הצמדה למדד נשמעת כתעלומה עבור רבים, מהי הצמדה? לאיזו מדד מדובר? מושג זה נפגוש לראשונה בביקור בבנק בכדי ליטול הלוואה או משכנתא וכאשר נדבר עמם על האופן בו אנו נחזיר את ההלוואה (הקרן + הריבית) אך לרבים קשה להבין מה המשמעות של בחירה מבין האופציות המוצעות לנו ומתבלבלים מכך. להלן קצת סדר בבלגן:
מה זה הצמדה למדד?
כאשר בנק מציע ללקוח הלוואת משכנתא הוא לרוב יעשה זאת בתכנון מוקפד תוך שמירה על האינטרסים של הבנק. מאחר ובכל כלכלה יש אינפלציה (ירידת ערך המטבע) הבנק אינו מעוניין לספק לכם הלוואה שכאשר תחזירו אותה תהיה שווה פחות מזו שנטלתם. ולכן הבנק יבקש להצמיד את ההחזרים שבהם תידרשו לעמוד למדד כלשהו. מדד זה הנו ה"מדד המחירים לצרכן" שמורכב מסל מצרכים שונים שכולנו צורכים ומחושב יחד על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם בכל 15 לחודש. כך הבנק מבטיח שהסכום עליו הוסכם שתדרשו להחזיר יהיה בוודאות יותר ממה שנטלתם ולא להפך.
הצמדה למדד משפיעה באופן מוחשי על גובה ההחזר של הקרן (הסכום המקורי). כלומר במידה ונטלתם 1,000,000 ש"ח במשכנתא ובסך הכל המדד עלה ב6% במשך הזמן עליכם יהיה להשיב 6% נוספים על הלוואה והמשמעות היא שתדרשו להחזרי קרן בגובה 1,060,000 ונוסף על כך גם את הריבית הקבועה או המשתנה צמודת המדד.
ריבית קבועה צמודה למדד או ריבית קבועה לא צמודה למדד?
ריבית צמודה למדד
מסלול החזרים בו הריבית נשארת רבועה לאורך כל תקופת ההחזרים ואינה משתנה כלל. מצד שני הסכום המקורי אותו נשאר לכם להחזיר ישתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן ויכולה לגדול או לקטון בהתאם לדוחות בנק ישראל בכל חודש. במידה והמדד יעלה (לרוב עולה) ההחזרים שתדרשו לשלם יהיו גבוהים יותר בהתאמה.
ריבית לא צמודה למדד
מסלול החזרים בו הריבית והקרן נשארים זהים לאורך התקופה כולה. המשמעות היא שייתכן מאוד שמדד המחירים יעלה אך אתם תדרשו לשלם בדיוק את מה שנטלתם יחד עם ריבית קבועה. כמובן שמסלול זה פחות טוב לבנק מאחר וכל עוד מדד המחירים עולה הבנק עצמו סופג את האינפלציה ומאבד רווחים צפויים ומסיבה זו הבנק יחייב את הלקוח בריבית גבוהה יותר מראש וזאת כדי לכסות על אפשרות להפסדים.
מה ההבדל בריביות בין המסלולים?
ההבדל בריביות בין המסלולים נאמד בכ-1.5% כאשר המשכנתא בריבית שאינה צמודה למדד תהיה גבוהה יותר מזו האחרת וההחזר החודשי יהיה גבוהה בכמה מאות שקלים מידי חודש אך בטווח הארוך הפרש זה ילך ויקטן ככל שהשנים עוברות והאינפלציה גואה. בלבלנו אתכם? להלן דוגמה שתבהיר במקצת את המורכבות:
אדם נוטל משכנתא בגובה 1,000,000 כפי שהצגנו מעלה לתקופה של 20 שנה כאשר המסלולים המוצעים הן:
- ריבית קבועה וצמודה למדד בגובה 1.7% (הקרן משתנה בהתאם למדד)
- גובה ההחזר יעמוד על: 5,582 לחודש.
- ריבית קבועה לא צמודה למדד בגובה: 2.9% (הקרן נשארת זהה)
- גובה ההחזר יעמוד על: 6,582 לחודש. (הפרש של 1000 ש"ח)
*הסבר על החישוב למטה
אז מה לבחור?
בעשור החולף מדד המחירים לצרכן עלה בממוצע ב2.3% מידי שנה. כך שלאורך זמן הפעם מצטמצם ולאחר פחות מעשור הן משתווים ואילו לאחר עשור המשכנתא בריבית הלא צמודה הופכת למשתלמת יותר מזו הצמודה.
כלומר את ההחלטה נקבל לפי 2 פרמטרים בסיסיים:
- משך תקופת המשכנתא:
- במידה ואנו מתכננים לממן את המשכנתא מוקדם באחת מנקודות היציאה הרי שעדיף שניקח משכנתא בריבית צמודת מדד וכך נשלם פחות.
- במידה ואנו רוצים לממן את החזרי המשכנתא עד למועד סילוק משכנתא בסופו הרי שעדיף שניקח משכנתא בריבית שאינה צמודת מדד.
- יכולת עמידה כלכלית בהחזרים:
- במידה ויש ביכולתנו לעמוד בהחזרים הגבוהים יותר בכמה מאות שקלים מידי חודש ניקח את המשכנתא בריבית שאינה צמודת מדד.
- במידה ואין ביכולתנו לעמוד בהחזרים הגבוהים, נעדיף לשלם מעט פחות בהתחלה גם אם זה אומר שבסף הכל נשלם פחות.
ריביות שנתיות אלו חילקנו על 12 חודשים וקיבלנו את התוצאות הבאות:
- 17,000/12 = 1,416 ש"ח מידי חודש.
- 29,000/12 = 2,416 ש"ח מידי חודש.
לאחר מכן חיברנו את גובה ההחזר של הקרן יחד עם גובה ההחזר של הריבית הקבועה הצמודה והלא צמודה לתוצאה הסופית.
ייתכנו אלמנטים נוספים, שמשנים את התמונה ואנו ממליצים על פנייה ליועץ משכנתאות שמכיר את התחום היטב ויוכל לעזור לכם בחישובים המדויקים ביותר.
