הפשרת קרקעות: מהו תהליך הפשרת קרקעות חקלאית לבניה?

הפשרת קרקעות הנו תהליך במספר שלבים בו קרקע אשר ייעודה לחקלאות עוברת שינוי ייעוד לבניה למגורים. הפשרת קרקעות מביאה לכדי התייקרות מידית של הקרקעות ובעצם להשבחה שיכולה להגיע אף למאות אחוזי רווח. תהליך הפשרת קרקע חקלאית יכול להתפרס על פני שנים לא מועטות ולא תמיד קרקע חקלאית שבידינו אכן מבשילה לידי הפשרה ולכן יש משמעות גדולה מאוד להבנה של נושא זה לפני שמבצעים עסקת רכישה של קרקעות חקלאיות.

תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות

היכרות עם תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות צריכה להיות השלב הראשון בקבלת ההחלטה על השקעה בקרקע חקלאית ויתרה מכך, על מיקום ההשקעה בהתאם לרמת ההיתכנות להפשרה עתידית. נעבור כעת על השלבים בתהליך זה ולאחר מכן נסביר מה משמעותם ואיך יש להתייחס לכל שלב ושלב:

1. קניית קרקע חקלאית העומדת להפשרה.
2. בירור תכנית המתאר (תב"ע) הצפויה לחלקת הקרקע.
   • מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת למבני תעשייה.
   • מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת לצמודי קרקע.
   • מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת לבניה רוויה.
3. העלאת הקרקע בדיונים ובוועדות הנדרשות.
4. הפקעה של חלק מהשטחים לטובת הציבור.
5. איחוד וחלוקה מחדש של הקרקעות שבעניין.
6. הקרקע מופשרת לבניה.

לרוב, משקיעים רוכשים קרקע חקלאית על סמך ציפייה עתידית להשבחה ותשואה גבוהה על כספם. התשואה הגדולה ביותר הנה במקרה ואכן הקרקע שברשותם עוברת את התהליך של ההפשרה וניתן לבנות עליה בניה למגורים ואו תעשייה כך שיזמים וקבלנים מוכנים לשלם הרבה יותר כסף בעבור הקרקע.

תהליך הפשרת קרקעות חקלאית לבניה?

לאחר שהבנו שאכן לעתים יש כדאיות כלכלית ברכישת קרקע חקלאית שצפויה להפשיר בעתיד, ניתן לעבור שלב שלב ולהבין מה המשמעות של כל שלב ושלב בתהליך וכמובן לנסות להבין איך מאתרים את אותן קרקעות חקלאיות שאכן צפויות לעבור הפשרת ברמת סבירות גבוהה:

1. קניית קרקע חקלאית העומדת להפשרה:

קניית קרקע חקלאית בשלב בו תכנית המתאר מגדירה את הקרקע ככזו המיועדת לחקלאות בלבד תיעשה בהתאם לערכה המידי. כלומר, אנו נשלם על קרקע שייעודה לחקלאות מחיר נמוך יחסית וזאת מאחר וערכה מוגבל מעצם השימוש המותר בקרקע. כדי לבצע עסקת השקעה בקרקע חקלאית בתבונה, עלינו לנסות לזהות את אותן הקרקעות שצפויות לעבור הפשרה בעתיד וכדי לעשות זאת נחפש את הפרטים הבאים:

• קרקע חקלאית בסמיכות לעיר מתפתחת.
• קרקע חקלאית שעליה יש דיונים להפשרתה.
• קרקע חקלאית סמוכה לקרקע שכבר הופשרה.
• קרקע חקלאית במיקומים אסטרטגיים.
• ועוד..

גם במידה ומוצאים קרקע חקלאית שנראית בעיננו ככזו השווה השקעה, לא נרכוש אותה עד לקבלת הערכת שמאי מקרקעין לפי תקן 22. נעשה בדיקות ברמה המקצועית ונבחן בדיוק רב את שוויה של הקרקע ביום ביצוע העסקה וכמובן ניעזר בהערכת השמאי להיתכנות להפשרה ובהערכת זמן מבוססת. ככל שהסבירות להפשרה עולה (הקרקע בתהליך..) כך ערכה יעלה בהתאמה וגובה התשואה על ההשקעה צפוי להיות נמוך יותר ולכן יש משמעות למועד הרכישה ואופן הרכישה של הקרקע החקלאית.

2. בירור תכנית המתאר (תב"ע) הצפויה לחלקת הקרקע:

אמנם אנו רוכשים את הקרקע כאשר תכנית המתאר קובעת שהייעוד הנו לחקלאות בלבד אך ניתן לבחון מה צפוי להיות הייעוד בעתיד על ידי בחינת תכנית מקומיות שמוגשות על ידי הרשויות המקומיות (לרוב יומרניות במיוחד) ולבחון איך רואים קרקע זו ברמת הוועדות השונות שצפויות לקבוע מה תהיה ייעוד הקרקע. ישנם מקרים בהם יש הגדרה של "שמורת טבע" או הגדרות נוספות שעל פיהם ניתן להסיק שלא תהיה הפשרה בעתיד ומומלץ לוותר על ההשקעה..

יש מגוון אפשרויות שימוש בקרקע אך הבולטות שבהן:

מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת למבני תעשייה:

קרקע חקלאית שצפויה לעבור הפשרה מייעוד של חקלאות לייעוד של מפעלים ותעשייה. אמנם שטחים תעשייתיים ומסחריים לא מבוקשים כשטחים לבניה למגורים אך עדיין ערך הקרקע מזנק באופן יחסי וזאת מאחר ויש כעת אפשרויות שימוש בקרקע ומגוון חברות ומפעלים בישראל מחפשים קרקעות אך אין רבות בנמצא.

מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת לצמודי קרקע:

ביישובים ובערי הפריפריה הרחוקה נראה פעמים רבות קרקעות אשר לאחר הפשרתן יאפשרו בניה של בתים צמודי קרקע. כלומר, וילות, בתים דו משפחתיים וכן הלאה. אמנם מדובר בשינוי ייעוד הקרקע למגורים אך ערך הקרקע נמוך יותר מאחר והיכולת למינוף נקרקע ולנצלו עד תום מוגבל מאוד. רכישת קרקע שצפויה להפשיר ולשמש לבניית בית פרטי יכולה להשתלם במידה ואכן ברצונכם לרכוש את השטח למטרתם מגורים על פני השקעה בלבד.

מתווה תכנית מתאר בקרקע המתוכננת לבניה רוויה:

בערי המרכז ובאזורי הביקוש בכלל יש מגבלה מהותית של קרקעות ולכן פעמים רבות קרקע חקלאית תופשר ותיועד למגורים עם דגש על בניה רוויה. כלומר, בניה לגובה רב של בניינים ומגדלי דירות. בניה רוויה מנצלת היטב את הקרקע וניתן להרוויח עליה הרבה יותר כסף ויזמים וקבלנים צפויים להראות התעניינות רבה ברגע שהקרקע תופשר ותאפשר בניה לגובה. רוב המשקיעים בקרקעות חקלאיות מנסים לאתר דווקא את אותן אזורים בהם ייעוד הקרקע הצפוי יהיה לבניה רוויה.

3. העלאת הקרקע בדיונים ובוועדות הנדרשות:

לרוב, יש לרשות המקומית (העירייה) לצד יזמים פרטיים שרכשו קרקעות אינטרסים לקדם את הפשרת הקרקעות החקלאיות הסובבות את העיר. זהות אינטרסים זו מקבלת כוח רב כאשר חלקות קרקע גדולות נמצאות בבעלות אדם או חברה אחת וזאת מאחר וכדאי להשקיע כסף בקידום הפשרת הקרקע בוועדות השונות. את התכנית לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבניה בדגש על רוויה מגישים לוועדות השונות:

• וועדה מקומית.
• וועדה אזורית.
• וועדה ארצית.

וועדות אלו דנות בנושא הבקשה ומקבלות החלטות בהתאם למגוון רחב של שיקולים מקומיים ורוחביים. תהליך הדיונים יכול לקחת זמן רב אשר בכל פעם וועדה אחרת דנה בהשלכות של הפשרת הקרקע וערכים נוספים שיש לקחת בחשבון. במידה והוועדות קיבלו החלטה לאשר את שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבניה, הרי שערך הקרקע מזנק באופן מידי ומייצרת רווח משמעותי על הנייר לאלו המחזיקים בקרקעות הללו.

4. הפקעה של חלק מהשטחים לטובת הציבור:

כאשר קרקע עוברת הסה מחקלאות לבניה, יש להשקיע לא מעט בתשתיות כדוגמת כבישים, מוסדות ציבור, גנים עירוניים ושטחים אלו יילקחו מהשטח שנמצא בבעלות פרטית. כלומר, כ-40% מהשטח שעבר הפשרה צפוי להיות מופקע לצורכי ציבור על ידי הרשות המקומית. אמנם מדובר בהפקעה משמעותית אך כאשר בונים בנייני קומות לגובה רב, להפקעה זו יש ערך שולי אך הכרחי בכדי להציע לרוכשי הדירות בעתיד רמת חיים גבוהה ושירותים עירוניים נדרשים.

יחד עם ההפקעה של הקרקע יהיה על בעלי הקרקעות לשלם לא מעט כסף לרשות המקומית כהיטל השבחה והיטל פיתוח וזאת מאחר וערך הקרקע זינק כתוצאה משינוי הייעוד בקרקע ובכדי שהרשות המקומית תוכל להביא קבלנים ולהכין את התשתיות המגוונות כדוגמת מים, ביוב, חשמל, כבישים, מדרכות, תאורה וכן הלאה..

5. איחוד וחלוקה מחדש של הקרקעות שבעניין:

תהליך הפשרה של קרקע חקלאית משפיע פעמים רבות על מספר רב של משקיעים ובעלי קרקעות. ייתכן ושטח משמעותי הופשר לצורך בניית שכונה חדשה אך על שטח זה יש כמה עשרות ואו מאות בעלים. מאחר ואת ההפקעה מבצעים באופן יחסי בהתאם לצרכים העירוניים, יהיה על שמאי מקרקעין להיכנס לתמונה ולמדוד ולחשב את ערך הקרקע של כל אחד מהשותפים בקרקע ולאחד את כולם יחד לשם חלוקה מחדש באופן יחסי.

איחוד וחלוקה של קרקע (פרצלציה) מאפשרת לשמור על הזכויות של כלל בעלי הקרקע בצורה הטובה והבטוחה ביותר כך שכולם יצאו נשכרים מהתהליך. איחוד וחלוקה מחדש נעה לרוב על ידי חישוב אחוז יחסי של בעלות כל שותף מתוך סך הקרקע הכולל ולאחר ההפשרה חלוקה של האחוזים הנותרים בהתאם לאחוזי הבעלות של כלל השותפים. כך שותף שחלקו הופקע לטובת כביש עדיין יזכה לזכויותיו היחסיות על הקרקע.

6. הקרקע מופשרת לבניה:

לאחר שהתהליך מושלם, כלל הבעלים על הקרקעות שהופשרו זכאים לעשות בהם כראות עיניהם. כלומר, עומדים לרשותם מספר אפשרויות:

• מכירת קרקע מופשרת.
• בניה עצמית על הקרקע שהופשרה.
• עסקת קומבינציה עם יזמי נדל"ן.

ניתן למכור את הקרקע למשקיעים ואו בעלים אחרים בקרקעות סמוכים לשם בניית פרויקט גדול יותר, ניתן לבנות לבד בית פרטי ואו בניין במידה ויש לכם יכולת מימון לפרויקט מסוג זה וכמובן ניתן לחתום על הסכם קומבינציה בה אתם מעניקים את זכויות הבניה ליזם בתמורה לאחוז מסך הדירות שייבנו בפרויקט. קרקע זו מותרת לבניה וככזו שוויה רב מאוד וכדאי לבחון את שלושת האפשרויות בזהירות הראויה.

האם להסתמך על תהליך הפשרת קרקעות?

האם הפשרת קרקעות אכן מובטחת? לא. כלומר, יש מקרים בהם נראה הפשרת קרקעות אך הן נעשות לעתים די רחוקות ורוב הקרקעות החקלאיות לא צפויות לעבור הפשרה בשנים הקרובות. במידה ואכן בוחרים בהשקעה בקרקע חקלאית כאפיק השקעה בנדל"ן ראוי לעשות שיעורי בית ולבחון טוב טוב את הקרקע ואת התכניות הצפויות עליה תוך התייעצות עם אנשי מקצוע בתחום שיוכלו לזהות את הסבירות להפשרת קרקעות שבעניין.

הפשרת קרקעות מייצרת רווח אדיר רק למשקיעים מספיק גדולים שמחזיקים בעתודות קרקע גדולות שמצדיקות השקעה בקידום תכניות ובניהול התהליך הארוך עד להפשרה המיוחלת. רכישת חלקת קרקע חקלאית כפי שמכונה "זכות לדירה" בגודל 125 מ"ר או 250 מ"ר לרוב אינה משתלמת ולא תיחשב כהשקעה סולידית ובטוחה כפי שמבטיחים הפרסומים של יזמים שרוכשים חלקה גדולה ומוכרים חלומות בדמות תתי חלקות קטנים.

רוצה לקנות או למכור קרקע חקלאית או קרקע פרטית? השאר פרטים: