשקיע לא רק בנדל"ן מניב אלא גם בנדל"ן למגורים על ידי הקניית הטבות שונות אך נכון להיום הדבר עוד לא קורה. השקעה בקרן נדל"ן מניב בהחלט משתלמת מאחר ויהא מקנה הזדמנות להשקיע באפיק מאוד רווחי מבלי הצורך לנהל את ההשקעה בפועל ואו להזרים סכומי עתק כדי להצטרף לחגיגה ולמרות זאת ייתכנו בעיות שונות בניהול והשכרת אותן נכסים שיכולים לפגוע במשקיעים דרכם. קרנות אלו נקראות קרנות ריט.
גובה הסיכון בהשקעה דרך קרנות השקעה בנדל"ן מניב:
מדובר בקרנות שמנוהלות היטב ומזה שנים מציגות רווחים נאים עבור המשקיעים והמשמעות היא שאמנם יש סיכון אך ניתן להיות בטוחים שכספכם מנוהל על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה ובמידה ואכן רוצים ליהנות מתשואה נאה ובלי להתעסק בהשקעה עצמה (בדומה להשקעה בשוק ההון) זו תהיה אפיק השקעה ראלי אם כי מסוכן יותר מזה של דירות להשקעה לדוגמה.
השקעה בקרן השקעות בתמ"א 38
קרנות השקעה בתמ"א 38 הן דבר די חדש. בשנים האחרונות הרשויות והממשלה מנסים להגדיל את היצע הדירות ומצד שני להתקדם במה שקרוי התחדשות עירונית בה מאפשרים ליזמים לקנות זכויות מדיירי בניין ולבנות קומות נוספות בתמורה לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה וכמובן שיפור הנראות של העיר. יזמים וקבלנים שעוסקים בתחום זה מקבלים את הרווח רק בסוף הפרויקט מאחר והדיירים לא משלמים דבר בתמורה והמשמעות שיש צורך בכיסים עמוקים מאוד בכדי להתעסק עם אפיק זה שצומח במהירות ובדיוק למען אותם יזמים הוקמו קרנות השקעה בתמ"א 38 שמאפשרות למשקיעים פרטיים להשקיע במיזמי תמ"א 38 תוך גריפת אחוזי תשואה נאים במיוחד שיכולים להגיע גם ל-20% בשנה.
גובה הסיכון בהשקעות דרך קרנות השקעה בתמ"א 38:
אין מספיק נתונים על אפיק די חדש זה. אלו שהשקיעו באפיק זה היו שביעי רצון מהתשואה המהירה והגבוהה שהם קיבלו. אך יש לזכור שבמידה והשקעתם בפרויקט ייתכנו בעיות וליקויים לא מעטים שיכולים לפגוע ברווחים. כדי להקטין את הסיכון מומלץ מאוד לבחור קרן מוכרת וידועה שהוכיחה את עצמה במבחר פרויקטים וזאת כדי שתדעו שאלו שיושבים למעלה אכן בוחרים את ההשקעות בדיוק רב בהתאם לרמת סיכון נמוכה ככל האפשר כדי לשמור על כספכם בבטחה.
השקעה בקרקעות לבניה מידית
רכישת קרקע / מגרש לבניה מידית בהחלט לא זולה אך ברגע שקיבלתם את היתר הבניה הרי שאתם באזור בטוח לרווחים נאים במיוחד. השקעה בקרקעות שמחייבות היתרים ואו צפויים לקבל את האישורים הרלוונטיים לשינוי ייעוד וכן הלאה יהיו השקעות משתלמות מאוד במידה ויש לכם את הידע והקשרים הנכונים בכדי לאמת את הנתונים המובטחים על ידי מוכרי הקרקע. במידה וקרקע אכן נמצאת באזור מבוקש ותקבל אישורי בניה להקמת בניין הרי שמדובר בהשקעה כדאית אם כי כאשר מתגוררים בישראל יודעים שהכל יכול להתפקשש מאחר והביורוקרטיה בישראל אין סופית ורק מעטים בעלי כוח יכולים לדעת מה יקרה לקרקע מסוימת בטווח הזמן הקרוב.
גובה הסיכון בהשקעה בקרקע לבניה מידית:
במידה ומדובר בקרקע ביישוב באזור מיועד למגורים הרי שאין באמת סיכון גדול מידי. ברגע שמדובר בשטח בעיר או בקרבה לעיר באזור שעוד לא קיבלת את האישורים הנדרשים מדובר יהיה בעסקה מסוכנת מאוד עבור האדם הפשוט. מן הצד השני, חברה גדולה עם הקשרים והכוח במקומות הנכונים תוכל לקדם תהליכים בדרכים ייחודיים שפועלים עבורה ולכן לה הסיכון קטן בהרבה. במקרים אלו קשרים ומידע מוכח בהחלט מורידים את גובה הסיכון.
השקעה בקרקעות חקלאיות
תחום רווח זה של השקעות בקרקע חקלאית במה שקרוי זכות לדירה מקבל הרבה מאוד חשיפה בשנים האחרונות. מדובר באפיק השקעה מסוכן ולא מוכח שבנוי ברובו על ספקולציות ואשליות שנמכרות לרוכשים / משקיעים קטנים שרוצים להישען על תקווה לדירה בבעלותם בעתיד. ולמרות זאת, ישנם מקרים בהם מדובר בהשקעה מצוינת וזאת כאמור כאשר יש לכם די כסף וזמן כדי לאפשר לתהליכים שונים להתרחש ובמידה ואכן קניתם במקומות הנכונים שבהם אין ולא תהיה ברירה מלבד הפשרה בעתיד. כמובן שרכישת קרקע חקלאית צריכה להתרחש היישר מבעל הקרקע ובנתח גדול ולא מחברות שיווק למיניהם שיחלקו את השטח לתתי חלקות קטנטנים שבהם לא ניתן לעשות דבר.
גובה הסיכון בהשקעה בקרקע חקלאית:
השקעות בנדל"ן חקלאי הוכיחו את עצמם למרבית הרוכשים כלא ראליות וכטעויות קשות. עם האשליה לא הולכים לבנק ולכן רבים נשארים עם חלקת קרקע שבעתיד הלא ידוע אולי תופשר ולבינתיים לא ניתן להרוויח ממנה ולו שקל אחד לרפואה. כלל אפיקי ההשקעה האחרים משתלמים ובטוחים יותר ואנו ממליצים להתרחק מאפיק זה אלא אם כן יש לכם ידע וקשרים נכונים לקידום הפשרת הקרקע וכאשר אתם רוכשים את חלקכם ישר מבעל הקרקע עצמו ובמחיר הגיוני.
השקעה בהשבחת נכסים
זהו אפיק ההשקעה המהיר ביותר בנדל"ן. בהשקעות אלו רוכשים נכס במצב קשה ממבחר סיבות ומבצעים סדרת תהליכים של השבחה קוסמטית לנכס ומוציאים את הנכס למכירה חוזרת בשוק כאשר כעת הנכס נמכר במחיר גבוהה בהרבה ואת ההפרש בניכוי מסים את מכניסים לכיסכם. בשונה מאפיקי ההשקעה אחרים שניתן לשכור אנשי מקצוע שיעשו את העבודה עבורכם ואתם בעצם יכולים ליהנות מההכנסות באופן קבוע ובלי מאמץ, בהשבחת נכסים יש לכם הרבה מאוד עבודה לעשות וגם סיכון שברכישה ובמכירה של נכס מקרקעין ולכן רק אלו שרוצים ללכלכך ידיים ימצאו אפיק זה ככדאי. מדובר באפיק מצוין לאנשים עם ידיים טובות ואו שיפוצניקים שיודעים לבצע את מרבית העבודות לתחזוקה ושיפוץ הנכס בכוחות עצמם תוך גריפת רווח נאה ומהיר במיוחד.
גובה הסיכון בהשקעה בהשבחת נכסים:
בסך הכל מדובר בסיכון די נמוך מאחר ואתם מחזיקים בנכס לטווח זמן קשר בו שוק הנדל"ן לא צפוי להשתנות יותר מידי. בזמן זה אתם יכולים לחשב את עלות הרכישה, עלות השיפוץ הקוסמטי והמחיר שתוכלו לדרוש בסופו על ידי השוואת הנכס לדירות דומות באזור וכך בעצם לדעת מראש (עוד קודם לרכישת הנכס) מה צפוי להיות התשואה על השקעתכם ותוך כמה זמן. המשמעות היא שהסיכון משתנה בהתאם ליכולת התכנון והניהול שלכם בלבד.
שורה תחתונה:
אלו רק חלק מהאפשרויות שעומדות בפני מי שמעוניין לבצע השקעה בנדל"ן. השקעה בנדל"ן מחייבת מסירות וידע לרוב ואו שימוש באנשי מקצוע מהשורה הראשונה שאמנם עולים כסף אך מפחיתים ברמה דרמתית את גובה הסיכון ומדובר בהשקעות משתלמות מאוד לטווח הארוך.
רוצים להיפגש עם יועץ השקעה בנדל"ן? פנו אלינו:
