הערכת שמאי לדירה נדרשת לא פעם במהלך רכישה או מכירה של דירה. אך מהו תפקידו של שמאי מקרקעין? כמה עולה הערכת שמאי לדירה ומה עושים עם הערכת שמאי נמוכה מידי מצד שמאי שעובד עם הבנק במקרים בהם אנו נדרשים להערכה זו בכדי ליטול הלוואת משכנתא? כפי שניתן יהיה לראות במאמר זה, להערכת שמאי לדירה יש משמעות מהותית לכל עסקת מקרקעין ועלינו להתמודד עם מגוון תוצאות אפשריות.
הערכת שמאי לדירה
יש מקרים בהם אנו נדרש לשירותיו של שמאי מקרקעין ולתוצאות הבדיקות שהוא יעשה יהיו השלכות ישירות על העסקה שאנו מקדמים. כאשר מתייחסים להערכת שמאי לדירה נדגיש שני מקרים עיקריים:
- הערכת שמאי בקניית דירה – הערכת שמאי משכנתא לערך המשכון עבור הבנק.
- הערכת שמאי במכירת דירה – הערכת שווי דירה לפני פרסום הדירה למכירה.
בין אם אתם נדרשים לשירותיו של השמאי בקניית הדירה או במכירתה, עליכם לקוות שהערכת השמאי תהיה גבוהה ככל האפשר ומאחר וגם שמאות אינה מידע מדויק בהחלט תוכלו לקבל תוצאות שונות מהצפוי על ידכם. כך באופן מפתיע, כאשר אתם תביאו שמאי פרטי שעליו אתם משלמים, ערך הדירה יהיה גבוהה מאשר שמאי שעובד עבור הבנק בנטילת משכנתא. שמאי מקרקעין תמיד ינסה לכוון את הערכתו לדרישה מצד מזמין השירות וכאשר אתם שוכרים שמאי מקרקעין פרטי הוא יעשה כל שביכולתו להתאים את הערכתו לדרישתכם (בגדר ההגיוני), ואילו שמאי של הבנק ינסה ללכת על בטוח עם הבנק ולקבוע הערכת שמאי זהירה ומחמירה ככל האפשר.
על מה מבוססת הערכת שמאי לדירה?
הערכת שמאי לדירה מבוססת על שילוב של מספר בדיקות שמטרתם לתרגם את הנכס שבעניין לנתון מספרי. בדיקות אלו מנסות לתרגם את הביקוש בשוק, המיקום ומצב הדירה לצד הפוטנציאל הגלום בנכס עבור משקיעים ביחס להחזר על ההשקעה. הערכת שמאי לדירה תיעשה בשלשה דרכים עיקריות:
- הערכת שמאי לדירה בהתבסס על עסקאות קודמות בקרבת מקום. (ביקוש והיצע)
- הערכת שמאי לדירה בהתבסס על ערך הקרקע וערך בניית דירה דומה. (בעיקר תלוי במיקום)
- הערכת שמאי לדירה בהתבסס על ערך תשואה אפשרי משכירות / השבחת הנכס.
השמאי לרוב יבדוק כמחיר בסיס את ערך הקרקע ואת עלויות הבניה במיקום הנכס. לאחר מכן יבחן את העסקאות האחרונות בקרבת מקום בכדי לבחון מהו מחיר ראלי שבו קונים מוכנים לרכוש דירה זהה או דומה בסביבה המידית לנכס תוך חישוב והתחשבות במגוון מרכיבים שמעלים או מורידים בערך הדירה. לבסוף השמאי יכול לבחון גם מה גובה התשואה שהדירה מעניקה לבעליה בעקבות פיתוח תשתיות, פיתוח תחבורה ועוד שלל משתנים נוספים שמעלים את גובה דמי השכירות ואת הביקוש למגורים בקרבת מקום ומכך גם את הביקוש הצפוי בעתיד.
על שמאי מקרקעין לנסות להעמיד ערך מספרי שישקף ברמת דיוק גבוהה ככל האפשר את שווי הנכס. הבנק מצידו מסתמך על הערכת הדירה של השמאי בכדי לקבל החלטה האם הדירה שאתם רוצים לרכוש שווה מספיק בכדי להוות ביטחון / משכון טוב להלוואת המשכנתא שאתם נוטלים.
כמה עולה הערכת שמאי לדירה?
עלות שמאי מקרקעין פרטי תשתנה בהתאם לגודל הדירה ומצבה. ככל שיש צורך ביותר בדיקות ובהשקעה רבה יותר של זמן המחיר יעלה. כך לדוגמה, הערכת שמאי לדירה קטנה יכול לעלות כ-1,500 ש"ח בעוד לדירה גדולה ורחבת ידיים המחיר יכול להיות כפול. ברגע שמדובר בבית קרקע או בנכס גדול משמעותית הרי שהמחיר עולה עוד יותר. אך כמובן שטווחי המחירים ישתנו ויתעדכנו בין כל שמאי ושמאי, שמאי מקרקעין בעל מוניטין רב ייהנה מביקוש והערכה רבה ויוכל לדרוש הרבה יותר מהמחיר בשוק.
טווח המחירים המצוי:
- הערכת שמאי לדירה – 3,000 ש"ח – 1,500 ש"ח*
- הערכת שמאי לבית קרקע – 4,500 ש"ח – 2,500 ש"ח*
*המחירים ניתנים למיקוח וניתן למצוא שמאי שיעבדו במחירים הגיוניים ודומים לאלו של הבנק.
עלות שמאי משכנתא של הבנק יעלה הרבה פחות כסף. רבים מתפתים לחסוך בכסף שהרי כפי שניתן לראות מדובר בהפרש מחירים ניכר בין טווחי המחירים. אך יש לזכור שהערכת שמאי של הבנק תהיה תמיד נמוכה מערך הדירה ההגיוני והנכון וזאת מאחר והבנק נוקט בצעדי זהירות וביטחון שנעשים על חשבונכם והדבר משתקף בגובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לתת לכם בעבור הנכס הרצוי. בדיוק לשם כך המומחים ממליצים להיעזר בהערכת שמאי פרטי שיספק מידע מהימן ומדויק יותר לטובת המימון לדירה.
טווח מחירים המצוי:
- הערכת שמאי לדירה – 800 ש"ח – 500 ש"ח
- הערכת שמאי לבית קרקע – 1,400 ש"ח – 800 ש"ח
ההבדלים בין הערכת השמאי לדירה מביאות אותנו לשאלה שרבים מבקשים עליה תשובה:
מה עושים עם הערכת שמאי נמוכה?
במידה ונעזרתם בשמאי של הבנק הרי שכנראה שהנכס המבוקש מוערך על ידי השמאי בעד עשרות אלפי שקלים פחות ממחירו הנכון של הנכס. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהשמאי לא רוצה לקחת אחריות על מצב נתון בו הבנק נדרש למכור את הנכס אך ערכו נמוך מהערכת השמאי המקורית. במידה וקיבלתם הערכת שמאי נמוכה ביכולתכם לבקש הערכת שמאי לדירה משמאי פרטי שייתן לכם הערכה נכונה יותר שתאפשר לכם לקבל את המימון הנדרש לכם במלואו.
במידה וביקשתם את שירותיו של שמאי דירות פרטי הרי שיש לכם ערך ראלי לנכס וזאת מאחר ואין לשמאי כל אינטרס או חשש לספק לכם את הערך האמיתי עבור הדירה. במידה ואתם חושדים שמדובר בשמאי מקרקעין לא מקצועי בקשו לראות תעודה מתאימה ואמתו את הנתונים הללו. במידה ואכן מדובר בשמאי מקרקעין מוכר ומוסמך לכך הרי שעליכם להתמודד עם המציאות בה ערך הדירה ירד כתוצאה מירידה בביקושים והערכה זו היא ככל הנראה הערכה מדויקת ונכונה לנכס שלכם.
צריכים הערכת שמאי לדירה? פנו אלינו לסיוע:
