הרשות להתחדשות עירונית שתוקם על ידי משרד האוצר לאחר דיונים קדחתניים במשך שנתיים צפויה לאפשר את קידום ההתחדשות העירונית. הרשות להתחדשות עירונית תפעל לקדם ולסייע לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 על ידי קיצור ההליכים והסרת חסמים שונים שעיכבו פרויקטים רבים במשך השנים. הרשות להתחדשות עירונית תפעל תחת משרד הבינוי והשיכון אך נכון לשעת כתיבת שורות אלו עדיין אין יעד לתחילת פעילותה.
הרשות להתחדשות עירונית
רבים מדברים על מצוקת הדיור בישראל. אחת הבעיות הקשות במדינתנו הקטנה, הנה המחסור בקרקעות במיקומים החשובים באמת (מרכז הארץ וגוש דן בפרט). אין לממשלה יכולת אמיתית להקצות שטחים חדשים לבניה ולכן עליה להציע מגוון פתרונות יעילים להגדלת היצע הדירות. הפעולות בהם נוקטת הממשלה הן:
- פינוי בסיסי צה"ל – מעבר בסיסי צה"ל דרומה מאפשר בניה של שכונות חדשות.
- בניה לגובה רב – עידוד בניה לגובה וניצול מרבי של הקרקעות הקיימים.
- התחדשות עירונית – השבחה והגדלת היצע הדירות במיקומים קיימים.
בעוד השניים הראשונים כבר מאושרים ובביצוע אך ההשפעה שלהם תורגש בעוד שנים רבות. דווקא התחדשות עירונית יכולה להיות אחת הפתרונות הטובים והמהירים ביותר. ככזה, שר האוצר משה כחלון ושר השיכון יואב גלנט מאיצים את הקמתו של גוף שירכז ויזרז כל בקשה לביצוע עבודות התחדשות עירונית.
למה נדרשת רשות להתחדשות עירונית?
דוחות רבים של החברות הקבלניות הגדולות במשק מוכיחות שבאמצעות התחדשות עירונית ניתן להגיע לבנייתן של מספר דירות דומה לזה שבניצול הקרקעות הפרטיות שברשותם. במשרד האוצר שמקשיבים לזעקת מחוסרי הדיור מנסים את מזלם בכל אפיק אפשרי, מחיר למשתכן, העלאת מיסוי מקרקעין, ייבוא פועלים זרים וכמובן דחיפה ועידוד התחדשות עירונית.
בשנים עברו פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי לא עניינו את החברות הקבלניות הגדולות שחששו מקשיים שונים במהלך הבניה. בשנים האחרונות עננת החוסר וודאות נעלמה ויותר ויותר חברות נכנסות דווקא לתחום ההתחדשות העירונית מחוסר ברירה ומתוך הבנה שיש בשוק זה אפשרות ליצירת רווחים נאים בעיקר במרכזי הביקושים במרכז הארץ.
בשנים האחרונות התקבלו החלטות שעיקרן, קרקעות המדינה משווקות אך ורק במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. המשמעות היא שלמעט מחוסרי דיור אין היצע דירות חדשות מקבלן, למשפרי דיור ולמשקיעים אין אפשרות לרכוש דירות חדשות מקבלן. כתוצאה מכך, מחירי הקרקעות הפרטיים מזנקים והיזמים כבר אינם יכולים להציע דירות במחירים שפויים במרכז הארץ והם נאלצים להפנות את המשאבים שלהם אל עבר התחדשות עירונית שהולכת ומתבררת כהשקעה מוצלחת במיוחד.
הרשות להתחדשות עירונית צפויה לעזור בהתמודדות עם שלל מורכבויות:
- אי וודאות בעקבות שינויי רגולציה ומגבלות.
- התנגדות מצדם של ראשי ערים שחוששים מעומס על התשתיות.
- הליכי תכנון מורכבים ואיטיים להחריד בהתחדשות עירונית.
- הסדרת תנאים ומגבלות לחברות המתווכות בין הדיירים ליזמים.
- גידול מואץ במספר הפרויקטים (הכפלה!!) בתהליך אישורים ובניה.
מה הרשות להתחדשות עירונית צפויה לעשות בפועל?
הרשות להתחדשות עירונית צפויה לטפל ולייעל את המורכבויות המוצגות מעלה. אך גם הרבה יותר, לרשות להתחדשות עירונית יהיה משקל רב בכל הממדים החברתיים שחשובים ולא באים לידי ביטוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. כך לדוגמה, יש צורך להתייחס לתשלומי וועד הבית לאחר השלמת הפרויקטים, מה עושים עם המתגוררים בדירה מתוקף הדיור הציבורי, השתתפות היזם בעלויות דמי הניהול / ועד הבית בעבור קשישים שמתגוררים בבניין העובר תמ"א 38 למשך 5 שנים ועוד..
המשמעות הגדולה ביותר של הרשות להתחדשות עירונית צפויה להיות דווקא בערי הפריפריה בהם אין היתכנות כלכלית לביצוע התחדשות עירונית בגלל שולי הרווח הקטנים מידי. הרשות צפויה להחזיק בתקציב ייעודי לחיזוק מבנים בפריפריה. במקרים מסוימים פרויקטים של התחדשות עירונית לא מתבצעים בגלל חוסר בקרקע משלימה שתאפשר את העבודות והרשות צפויה להחזיק ביכולות לאפשר מתן קרקעות אלו.
להלן שלל יכולות נוספות:
- הקצעת קרקע משלימה לפרויקטים שנדרשים לכך.
- קידום תוכנות אב להתחדשות עירונית מעל לראשה של הרשות המקומית.
- מתן פטור ממס על 25 מ"ר שיתווספו לכל דירה בפרויקטים של תמ"א 38.
- הקמת מנהלות ייחודיות להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות.
- קביעת גובה היטל השבחה ייחודי של 50% על פרויקטים של פינוי בינוי.
- קידומם של הסכמי גג להתחדשות עירונית מול הרשויות השונות.
- הענקת סמכות לרשות המקומית להפחתת אגרות הבניה לעידוד יזמות.
- הקטנת מספר יחידות הדיור שנדרשות לשם ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי.
- הענקת סמכות לרשות המקומית למתן הקלות ארנונה לפרויקטי התחדשות עירונית.
- קידום חקיקה והסדרה של חוק המארגנים וחוק הדייר הסרבן.
- ועוד..
מי צפוי להרכיב את הרשות להתחדשות עירונית?
כדי לזרז ולהתקדם אל עבר הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, תוקם ועדה מייעצת בה יהיו חברים נציגי ממשלה שנדרשים לעבוד יחד:
- נציג מטעם משרד השיכון.
- נציג מטעם משרד האוצר.
- נציג מטעם משרד המשפטים.
- נציג מטעם המשרד להגנת הסביבה.
- נציג מטעם משרד הפנים.
- נציג מטעם משרד החינוך.
- נציג מטעם משרד הרווחה.
- נציג מטעם רשות מקרקעי ישראל.
- נציגים מטעם הרשויות המקומיות.
הרעיון שעומד מאחורי איחוד כוחות ייחודי זה הנו לאפשר התקדמות משמעותית (וקרדיט..) על ידי שילוב כוחות ודחיפה חזקה קדימה. ההבנה שאילו כולם יעבדו יחד יש סבירות שבכל פרויקט יילקחו כלל האינטרסים של כלל המשרדים הללו בחשבון וכך יישמר איזון נוח ושיתוף פעולה לקידום והאצת פרויקטים רבים ברחבי הארץ.
ככל שיהיו יותר פרויקטים נדל"ניים בתחום ההתחדשות העירונית, כך כוחה של הרשות להתחדשות עירונית צפויה לגדול ותקציבה בהתאם. התקציב הראשוני צפוי לעמוד על כ-80 מיליון ש"ח אך בהחלט ייתכן שעם הזמן תקציב זה צפוי לגדול ולתפוח בהתאם לביצועים בשטח ובהתאם לשביעות רצון מקדמי המיזם החשוב כל כך.
יש לכם שאלות על תמ"א 38, פינוי בינוי, התחדשות עירונית? השאירו פרטים:
