הפרת חוזה שכירות מצד השוכר
הפרת חוזה שכירות מצד השוכר יכולה להתבטא במגוון רחב של אופנים. ישנם הפרות חוזה שכלל לא עוסקים בהם בגלל משמעותם השולית לקיום החוזה ומצד שני יש הפרות שמשמעותם המידית באה לידי ביטוי בביטול חוזה שכירות ואף במפגש בבית משפט.
הפרת חוזה שכירות בסעיף סטנדרטי לפעמים כלל לא נראית כחשובה בעיני השוכר אך בעיני בעל הבית יש משמעות רבה לסעיף זה. סעיף סטנדרטי בחוזה יכול להיות איסור אירוח של אנשים חיצוניים בנכס או קביעת כללי התנהגות בסיסיים אליהם מתחייב השוכר. בעוד בעיני השוכר הדבר נראה שולי ומיותר ייתכן מאוד שלמשכיר יש אינטרס משמעותי לשמור על קשר חברי עם השכנים וזהו לו סעיף משמעותי למרות הכל.
הפרת חוזה שכירות חד פעמית אשר נגרמת מאי הבנה או מחוסר תשומת לב לא תהיה גורם מספק לכדי ביטול חוזה השכירות. כמעט בכל חוזה שכירות השוכרים מוצאים עצמם מפרים סעיפים אלו או אחרים ופעמים רבות אף עושים זאת בכוונה תחילה אך למרות זאת החוזה יכול להתקיים למשך שנים רבות מאחר ואין משמעות רבה לסעיפים אלו. דוגמה לסעיף מסוג זה ניתן למצוא בחוזה שכירות סטנדרטי תחת סעיפי האחריות לתשלום אגרות ומסים כדוגמת ארנונה וכ"ו אותם יש לשלם אך רבים משלמים באיחור ורק לאחר ההתרעה מאחר ואין ידם משגת.
הפרת חוזה שכירות שחוזרת על עצמה גם אם היא כלל לא חשובה ואינה מעיקרי החוזה יכולה להיות מורכבת מאחר וזהו כבר הצהרה של זלזול מצד השוכר דבר שיכול לסמל את תחילתם של הפרות רבות יותר ויותר שיכולים להתפתח להפרות עקרוניות. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר שחוזרת על עצמה יכולה להיות עילה מספקת מצד בית המשפט להסכים לכך שחוזה זה לא בר קיימא ולכן אין מניעה לבטלו.
הפרת חוזה שכירות בסעיף מעקרי החוזה לרוב יכלול את סעיפי החוזה שמאפשרים לשכירות להתקיים, סעיפי התשלום, מועד התשלום, אופן השימוש בנכס, מניעת פגיעה בנכס וכמובן מימון תחזוקה שוטפת הן בהחלט חשובים ואי קיום של סעיפים אילו יחשב כחתירה תחת החוזה וימנע ממנו להתקיים.
הפרת חוזה שכירות בלא שימת לב שמתרחשת בחוזי שכירות רבים ואף בסעיפי החוזה החשובים ביותר לא בהכרח מעידה על כוונות רעות מצד השוכר ויש לתת התרעה לשוכר בנידון. שוכר שלא היה ברשותו הכסף לשלם שכירות ואיחר חודש אחד לא יכולה להיחשב כמישהו שכוונותיו אינן טהורות ויש לראות בו כמפר חוזה אלא כאדם שטעה ולכן במידה והחוזה הופר אך חזר ותיקן את דרכיו הרי שיש המשכיות וחובה לקיים את החוזה.
הפרת חוזה שכירות ביודעין ולאחר התרעה שאמנם לא מתרחשת הרבה, אבל אם יש הפרה עקרונית שחוזרת על עצמה כדוגמת איחור קבוע בתשלום שכר דירה או באי תשלום שכר דירה מעידה על כך שאין קיום לחוזה ובית המשפט יכול לאשר את פינויו של הדייר אך רק לאחר שהתרענו בפני השוכר הבעייתי והודענו לו שהתנהגותו גוררת ביטול חוזה.
מה היא עילה לפינוי שוכר מהדירה?
עילה, סיבה מקובלת על ידי בית המשפט לפינוי חוזה. מצב זה יכול להתרחש במקרים שונים כאשר נגרמת הפרה עקרונית לחוזה כדוגמת אי תשלום דמי שכירות בזמן דבר שפוגע בעצם קיום החוזה שנשען כולו על דמי השכירות ולכן זו היא עילה מוצדקת לביטול החוזה ולפינוי השוכר מן הדירה.
מאחר ופינוי שוכר מדירה אינו דבר נעים. לא לשוכר, ולא למשכיר. ומאחר ובית המשפט רוצה בקיומם של חוזים יש קושי מסוים למצוא עילה מספקת לפינוי שוכר שאינו מוצא חן בעינכם או שהפרת החוזה שנעשתה באופן חד פעמי אינה הפרה יסודית ומשמעותית עבורכם ולכן לרוב יש להיוועץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ובפרט בחוזי מקרקעין כדי שייתן לכם חוות דעת משפטית קודם שאתם מפנים דייר ומגלים שהוא זכאי לפיצויים.
כפי שניתן לראות למעלה יש משמעות רבה לאופי השוכר, לאופי ההפרה, וכמובן למספר הפעמים שבהם חוזה השכירות הופר בגסות או בטעות. פעמים רבות בהם יש עילה לפיני שוכר מדירה ניתן היה לדעת זאת כבר קודם לחתימה על החוזה. בדיקת רקע לשוכר הייתה מעלה בעיות אילו כבר במקומות בהם שכר בעבר. כלומר, חשוב מאוד להבין עם מי אתם עושים עסקה וכאשר אותו אדם הפר את החוזה פעם אחת ואתם חושדים שיהיו הפרות בעתיד מומלץ לבצע בדיקת רקע לשוכר ומשפחתו ולבוא מצוידים בהוכחות אל בית המשפט תוך דרישה לביטול חוזה השכירות בטענה להטעיה.
הפרת חוזה שכירות מצד השוכר שנגלית לכם לאחר מעשה עדיין נחשבת כהפרה ויש אפשרות לראות בה אזהרה לקיומם של הפרות חוזה נוספות שייתכן ואתם לא מודעים אליהם ולכן חשוב לבדוק טוב טוב שמה ישנם הפרות נוספות.
צריכים ליווי עורך דין? השאירו פרטים כאן:
