השוואת ריביות משכנתא אינה אפשרות אם כי הכרח. העולם המודרני החדיר לכולנו שניתן וחובה לבצע השוואת מחירים קודם לביצוע עסקה מכל סוג שהוא וכך גם בנטילת הלוואת משכנתא. אנו מבצעים השוואת מחירים למוצרים, לשירותים ולכל אספקט אחר של חיינו, אין סיבה שלא נעשה זאת גם במוצרים פיננסיים, במאמר זה נבין מה החשיבות בביצוע השוואת ריביות משכנתא ונסביר איך עושים זאת בצורה הנכונה.
השוואת ריביות משכנתא
נתחיל בהקדמה קצרה בכדי שנוכל להבין את הדברים בצורה בהירה ככל האפשר. להלן ראשי הפרקים שיש להכיר:
- משכנתא, הנה הלוואה רגילה שמוענקת כנגד משכון נכס (קיים או נרכש).
- הלוואה, הנה מוצר פיננסי שמוצע לנו בתמורה לתשלום ריבית על השירות.
- ריבית, הנה אופן התשלום על השירות שאנו מקבלים מהבנקים למשכנתאות.
- השוואת ריביות משכנתא, הנה הדרך שלנו להוזיל עלויות ככל האפשר.
כאשר בוחנים לקיחת משכנתא, יש פרמטרים רבים שיש לקחת בחשבון, חלקם קבועים ואחרים משתנים:
פרמטרים קבועים:
- פרטי נוטלי המשכנתא (כלומר, אתם).
- גובה המשכנתא הרצויה לנו לטובת קניית דירה.
- הנכס שאנו ממשכנים לטובת המשכנתא.
פרמטרים משתנים:
- משך השנים לפריסת החזרי המשכנתא.
- סוג המשכנתא / תמהיל משכנתא שנבחר על ידנו.
- גובה הריבית שהלווים (אתם) תידרשו לשלם.
עיקר כתבה זו תעסוק באותן פרמטרים משתנים שניתנים לשינוי והתאמה אישית בכדי לקבל את אותה המשכנתא בתנאים טובים יותר.
מדריך השוואת משכנתאות בין הבנקים למשכנתאות!
בישראל פועלים שמונה בנקים למשכנתאות ולצדם מגוון רחב של חברות מימון חוץ בנקאיות שמציעות שירותים לאלו שסורבו בבנקים מסיבות שונות. כמו בכל שוק חופשי, כל בנק צפוי להציע הצעה שונה במקצת מהאחרות וזאת כתוצאה משיטת הערכת הסיכונים של הבנק ובהתאם להתייחסות יועץ המשכנתאות בבנק בו אתם מבקרים. לכן, נטילת משכנתא ללא ביצוע השוואת ריביות משכנתא תהיה ככל הנראה טעות גדולה ויקרה שעליה נשלם שנים רבות בהחזרים גבוהים מאלו שעלינו לשלם בפועל.
בשונה ממה שנהוג לחשוב, משכנתא הנה מוצר מדף לכל עניין ודבר. כפי שאנו יכולים לרכוש מכשיר סלולרי ממותג מוכר (אפל, סמסונג ואחרים..) במגוון רחב של חנויות ובמחירים שונים, כך גם הלוואת משכנתא ניתן ליטול בעלויות שונות בבנקים השונים אך בפועל מעטים מבצעים השוואת משכנתאות בין הבנקים כנדרש.
כעת שהבנו זאת, ניתן לחלק את השוואת ריביות משכנתא למספר שלבים:
- ביצוע אופטימיזציה למצבנו הקיים.
- הגדרת יכולת כלכלית ויעדים למימון.
- הגדרת טווח למימון שנדרש עבורנו.
- בחירת תמהיל משכנתא שמתאים לנו.
- השוואת ריביות משכנתא בפועל מול הבנקים.
שלבים אלו ניתן לעבור לבד. אך כמובן שעדיף לשלם מעט כסף ולדרוש את שירותיו של יועץ משכנתאות לליווי מההתחלה ועד לנטילת המשכנתא האופטימלית בפועל. ככל שמבצעים את השלבים הללו בצורה טובה יותר, כך הסבירות להגיע לתוצאה הטובה ביותר עולה כמובן. שנתחיל?
1. ביצוע אופטימיזציה למצבנו הקיים:
אחד הפרמטרים החשובים ביותר שייבחן הבנק בכדי לשקול את מידת הסיכון שאתם מהווים עבורו תהיה כמובן המצב הכלכלי וההתנהלות הכלכלית שלכם. כן, הבנק רוצה לדעת את הפרטים הבאים:
- מצבכם המשפחתי – האם אתם רווקים, נשואים, גרושים, עם ילדים, בלי ילדים ועוד..
- מקור הכנסתכם – האם אתם שכירים, עצמאים, זוכים לקצבאות כלשהן..
- יציבות הכנסתכם – האם יש לכם וותק במקום העבודה, צפי לקידום ואו גידול בהכנסה..
- אופן התנהלותכם – איך אתם מבזבזים כסף, איך אתם חוסכים כסף ועוד..
- מקור ההון העצמי – כסף מההורים, כסף מחסכונות, כסף מקרנות וקופות גמל..
- ועוד..
אנו רוצים להיראות טוב ככל האפשר על גבי הנייר. כלומר, שהבנק יראה בנו משק בית יציב ומנוהל כשורה. משק בית שצפוי לעמוד בכל התחייבויותיו הקיימות ואילו בעתיד ללא קושי. ככל שאנו נראים טוב יותר על הנייר, חישובי הסיכונים שהבנק נוטל יהיו קטנים יותר וכתוצאה מכך, יועצי הבנק גמישים יותר בהענקת אותה ההלוואה בתנאים טובים יותר..
2. הגדרת יכולת כלכלית ויעדים למימון:
גם במידה ואנו נראים מצוין על גבי הנייר בעבור הבנק, אין זה אומר שכך הדבר בפועל. לעתים אנו יודעים דברים על העתיד לבוא שלא יופיעו ולא יוצגו לעיני הבנק. פרטים אלו חשובים מאוד עבורנו בכדי שנוכל לדעת באילו תנאי משכנתא אכן יש בידינו יכולת לעמוד ובאלו תנאי משכנתא לא נצליח לעמוד בטווח הארוך. דוגמאות למידע שצריך להילקח בחשבון:
- תכניות משפחתיות – תכניות להרחבת התא המשפחתי עם ילדים נוספים.
- תכניות כלכליות – תכניות למעבר עבודה, פיטורין, פתיחת עסק עצמאי ועוד..
- תכניות רפואיות – תכניות למעבר ניתוח ואו טיפולים רפואיים יקרים בעתיד.
- ועוד..
בנטילת משכנתא חדשה, עלינו לבחון את העבר אך חשוב מכך, יש לבחון את העתיד בצורה כנא וישרה עם עצמנו. חשוב מאוד שנדע ברמה יותר מסבירה שיש ביכולתנו לעמוד בהחזרי המשכנתא מאחר ובמידה ולא נעמוד בהחזרים אלו, הבנק צפוי לממש את המשכון שאנו מעניקים ובעצם להשאיר אותנו עם חוב בכיס וללא דירה בבעלות.
3. הגדרת טווח למימון שנדרש עבורנו:
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על עלות המשכנתא הנו כמובן טווח ההשקעה. ככל שטווח ההשקעה ארוך יותר כך הלא נודע משמעותי יותר והסיכון בעבורכם ובעבור הבנק עולה. לעומת זאת, ככל שטווח ההשקעה ארוך יותר, החזרי המשכנתא צפויים להיות נוחים יותר ומשום כך להקל עליכם לעמוד בהתחייבויות שנטלתם.
טווח המשכנתא האופטימלי משתנה מלווה ללווה. מצד אחד כולם שואפים לטווח קצר ככל האפשר ולהיפטר מהעול המשמעותי של המשכנתא. מצד שני, המציאות זועקת שכדאי לפרוס את ההחזרים על תקופה ארוכה ככל האפשר כך שנוכל להמשיך להתקיים בכבוד ולא נשתעבד להחזרי המשכנתא מידי חודש ושנה.
אנו ממליצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות על כך ולנסות לקבל החלטות לפי הנתונים שיתקבלו בשלב הבא:
4. בחירת תמהיל משכנתא שמתאים לנו:
תמהיל משכנתא הנו המקום בו ניתן לעשות את השינויים המשמעותיים ביותר. יש מגוון סוגי משכנתאות בתנאים שונים כאשר לכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות בהתאם לגובה ההלוואה, טווח ההלוואה וכמובן למצבם הכלכלי של הלווים. בניית תמהיל משכנתא, משמעותה שאנו מתאימים את המשכנתא ליכולת הכלכלית והמשפחתית האמיתית שלכם.
תמהיל משכנתא מותאם אישית מתבסס על פרטים אלו ואחרים:
- מצב המשק ביום נטילת המשכנתא.
- גובה הריבית הממוצעת ביום נטילת המשכנתא.
- צפי עתידי למצב המשק ותכנון לפי הערכות זהירות.
- ועוד..
תמהיל משכנתא יכול להיות מורכב מכמה סוגי משכנתאות. כך שתקופה של X שנים המשכתנא על בסיס ריבית פריים (ריבית משתנה בהתאם לביצוע המשק) ולאחר מכן תקופה של X שנים המשכנתא תהיה על בסיס ריבית קבועה וכן הלאה.. הרעיון הוא לתפוס את הטוב שבכל העולמות ובכך להוזיל את העלויות אך על כל תקופה נשלם ריבית שונה בהתאם לסיכון שהבנק נוטל במסלול הנבחר.
חשוב מכל לבחור יועץ משכנתאות שמבין אתכם ואת הצרכים שלכם ומתכנן את המשכנתא בשילוב מושלם בין היכולת שלכם ומצב השוק הקיים והצפוי שאינו נתון לשליטתנו. ככל שיועץ המשכנתאות טוב יותר, כך ניתן לחסוך הרבה יותר כסף בתהליך כולו..
5. השוואת ריביות משכנתא בפועל מול הבנקים:
כל ארבעת השלבים מעלה בונים את התיק שלנו לשלב זה. בשלב זה אנו יודעים מה יכולתנו, מה הבנק צפוי לראות ולחשב וכמובן אילו מסלולים נוחים ומתאימים לנו בצורה הטובה ביותר. כעת ניתן להוריד את התמהיל המבוקש על הנייר ולפנות לכל שמונת הבנקים ולעתים גם למערכת החוץ בנקאית במידת הצורך בכדי לקבל הצעות מחיר על השירות שאנו הרכבנו בעבור עצמנו.
כאשר אנו מרכיבים בעצמנו או בעזרת יועץ משכנתאות פרטי את המוצר הפיננסי שמבוקש לנו, הדבר דומה לבניית מפרט מחשב שיוזמן מחברה ואו בניית מפרט גימור ברכב שנזמין. בשלב זה המוצר הפיננסי זהה בכל הבנקים ואנו רק צריכים לבחור את נותן השירות בהתאם לריבית הנמוכה ביותר ולצאת לדרך בהצלחה!
לסיכום,
רבים מוותרים על השוואת ריביות משכנתא מחוסר בידע ואו מחשיבה מוטעית וזלזול בתהליך. אנו ממליצים לעשות זאת ולחסוך בטווח הארוך לא מעט כסף. רוצים לפנות ליועץ משכנתאות ולבחון בניית תמהיל מותאם אישית וביצוע השוואת ריביות משכנתא? השאירו פרטים להתייעצות חינם:
