אפיק השקעה בדירה בישראל נחשב שנים רבות כמומלץ וסולידי. מחירי הדירות עלו באופן קבוע וראלי, רבים נהנו מפטור ממס על רווחי דמי השכירות ואלו שהחזיקו מספר דירות נדרשו לשלם מס נמוך של 10% בלבד, מדובר באפיק עליו ניתן היה לסמוך לאורך זמן כמקור הכנסה בהגיענו לפרישה ולפנסיה. אך, היציבות הופרעה על ידי התערבות ממשלתית בשוק הדיור ובקביעת מסים חדשים וכואבים. לכן, אין מנוס מלשאול האם עדיין כדאי להשקיע בדירה החל מהשנים 2017-18?!
השקעה בדירה בשנים 2017-2018
שוקלים השקעה בדירה. כדאי מאוד שתקראו מאמר זה וזאת כדי שתוכלו להבין אילו שינויים התקיימו בשוק הנדל"ן בשנים החולפות ואיך שינויים אלו צפויים להשפיע על כדאיות ההשקעה:
לשם היכרות עם שוק הנדל"ן הישראלי. יש לחלק את השנים החולפות לשלושה תקופות:
- השקעה בדירה עד שנת 2015.
- השקעה בדירה בין השנים 2015-2017.
- השקעה בדירה החל משנת 2017.
זאת, מאחר ובשנים אלו חלו שינויים דרמטיים בשוק הנדל"ן הישראלי שאת חלקם נרגיש רק בעוד מספר שנים. ככל שנכיר את השינויים בשוק הנדל"ן טוב יותר, כך סביר להניח שקבלת ההחלטה בעד או נגד השקעה בדירה בשנים הקרובות תהיה מושכלת וחכמה יותר.
1. השקעה בדירה עד שנת 2015:
תנאי השוק להשקעה בנדל"ן בישראל היו מצוינים עד לשנת 2015. השוק הציג עליות של קרוב ל-100% בערכי הדירות בין השנים 2005-2015 ולכן השוק בפועל הלך והתרחב ועוד ועוד משקיעים הזרימו את כספם לשוק הישראלי הקטן.
לא רק השוק שיחק לטובת המשקיעים. גם חובת המיסוי נותרה נמוכה במיוחד ועל המשקיעים לא הושתו חובות גבוהים:
- מס רכישה לדירה להשקעה – 5% בלבד!.
- פטור ממס על שכר דירה – עד להכנסה בגובה 5,010 ש"ח.
- מס שבח יציב – 25% מגובה השבחת הנכס במכירתה.
כלומר, המשקיעים ידעו שהם הולכים ליהנות מעליית ערך לנכס ולבינתיים הם לא משלמים מסים גבוהים ואו לחלופין משלמים מסים נמוכים במיוחד. בתקופה זו, השקעה בדירה נחשבה כבטוחה וסולידית ולא היו תהיות בעד או נגד ביצוע השקעה בדירה. כל זאת משתנה עם היכנסו של שר האוצר משה כחלון לתפקידו..
2. השקעה בדירה בין השנים 2015-2017:
במהלך שנתיים אלו, שוק הנדל"ן נכנס לתקופה של חוסר וודאות גבוהה במיוחד. יש הרגשה של חוסר יציבות וכוננות לספיגת פגיעה מצד המשקיעים שהפכו ליעד קל ופופוליסטי כגורמים לעליית מחירי הדירות בישראל. בשנתיים אלו, הועלו לראשונה ספקות באשר לכדאיות בביצוע השקעה בדירה וזאת מאחר ויש גורמים רבים שיכולים להוריד את ערך הדירות וזאת לצד שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין:
להלן עיקר השינויים שצפויים להשפיע על השיקולים אשר להשקעה בדירה:
- העלאת מס רכישה לדירה להשקעה – 8%!
- מחיר למשתכן לצד מחיר מטרה הוכרזו והחלו בשיווק.
- הוכרז על מס מקרקעין חדש: מיסוי דירה שלישית.
- הוזמנו חברות בניה חיצוניות במסגרת תכנן ובנה.
- ועוד..
פעולות אלו מצד אחד מתעדות להבריח את המשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי ומצד שני מתעדות לעצור את מגמת מחירי הדירות בישראל ואף לשנות מגמה לכיוון מטה. פעולות אלו נהדרות בעבור הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור אך בו בזמן יוצרות חוסר וודאות ואי הבנה בכל הנוגע לעומד לבוא.
משקיעים אינם אוהבים לפעול בשוק בו הממשלה מתערבת ואו בשוק בו חוסר הוודאות שורר ולכן הם נמנעים מלרכוש דירות במידה ויש להם אפיקים יציבים ובטוחים יותר. בשנים אלו, על אף מאמצי הממשלה, מחירי הדירות המשיכו לעלות בכ-8% לשנה כך שלמרות הרצון הטוב, השוק נראה כחזק מכל מאמץ ממשלתי אך האם כך יהיה גם בעתיד עם תחילת מסירתן של הדירות המוזלות? האם המשקיעים לא יעבירו את כספם לחו"ל? כעת אנו נכנסים לעולם חדש ולא נודע..
3. השקעה בדירה החל משנת 2017:
בשנים 2017-2018 ככל הנראה נתחיל לחוות את פעולות הממשלה ביתר שאת. כלומר, נתחיל להבין האם יש לפעולות אלו יכולות לעצור את השוק ואו שמה מדובר בהתערבות שרק פגעה בשוק הנדל"ן הישראלי כפי שהתרחש בתקופתו של שר האוצר יאיר לפיד.
אנשי מקצוע רבים חוזים שכאשר הממשלה הנוכחית תתחלף, יבוטלו המסים הכואבים במיוחד על דירה שלישית ומעל וכמו כן ייתכן האטה בשיווק הקרקעות ולכן רמות המחירים הקיימות יחזרו לעצמן. אנשי המקצוע מתבססים על כוחן הרב של הבנקים בישראל ושל המשקיעים שבפועל מחזיקים בכוח רב בכל הקשור להתנהלות בכנסת. יתרה מזאת, רבים טוענים שלחברי כנסת יש אינטרס הפוך ואנו יודעים שהם דואגים בראש ובראשונה לעצמם. חיזוי העתיד אינו מומלץ ולא ניתן להסתמך עליו ולכן מומלץ להמתין ולראות איך דברים יתבררו בהמשך..
כעת, ביכולתנו להגיע לשאלה שבכותרת המאמר:
האם כדאי לבצע השקעה בדירה בישראל בשנים 2017-2018?
כן!. תשובה מפתיעה? אחרי ההקדמה הכל כך ארוכה, אנו אומרים לכם, שבהחלט כדאי לכם לבצע השקעה בדירה בישראל גם היום וגם מחר וזאת מאחר והביקוש עדיין קשיח וגדול מן ההיצע וכך צפוי להיות גם בעוד שנים רבות. ולמרות תשובה חד משמעית זו, לא כל דירה אכן תהיה שווה השקעה, יש צורך בליווי מקצועי בכדי לאתר את אותן דירות אשר מבטיחות תשואה גם בשוק הפכפך ומורכב כשוק הישראלי כיום.
נרחיב על תשובה זו בשני גישות:
- ערך פיזי של נכס אל מול כסף.
- ערך נלווה של כנס אל מול כסף.
נסביר,
ערך פיזי של נכס אל מול כסף:
כסף, מטבע עובר לסוחר. משמש אותנו לביצוע קניינים ביום יום. אך המטבע של מחר שווה פחות מהמטבע של היום. בישראל כמו בכל העולם, יש אינפלציה בגובה כ-2.5% בשנה. ערך הכסף שלנו הולך ונשחק ולכן עדיף להשקיע אותו בכדי לשמור על ערכו ואף להרוויח כסף. שוק הנדל"ן מצד שני, מבוסס על צורך ועל ערך פיזי של הקרקע ולכן צפוי לשמור על ערכו ולהתייקר ביחס למטבע בגובה מינימלי של 2.5% לשנה. שוק הנדל"ן הנו שוק מחזורי ולכן בוודאי שייתכן ונפסיד כסף בטווח הקצר, אך בטווח ארוך דירה להשקעה תציג תשואה נאה עם התגברות הביקושים בישראל.
ערך נלווה של כנס אל מול כסף:
השקעה בדירה אינה בהכרח רק בעבור התשואה שהיא מייצרת באופן ישיר. אלא, השקעה בדירה מאפשרת לנו לרכוש נכס עם הון שאינו שלנו בדמות הלוואת משכנתא ואו לקבל מימון להשקעות אחרות על סמך נכס נדל"ן שכבר רכשנו ולכן יש לקניית דירה אפקט נוסף מלבד ההשבחה והתשואה המידית על השכרתה החודשית.
נוסף על האמור, ניתן לצמצם את רמת הסיכון לטווח הקצר על ידי בחירה נכונה של דירה:
מאחר ויש למשקיעים רבים חשש לבצע השקעת נדל"ן בימים אלו, אנו ממליצים להם לבדוק היכן היצע הדיור גדל ולהשקיע הכי רחוק משם. כך לדוגמה, רוב היצע הדירות במסגרת הפרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה מוצע בפריפריה הרחוקה בגליל ובנגב. לעומת זאת, במידה ובוחנים את העיר תל אביב ומעגליה הסובבים מזהים שיש היצע דליל במיוחד של דירות מוזלות ודירות למכירה בכלל.
איתור סביבה בה הביקושים גבוהים אך היצע הדירות למכירה קטן מבטיח לנו תשואה גבוהה גם בטווח המידי אך בעיקר בטווח הארוך עם גידול בביקושים והשכרת הדירה במחירים המתייקרים והולכים לאלו שאין להם ברירה מלבד שכירות מפאת המחירים הגבוהים. לכן, דירות להשקעה במרכז הארץ עדיין כדאית ומשתלמת ומומלצת על ידינו לרוב..
לסיכום,
במידה ואתם מתלבטים לגבי השקעה בדירה, אתם אכן צודקים בשיקולים שלכם. כדאי מאוד שתבדקו את הסביבה היטב ואו תתייעצו עם יועץ השקעות נדל"ן שיוכל לעזור לכם להבין טוב יותר מה כדאי ונכון עבורכם בשוק המקומי ואולי אף בשוק הבינלאומי. רוצים להתייעץ עם יועץ נדל"ן בחינם? השאירו פרטים ונעזור לכם:
