לפני שמשלמים על קרקע לבניה יש לבצע הערכת שווי קרקע. יש לבחון האם המחיר המבוקש על הקרקע אכן הגיוני ומקובל עליכם. אך, איך עושים בדיקה זו? איך מבררים מה השווי של קרקע? במאמר זה אנו נסביר איך קובעים מחיר לקרקע על בסיס מספר שיטות להערכת שווי.
הערכת שווי קרקע
נכסי מקרקעין אינם דומים זה לזה, כתוצאה מכך, לעתים מורכב לקבל הערכת שווי נכונה לנכס שבעניין. יש מספר מקרים בהם אנו דורשים הערכת שווי למקרקעין:
- לפני מכירת נכס מקרקעין.
- לפני קניית נכס מקרקעין.
במאמר זה אנו מתייחסים לרוכש הקרקע אך אותן הנתונים נכונים גם בעבור מוכר הקרקע. אנו ננסה להציג את המאפיינים שמשפיעים על ערך הקרקע.
איך בודקים את שוויו של מגרש לבניה עצמית?
יש שלב בחיים בו ביכולתנו לרכוש מגרש (יחידת קרקע) לשם בניית בית פרטי ושדרוג רמת החיים. בישראל, מרבית הקרקעות נמצאות בשייכות המדינה ואילו שהופשרו והותרו לבניה מוחכרות לציבור במחיר נקוב המבוסס על היוון הקרקע. אך, יש גם לא מעט קרקעות בבעלות פרטית שניתן לרכוש ובהן טווחי המחירים יכולים להיות רחבים במיוחד. כרוכשים, אנו רוצים לדעת ששילמנו על ערך הקרקע אך לא יותר ממה שנחוץ.
לכן, גם כאשר מוציאים מגרש לבניה עצמית שתשמש לביתכם, כדאי מאוד לבצע הערכת שווי לקרקע ובדוק מה ערכו הנכון. כאשר מקבלים החלטה על ביצוע הערכת שווי קרקע, ניתן להתקדם לשלב הבא בשני אופנים:
- הזמנת הערכת שמאי מקרקעין לקרקע.
- בדיקות להערכת שווי בכוחות עצמכם.
ההמלצה שלנו תהיה כמובן לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך והערכתו יכולה לשמש אתכם גם לצורך נטילת משכנתא לבניית בית וזאת מאחר ומדובר בהערכה מדויקת ועדכנית המציגה את שווי הנכס בצורה הטובה ביותר. אך, ישנם מקרים בהם ניתן לוותר על הערכת שמאי ואו רוכש הקרקע מעדיף לבצע את הבדיקות בעצמו ועל כך כעת:
הדרכים לבדיקת שווי קרקע:
כאשר שמאי ניגש לבחון קרקע, קביעתו לערך הנכס תתבסס על אחת או כל הבדיקות הבאות:
- הערכת שווי קרקע לפי מחיר השוק (השוואת).
- הערכת שווי קרקע לפי ערך תשואתי.
- הערכת שווי קרקע לפי ערך זכויותיו.
במידה וברצונכם לבצע הערכת שווי בכוחות עצמכם, המשיכו לקרוא בכדי להבין מה עושים בכל בדיקה ובדיקה:
1. הערכת שווי קרקע לפי מחיר השוק (השוואת):
הדרך הפופולרית והקלה ביותר לבצע הערכת שווי לקרקע. בשיטה זו אתם ואו השמאי בוחנים מהו ערך הקרקע בעיני שוק הרוכשים הפוטנציאליים. כלומר, מה הסכום שהשוק מוכן לשלם בעבור הנכס המוצע למכירה. כדי לקבוע נתון זה, עליכם לבחון עסקאות דומות במיקום זהה ואו קרוב. במידה והיו רוכשים שהסכימו לשלם סכום מסוים, הרי שסכום זה נכון גם עבור הנכס שבעניין.
במקרים רבים, רוכשים רבים קונים מגרשים צמודים ודומים האחד ליד השני. במקרים אלו, ניתן לבחון את העלות ששילמו אחרים ועל ידי השוואה אליהם להגיע למסקנה שמדובר במחיר ראוי (כל עוד אתם מוכנים לשלם את הסכום המבוקש). הערכה זו מבוססת על השוק ולא על ערך הנכס עצמו ולמרות זאת הוא הרלוונטי ביותר מבין הבדיקות.
2. הערכת שווי קרקע לפי ערך תשואתי:
במידה ואתם רוכשים את הקרקע למטרות עסקיות ואו למטרות השקעה. הרי שתרצו לבצע בדיקות שונות במעט, תבדקו איזה ערך יש לקרקע עבור הפעילות שלכם. כלומר, הבדיקה תבחן את הערך התשואתי ממנו תיהנו כתוצאה מכך שביצעתם רכישה של הקרקע. כך לדוגמה, במידה ואתם בונים על גבי הקרקע חנות / מפעל או כל פעילות אחרת, עליכם לבדוק תוך כמה זמן תכסו את העלות ומה גובה התשואה שתרוויחו מן החזקת הנכס.
כאשר קונים מגרש לבניה עצמית, בדיקת התשואה פחות מעניינת אותנו מאחר ואנו רוכשים איכות חיים / רמת חיים ולא בהכרח מתעניינים ברווח פוטנציאלי במידה ונמכור את הנכס בעוד כמה עשורים. לכן, ניתן לדלג על בדיקה זו ולעבור ישר לבדיקה הבאה..
3. הערכת שווי קרקע לפי ערך זכויותיו:
הבדיקות הקודמות מתאימות לאלו שרוכשים קרקע לבניה בסביבה מוסדרת במקומות כמו הרחבות במושבים ובקיבוצים. אך מה קורה אם אנו רוכשים קרקע לא מוסדרת ולא מפותחת? מה קורה אם אנו רוכשים קרקע בסביבה שעדיין לא הופשרה לגמרי? איך מעריכים את שווי הקרקע כאשר אין אפשרות לבצע השוואה לקרקעות אחרות וכאשר יש הוצאות נוספות בעתיד?
במידה ואתם רוכשים קרקע שאינה מפותחת ואינה מוסדרת, כדאי לבצע את הבדיקה לשווי הקרקע על בסיס 2 אלמנטים עיקריים:
- ערך הזכויות על הקרקע (אחוזי בניה מותרים)
- ביצוע בדיקות לבחינת ערכי הקרקע במקום.
כדי להבין את שווי הקרקע שבעניין, יהיה עלינו לשלם כסף לביצוע בדיקה שמטרתה לבחון את טיב הקרקע והמגבלות שמוטלות עליה כתוצאה מתגליות כדוגמת הימצאות מי תהום, שיפוע הקרקע ועוד.. רק לאחר שאנו מבינים שהקרקע אכן מתאים לייעוד שקבענו לעצמנו, ניגש לרשות המקומית לבחינת הזכויות הקיימות לבעלי הקרקע. אנו נבחן האם הזכויות מזכות אותנו בבניית בית חלומותינו.
לאחר שאנו יודעים שהקרקע מתאימה, לאחר שאנו יודעים מה הן הזכויות על הקרקע, ניתן לחזור לבדיקה הראשונה ולבצע השוואה של הקרקע (על סמך נתוני הבדיקה) לקרקעות אחרות שנמכרו עם זכויות דומות בסביבה הקרובה. בכך, סיימנו את הבדיקות האפשריות לבחינת ערך קרקע.
לסיכום,
ניתן לבצע הערכת שווי קרקע לבד. אך, בדיקה עצמית לעולם לא תהיה טובה כשל שמאי מקרקעין שזהו מקצועו. ביכולתו של שמאי מקרקעין לזהות ערכים שונים שנסתרים מעינכם ולכן הערכתו צפויה להיות טובה משלכם. למרות האמור, במידה והחלטתם לבצע בדיקת שווי לקרקע בכוחות עצמכם. חשוב מאוד לפעול בזהירות ולאמת כל פרט מידע מספר פעמים ולהבין את המשמעויות היטב כדי למנוע קבלת החלטות על סמך נתונים חלקיים ואו לא מובנים במאת האחוזים.
מתעניינים ברכישת קרקע? רוצים עזרה בהערכת שווי קרקע? השאירו פרטים:
