השוואת דירות זהו עניין מורכב במיוחד מאחר וכל דירה שונה מהאחרת ולכל דירה יתרונות וחסרונות רבים שחלקם נראה בשלב ההתעניינות בדירה ואחרים נגלה בדיעבד רק לאחר מכן. השוואת דירות תהיה אחרת בין אדם לאדם בהתאם לצרכיו. כך לדוגמה, זוג צעיר ללא רכב משלו יבחרו בקרבה מהותית למוקדי התעסוקה, מסחר ובילוי ואילו משפחות עם רכב ויציבות גבוהה יותר יחפשו ברוב המקרים רמת מגורים גבוהה, אורח חיים עשיר ובעיקר סביבה טובה יותר לגידול ילדים.
אז לצורך המאמר נצא מתוך הנחה שאתם מעוניינים לרכוש דירה ומצאתם 4-5 נכסים בטווח המחירים שבו אתם יכולים לעמוד אך אין לכם דרך לבצע השוואה תקינה ביניהם ולהבין מי מהם שווה לכם יותר. במאמר זה ננסה לצייר את הנתונים כך שתוכלו להבין כמה דירה משופצת שווה יותר מדירה לא משופצת? כמה דירה עם חניה שווה יותר מדירה ללא חניה? מה המשמעות של כל קומה בבניין וכן הלאה..
ניתן לחלק את תחום השוואת הדירות לשניים:
- השוואת מחיר הדירה על סמך נתונים כלליים.
- השוואת מחיר הדירה על סמך מפרט טכני בדירה עצמה.
אנו כמובן לא ניכנס להשוואה בין ערים ואפילו לא להשוואה בין שכונות מאחר והדברים הופכים למורכבים הרבה יותר ואין שום דרך לבצע השוואה נכונה של הנתונים. יש חשיבות רבה לביצוע נכון של השוואת דירות וזאת מאחר ועל סמך נתונים אלו מתקבלת הערכת שווי דירה אצל מוכר הדירה וכך בעצם ניתן לבחון האם המחיר ראלי והגיוני או שמה עדיף להמשיך הלאה לנכס הבא.
השוואת דירות – השוואת מחירי דירות
כאשר רואים מספר דירות באותה השכונה ואף באותה הרחוב רבים נוטים לחשוב שלכל הדירות יש מאפיינים דומים אך לא כך הדבר. בפועל דירה בחזית לכביש סואן תהיה שווה פחות מדירה שקטה ועם נוף לפארק וכן הלאה. המורכבות עולה ככל שנכנסים עמוק יותר לפרטים ומשווים ברמת דיוק גבוהה. אך כמובן שכאשר אתם החלטתם שאתם הולכים לבחור דירה אחת מבין כמה אפשרויות שעומדות לרשותכם עדיף שתשקיעו כמה שעות לבירור נקודות חשובות כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה והמשתלמת ביותר כלכלית.
בשונה ממפרט / פנים הדירה שניתן לשנות ולהתאמה אישית ועל נושא זה נתייחס בהמשך, למיקום הדירה יש משמעות גדולה מאוד ולא ניתן לשנותה. ולכן כאשר לצורך העניין יש מספר דירות ברחוב אחד שמוצעות למכירה ייתכן מאוד שאחת תהיה עדיפה על האחרת ויהיה עליכם לזהותה. הסיבה לכך היא בעובדה שמוכרי הדירות מסתכלים על המחירים סביבם ועל סמך עסקאות קודמות הם קובעים מחיר גם עבור עצמם. אך האמת היא שכפי שאתם כבר מבינים קשה לבצע השוואת דירות וראוי לבחון טוב טוב האם המחיר המבוקש אכן משתלם ואולי יש דירה אחרת שטובה בהרבה במחיר זהה.
להלן רשימת פרמטרים שיש לקחת בחשבון:
- דירה שקרובה לתחנת אוטובוס מרעישה – ערך הדירה יורד ב15-20%!
- דירה שקרובה לתחבורה ציבורית יעילה (לא צמוד) – ערך הדירה עולה ב8-12%!
- דירה שקרבה למוסדות חינוך לילדים קטנים (רועש) – ערך הדירה יורד ב8-10%!
- דירה שקרבה למוסדות חינוך איכותיים (שקטים) – ערך הדירה עולה בעד 13%!
- דירה שממוקמת בחזית הבניין ברחוב רועש – ערך הדירה יורד ב5%.
- וישנם עוד פרמטרים רבים שמשפיעם על ערך דירה.
פרמטרים אלו יכולים להשתנות באופן מוחשי אפילו באותו רחוב. כך לדוגמה קרבה למוסד חינוכי מעלה את ערך הדירה בגלל הנוחות להורי ילדים הגרים בסמוך. אך מגורים ממש מעל תחנת הסעה לתלמידים כבר תהיה סיפור אחר לגמרי, כך הדבר גם עם תחבורה ציבורית, יש תחבורה ציבורית מצוינת זה בונוס אך אם התחבורה קרובה מידי הרי שזה כבר חיסרון.. חשוב מאוד להבדיל בין דירות שונות בהתאם למגוון פרמטרים ולא רק מה שנראה על הנייר כמספר חדרים, שירותים וקומה בבניין..
פרמטרים נוספים שמשפיעים על המחיר וכדאי שתכירו:
- דירה עם מחסן הצמודה אליו בטאבו – כ-4,000 ש"ח נוסף על כך מ"ר.
- דירה עם חניה הצמודה אליו בטאבו – ערך הדירה עולה ב10% ובהתאם לרמת הביקוש.
- דירה במגדל דירות – 2% לערך על כל דירה גבוהה יותר.
- דירה עם מעלית בבניין ישר – ערך הדירה עולה ב10% ובהתאם לגובה הקומה.
- דירה עם מרפסת שמש – ערך הדירה עולה בעד 10%.
השוואת דירות – השוואת מפרט דירות
כאשר ניגשים למפרט הדירה, העניינים הופכים למעט יותר מורכבים. שהרי לא כל אדם יודע לבצע הערכת שווי לדירה משופצת אל מול דירה שאינה משופצת. ייתכן מאוד שבשיפוץ השקיעו 200,000 ש"ח בהחלפת צנרת, תשתיות חשמל והשקיעו בפרקטים, חלונות, קירות גבס ומגוון פתרונות אחרים שכלל אינם זולים. כידוע, את המפרט ניתן לשנות פעמים רבות וייתכן מאוד שעדיף לרכוש דירה זולה יותר ולשפץ אותה בכוחות עצמכם תוך התאמה טובה יותר לצרכים האישיים שלכם. אז איך מבצעים השוואה בין דירות שונות כאשר המפרט הפנימי שלהם שונה מטבע הדברים?
דירה משופצת יכולה להיות יקרה בעד 30%! ממחיר השוק לדירה דומה. כן, שיפוץ יסודי ונכון בהחלט מעלה את ערך הדירה מאחר ורמת החיים בנכס גבוהה יותר והביקוש לרכישת הדירה משמעותי בהרבה מדירות אחרות. את הקביעה לגבי גובה עליית ערך הדירה כתוצאה מהשיפוץ ניתן לעשות על ידי הבאת איש מקצוע שיאמוד את השיפוץ ויקבע האם מדובר בשיפוץ קוסמטי שנעשה כחלק מתהליך השבחת נכסים ומכירתם ביותר כסף או שמה מדובר בשיפוץ ייסודי שאכן הושקעו בו הרבה מאוד כסף ויהווה יתרון עבור הרוכשים?..
כאשר מבצעים השוואת דירות כאשר האחת משפוצת והאחרת לא עלינו להתייחס לדירה בשני שלבים:
- להפשיט את הדירה מהעיצוב ומהסגנון ולבחון את הדירה לפי מיקומה וגודלה בלבד.
- לנסות לאמוד את גובה ההשקעה ומידת ההתאמה של השיפוץ לרצונות שלכם.
מאחר ואת המחיר האמיתי של הדירה לא המוכר קובע אלא הקונים. חשוב מאוד להבדיל בין נראות הדירה לבין מיקומה האסטרטגי. למה הכוונה? ייתכן מאוד שדירה תוצע למכירה כאשר היא משופצת ונאה במיוחד. אל מולה תוצע למכירה דירה מיושנת וסטנדרטית ולמרות זאת הדירה הממוצעת תהיה שווה יותר וזאת מאחר ולדירה הישנה יש מרפסת שמש, חניה צמודה בטאבו, מחסן ובמקרה גם הותקן בבניין מעלית ואילו לדירה המשופצת אין יתרונות אלו. הדילמה קשה במקרים רבים מאחר וקשה לראות מבעד ליופי שבשיפוץ אך חשוב לזכור שאת השיפוץ ניתן לעשות בכל עת ובהתאמה אישית גם לאחר מכן.
מאחר וקשה מאוד לבצע הערכה של נכס משופץ אל מול נכס סטנדרטי ניתן לבצע שני הערכות, הערכה מקצועית בה אנו מביאים שמאי מקרקעין שיבחן בדיוק מהו ערך הדירה ועד כמה השיפוץ אכן רלוונטי למחיר המבוקש. וברמה הנוספת נבצע השוואה אישית ופרטית בה אנו ננסה להעריך כמה השיפוץ הזה שווה לנו. כמה היינו מוכנים לשלם שיעשו עבורנו את השיפוץ? לפעמים אנו נפתיע את עצמנו ונגלה שאנו מעדיפים לשלם יותר מהנהוג ולחיות כמו שצריך בדירה מפנקת בדיוק כפי שיש שרוכשים רכב יקר למרות האפשרות לנהוג ברכב סטנדרטי וזאת בשביל ההרגשה הטובה.
כפי שניתן להבין אנו לא יכולים להחליט עבורכם. כל אדם רואה את הדברים בצורה שונה ומתייחס לנכס באופן שונה מזה של חברו. יש שיראו בדירה השקעה לטווח ארוך בה הם ייהנו מתשואה נאה מעבר לחיי הנוחות בדירה משלהם ואחרים יראו בדירה את המקום השקט והפרטי שלהם בו הם לא מוכנים להתפשר ורוצים לחיות ברמת חיים מיוחדת במינה גם אם עליהם לשלם מעט יותר. אנו ממליצים תמיד להיעזר באנשי מקצוע כדי להעריך במדויק מי מהדירות שווה יותר ובכמה ולאחר מכן לקבל את ההחלטה האם אנו מוכנים לשלם מעט יותר ואו אותו סכום על דירה בעלת נתונים מעט פחות טובים אך רמת החיים בה גבוהה יותר.?
רוצים סיוע וליווי בתהליך רכישת הדירה? פנו אלינו!
