הרכבת הקלה בירושלים, הרכבת הקלה הראשונה בישראל מסיעה כיום – 140,000 אנשים מידי יום. אנו מכירים את הקו האדום, הקו הראשון של הרכבת אליו צפויים להתחבר גם הקווים הכחול, ירוק, סגול וכן הלאה.. כמי שגדל בירושלים וזוכר את העבודות על התשתיות לבנייתה של הרכבת לצד חווית הנסיעה הצפופה בה (בלית ברירה) מבין שמדובר בתהליך שלעולם לא מסתיים בזמן וגורם לעגמת נפש רבה לתושבי העיר אך בעיקר למתגוררים על תוואי הרכבת שנאלצים לחפש פתרונות יצירתיים כדי למצוא חנייה או כדי לתפוס תחבורה ציבורית ולהגיע למקום העבודה.
אם בתל אביב רק החלו בעבודות על התואי העיקרי של הרכבת הקלה הרי שבירושלים סיימו את הקו האדום לפני שנים אך באיחור ניכר. בירושלים כבר הוצגה התכנית לקו הכחול של הרכבת וזו הופקדה להתנגדויות מצד תושבי העיר, הקו שאורכו יהיה 20 ק"מ (ארוך ב-6 ק"מ מהקו הקיים) צפוי לחבר בין קצוות העיר ולנוע משכונת גילה ועד שכונת רמות וצפוי לשרת 250,000 תושבים ב-42 תחנות כאשר האופטימיים מאמינים שתהליך הקמתו תימשך כ7 שנים לכל הפחות. נוסף על כך גם הקו הירוק שאורכו דומה לזה של הכחול וצפוי לחבר בין שכונת גילה להר הצופים אושר להפקדה – כלומר, תושבי שכונת גילה צפויים לסבול משמעותית מעבודות התשתית בטווח הקצר אך ליהנות משירות תחבורה יוצא מגדר הרגיל בעתיד.
הנושאים שעליהם נדבר הם:
- מה המשמעות של בניית רכבת קלה על ערך הדירות?
- מה תהיה שווים של דירות על תוואי הרכבת לאחר השלמתה?
כל מי שנוסע ברחבי העיר תל אביב מבין שהאי נעימות שקיים כיום הוא רק ההתחלה ודברים צפויים להחמיר עוד ועוד עד לקבלת התמורה בדמות רכבת קלה ומהירה שתחצה את גוש דן ותשרת מיליוני תושבים. אך מה הן ההשלכות של עבודות אלו על נכסי נדל"ן? האם כדאי להשקיע בנדל"ן הקרוב לתוואי הרכבת או שמה עדיף לחכות? וכן הלאה… אלו שאלות שאנו מקבלים ונקבל גם בעתיד מצד משקיעים רבים ששוקלים היתכנות כלכלית להשקעות ארוכות טווח.
המשמעות של הרכבת הקלה
הטוב – פתרון תחבורה יעיל ואמין שניתן להסתמך עליו וביכולתו לפתור את מרבית בעיות התחבורה הציבורית לאחר השלמתו.
הרע – העבודות אליו מחייבות תשתיות ראויות שיתאימו לאורך שנים והמשמעות היא כעוס ורעש לצד עלויות גבוהות במיוחד.
מאחר ויש לנו דוגמה חיה לרכבת קלה שאכן פועלת בירושלים ניתן ללמוד כמה דברים מהותיים על תפקודה:
- בירושלים זכתה הרכבת לכינוי "רכבת הקללה" מפי רבים בתקופת העבודות – בתי עסק רבים פשטו את הרגל.
- בירושלים הגבילו את התחבורה הציבורית באוטובוסים ואילצו את התושבים לנסוע באמצעות הרכבת הקלה.
- בירושלים מספיק שנהגי הרכבת הקלה פותחים בשביתה כדי להשבית את כל העיר מאחר ואין תחליף לרכבת.
- הצפיפות הבלתי נסבלת והנסיעה דרך כפרים עוינים גורמת לכך שאנשים לא מוכנים לוותר על הרכב הפרטי.
הרכבת הקלה נכון להיום אינה עוברת בשכונות מגורים (למעט שכונת פסגת זאב) ואינה מחברת בין קצוות העיר אלא בעיקר עוברת במרכז העיר ולכן ההשלכות על העבודות היו חמורות בהרבה מאלו שצפויים להיות כאשר העבודות על התוואים החדשים יצאו לדרך. כך גם העומס ברכבת הקלה כיום נובעת בין השאר מהלחץ של רבים להגיע לעיר ופחות מהצורך החיוני לנסוע לבקר בשכונה נוספת.. כלומר, קשה להעירך אילו השפעות יהיו לתוואים החדשים על השכונות עצמן. אך די ברור שהשקעה בשכונת גילה בירושלים שכיום סובלת מפקקים איומים ביציאה למקומות העבודה וכמובן מרוחקת משמעותית מכל שאר העיר תהיה השקעה משתלמת מאוד בטווח הארוך.
בתל אביב אם זאת, הרכבת נחפרת בדיוק בכבישים המורכבים והצפופים ביותר. המשמעות היא, פגיעה במרקם החיים וכמובן השלכות קשות על בעלי העסקים במקום. ניתן לראות את זעקות בעלי העסקים במרכז העיר בירושלים שפשטו בזה אחר זה את הרגל כתוצאה מהעבודות. ישנם כאלו שטוענים שלמרות התנועה שחזרה למדרחוב בירושלים עדיין מדובר בפחות אנשים ממה שהיה בעבר..
אז האם להשקיע על תוואי הרכבת הקלה?
ערך הדירות יעלה! זה הרי ברור לכל, ישנם מקומות כדוגמת יפו. אשר תתחבר סוף סוף בצורה מהותית יותר לעיר תל אביב ובה הדירות כבר כיום מזנקות והביקוש לרכישת דירה במיקום כה אסטרטגי עולה ועולה וכך מחירי הדירות זינקו עוד קודם לתחילת העבודות. אותו הדבר במקומות אחרים שמורכב להגיע אליהם כיום אך צפויים להפוך לנגישים מאוד. ייתכן שבהסתכלות על תוואי הרכבת ניתן למצוא שטחים למכירה או מגרשים לבנייה ובהם השקעה תהיה משתלמת שבעתיים.
במהלך העבודות על הרכבת הקלה ובמידה ורכשתם דירה להשכרה, תיאלצו להתפשר מעט על שכר הדירה שתבקשו ודומה לחוזה שכירות תמ"א 38 בו הדיירים סובלים מרעש רב כך גם כאן עליכם להתחשב בפגיעה באורח החיים בשלב תמחור דמי השכירות החודשיים. ועל כך ניתן לקרוא במאמר על השכרת דירה ליד הרכבת. מגורים במקום בו נעשים עבודות אינו נעים ואינו נוח אך יש רבים שימחו לשכור מכם את הנכס למשך השנים בהם מתקיימות העבודות וזאת במחיר מופחת כאשר בסופו של התהליך אתם נהנים מהשבחה משמעותית של הנכס ומביקוש גדול מצד רוכשי הדירות.
השקעה בדירה בסמוך לפסי הרכבת אך לא בקרבה מיידית בהחלט יכולה להיות פתרון מצוין. כלומר, חיפוש דירה שמצד אחד צפויה להיות מרחק דקות בודדות בהליכה מתחנת רכבת צפויה ומצד שני לא ממש על הפסים וכך בעצם השוכר אינו נפגע באופן ישיר מהרעש ומהלכלוך אלא רק סובל מהפרעות בתחבורה הציבורית שכבר לא צפויות להשפיע על גובה שכר הדירה שאותה אתם יכולים לדרוש. מצד שני ישנם מקרים בהם אתם סובלים את מרבית הרעש אך תחנת הרכבת די רחוקה מהדירה וכך בעצם ההפסד כפול. חשוב לבדוק לא רק היכן תעבור הרכבת אלא גם האם יש תחנה הקרובה לדירה בה אתם מתכננים להשקיע..
