הערת אזהרה היא אולי אחד הדברים החשובים ביותר שהומצאו בעולם המודרני. הערת אזהרה מאפשרת לצדדים שונים לעסקאות מקרקעין להרגיש בטוחים שהם אכן קונים שטח או נכס מקרקעין מבעליו החוקיים של הנכס ולא נחשפים למרמה.
העובדה שהערת אזהרה שמורה לה בארכיונים שאינם נגישים לבעלי הנכס או בעלי הזכויות היא זאת שהופכת את הנייר / רשומת במחשבים לכה בטוחה ואמינה ובכל עסקת מקרקעין בוחנים נסח טאבו שהונפק באינטרנט או ברשם המקרקעין ועל בסיסו מחליטים האם יש מקום להמשך משא ומתן לקניית הדירה.
מה זה הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא לרוב כמה שורות טקסט פשוטות למראה שיופיעו בנסחי טאבו בצמוד לפרטי הבעלות על הנכס. הערה זאת מתריעה בפני מתעניין ברכישה או עורך דינו שיש עניינים שחייבים בהסדרה קודם לאפשרות להמשיך בתהליך הרכישה. במידה ויש הערת אזהרה יהיה על הצד המתעניין לברר מה טיבה (במידה ומדובר במשכנתא העניין פשוט יותר) כדי לוודא שהיא ניתנת להסרה.
משרד המשפטים מנהל את מרקם המקרקעין של מדינת ישראל על ידי שלשה ספרים בהם רושמים הכל. אחד הספרים נקרא "ספר זכויות במקרקעין" בספר זה מוסיפים עמודה לכל נכס באשר הוא במידה ויש בעלים חוקיים נוספים. כלומר, במידה ויש משכנתא על הנכס יהיה צור בעמודה שבה מובהר שלבנק יש בעלות חלקית בזכויות על הדירה.
רשם המקרקעין הנה בפועל חמישה לשכות רישום שאחריותם להסדיר את כל ענייני המקרקעין בישראל. חמישה הלשכות הממוקמות בערים הגדולות: ירושלים, תל אביב, חיפה, באר שבע, ונצרת ואליהם ניתן להגיע כדי להוסיף / להסיר / להעביר זכויות מאדם אחר למשנהו.
סעיף 126 בחוק המקרקעין קובע שכל אימת שיש בעלים נוספים על הנכס. כלומר, במידה ובעל הדירה לקח משכנתא על הדירה או שקיבלה בירושה יחד עם אחיו לצד קניית דירה עם שותפים על נסח הטאבו חייב להיות הערת אזהרה שמשמעותה האמתית היא להגן על כלל בעלי הזכויות מפני מכירה או העברה של זכויות לאדם אחר.
סעיף 126 כמופיע בחוק המקרקעין:
(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
למה חייבים לכתוב הערת אזהרה?
בדומה לחיוב חוזה שכירות בכתב, כך גם חובת הוספת הערת אזהרה נועדה להגן עלינו מפני נוכלות וזאת מאחר ומדובר בנכסים יקרים במיוחד ומאחר ואין דרך אחרת להגן על בעלי הזכויות. אך מה הן היתרונות בהערה זו?:
מניעת מסחר בנכס קריטית עבור כולם כדי שניתן יהיה להסתמך על כך שהנכס יישאר ברשות בעלי הזכויות. במידה ולא היה כך, בנקים לא היו נותנים משכנתאות, לווים לא היו מלווים כספים, אנשים לא היו נכנסים לשותפויות יחד ובעצם לא היה ניתן לבצע עסקאות נדל"ן בשום צורה שהיא ולכן הערת אזהרה חיונית לעסקים ולעסקאות.
הגנה על בעלי זכויות שאינם יכולים לאבטח נכס בכוח הזרוע. מאחר והמדינה מונעת מאיתנו לקחת את החוק לידיים עליה לספק פתרונות טובים כדי שנדע שאנו יכולים להיות בטוחים וסמוכים על רשויות החוק בישראל ומשרד המשפטים שאמון על עסקאות ועל המשפט בישראל חייב לייצר מענה וכך נעשה.
הונאה היא אחת הבעיות הקשות במקרקעין. ישנם סיפורים רבים אודות אנשים שרכשו דירה במזומן מנוכל ולאחר מכן התגלה שהמוכר אינו בעלי הנכס, אינו בעל זכויות, והקונה נשאר קירח מכאן ומכאן ללא כסף וללא נכס. לכן כדי למנוע הונאות תמיד בודקים בראש ובראשונה את פרטי בעלי הדירה על ידי הוצאת נסח טאבו בכוחות עצמנו וכך מבררים האם אכן האדם שעומד מולכם מחזיק בתעודת זהות זהה לרשומת והאם הוא אכן רשאי למכור את הנכס.
עיקול דירה יכול לשמוט את הקרקע מתחת לרגלי שותפים או רוכשים פוטנציאליים שהעבירו חלק מסכום העסקה. ברגע שנרשם הערת אזהרה על גבי הנכס הרי שהאדם שנמצא בתהליך רכישה, הבנק שהעניק משכנתא על סמך משכון הדירה עצמה יהיו בטוחים ומוגנים בחוק מאחר ולהם יש זכויות ראשוניות על הנכס ולכן חשוב מאוד לרשום הערת אזהרה לפני המשך תהליך רכישה.
התרעה ואזהרה בולטת חיונית עבור מלווים ושותפים פוטנציאליים ששוקלים לרכוש חלק מהנכס או הנכס בשלמותו. התרעה זו בעצם מיידעת את כל המעורבים שיש כאן יותר מאדם אחד שמעורב בסיפור ויש להתחשב ולקבל את אישורים קודם לביצוע שינויים בתמהיל הזכויות על הנכס.
איך רושמים הערת אזהרה?
כדי לרשום הערת אזהרה יש למלא טופס מתאים בו כלל הצדדים שמעורבים וצפויים להיות בעלי זכויות נדרשים לאשר את החבירה יחד או מכירת חלקם בנכס. רישום הערת אזהרה אינו מורכב אך יש לעשותו בזהירות ולפי הוראות משרד המשפטים:
א. הגשת בקשה לרישום הערת אזהרה חתומה ע"י המתחייב ו/או הזכאי ומאומתת על ידי עורך דין או רשם בדרך שמאמתים שטר עסקה.ב. במידה והמתחייב אינו בעל הזכות הרשומה – יש לצרף כתב הסכמה לרישום ההערה בחתימת בעל הזכות הרשומה, המאומת על ידי עורך דין .ג. מסמך בכתב (כגון חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר, מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור ע"י עו"ד) ובו התחייבות של בעל הזכות מקרקעין לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.ד. מסמכים המוכיחים את זהות כל מי שחתם על הבקשה וההתחייבות, לרבות מסמכי תאגיד.ה. אישור על תשלום אגרה.ו. מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות, להנחת דעתו של הרשם.
רישום הערת אזהרה לשותפים בין חברים, בני משפחה, שותפים עסקיים מאפשר לשני הצדדים להגדיר זכויות כך שאחד לא יכול לפגוע באחר. רישום הערת אזהרה תהיה על שמו של השותף או בן המשפחה הנוסף וייכתבו בו "מוטבי הערה" עם פרטים מזהים של השותפים. במקרים מסוימים בהם הערה מוגדרת על בסיס סכום כסף מסוים גם פרט זה יתווסף.
רישום הערת אזהרה למשכנתא תהיה ברורה אף יותר מאחר ויכתב בנסח הטאבו ייכתב "משכנתאות" בשורה נפרדת ובה יופיע שם הבנק, מספר חברה, וסכום הכסף שבעלי הדירה חייבים לשלם במשך תקופת המשכנתא לבנק לפני שיוכלו לרשום את הדירה כולה על שמם המלא. במידה ומדובר בבעלים אחד ייכתב "על כל הבעלים" במידה ויש עוד בעלים ורק חלקם נטלו משכנתא ייכתב על חלק מהבעלים.
אגרת רישום הערת אזהרה עומדת נכון להיום על סך 126 שקלים. יש שיאמרו שזהו מספר אקראי אחרים ישכילו לראות שמדובר גם במספר סעיף בחוק המקרקעין שבמקרה אף הוא 126. מאחר ולא ניתן להגיש את טופס רישום הערת אזהרה לפני תשלום האגרה הרי שנשלם מבלי להתלונן. התשלום מתבצע באופן ישיר בלשכות הרישום או באמצעות האינטרנט דרך מערכת התשלומים הממשלתית למשרד המשפטים.
טופס רישום הערת אזהרה הנו טופס הכולל את הפרטים הבאים:
- תיאור של הנכס מקרקעין (דירה, שטח, חנות מסחרית ועוד).
- סוג האזהרה (למנוע מכירה או לאשר מכירה של הנכס).
- פרטים אישיים של הבעלים הראשי על הנכס.
- פרטים אישיים של בעלי זכויות בנכס.
- כל אישור שיעזור לרשם המקרקעין לאשר את העסקה (חוזה, ייפוי כוח וכ"ו).
- שמות עורכי הדין שמטפלים ברישום הערת האזהרה.
- חתימות כלל הצדדים ואלו בעלי מיפוי כוח.
- חתימת עו"ד ורשם המקרקעין.
טופס בקשה לרישום אזהרה להורדה
עדכון ספר הזכויות במקרקעין נעשה רק לאחר שרשם המקרקעין שוכנע על ידי מכלול המסמכים שאכן ניתן לאמת את השינויים הנדרשים ולרשום או למחוק הערת אזהרה תעשה ותוזן במערכת משרד המשפטים כך שכל מי שינפיק נסח טאבו מרגע זה והלאה יראה שכבר אין הערת אזהרה. כאשר מציגים חוזה רכש דירה הרי שרישום האזהרה על שם הקונה יעשה בצמוד להצגת צ'ק בנקאי או כל תדפיס המוכיח תשלום חלק מהנכס בהתאם למקובל.
איך מוחקים / מבטלים הערת אזהרה?
תשלום חובות כצפוי נדרש מבעלי הדירה. במידה ומדובר בהערת אזהרה למשכנתא יש צורך לדרוש מהבנק אישורים לכך שאכן שילמתם את מלוא חובותיכם. הבנק יפיק עבורכם שטר מיוחד שנקרא "שטר פדיון משכנתא" על בסיס שטר זה רשם המקרקעין ירגיש בנוח לאפשר לכם להסיר את ההערה. במידה והחוב לאדם פרטי תדרשו לבוא בנוכחותו או לחלופין להביא אישורים מגובים על ידי עורך דין כדי להוכיח שאכן הוסר החוב וכעת הדירה כולה בבעלותכם.
אגרת ביטול הערת אזהרה מסיבה כלשהי זולה יותר מזו לרישום הערת אזהרה. התשלום נכון להיום עומד על 75 ש"ח וצריך לשלם את הכסף לפני הגשת טופס ביטול אזהרה. מאחר ומדובר בהליך יחסית פשוט מומלץ לשלם את הסכום מראש ולהגיע באופן מסודר לרשם המקרקעין.
הגשת טופס ביטול אזהרה שנעשה לאחר תשלום אגרה לרוב יעבור יחסית חלק. אך בשונה מרישום של הערה לטובת אדם אחר שמגיעה מרצונכם, רשם המקרקעין לא ימהר לשחרר אתכם מחובותיכם ולכן יהיה עליכם להציג כל הוכחה וכל אישור לכך שאכן עמדתם בהתחייבותכם כאשר הדרך הטוב ביותר לעשות זאת תהיה לבוא עם בעל הזכויות ועם הטופס לרשם כך שהרישום יוסר מידית.
טופס בקשת ביטול אזהרה להורדה
עדכון ספר הזכויות נעשה אף הוא במקום ולאחר מכן ניתן למכור את הדירה ולעשות בה כרצונכם. למרות זאת ייתכן שיעברו כמה ימים עד שיופיע נסח טאבו עדכני שמציג אתכם כבעלים בלעדיים על הנכס.
