הערכת שווי דירה אינה נקבעת בהכרח על פי רצונותיו של בעל הדירה אלא שוויה של הדירה נגזרת מתוך ביקוש והיצע הקיים בשוק. מאחר ומדובר בשוק משוכלל אשר לו פרמטרים רבים אשר משפיעים על מחירי הדירות יש לבחון כל דירה ודירה בנפרד. השוואת ערך הדירה לסכום אותו שילם השכן יכולה להיות רלוונטית רק במקרים נדירים מאוד בהם שני הדירות זהות והעסקה התבצעה בטווח זמן קצר לאחר העסקה הקודמת.
ברוב המקרים בעלי דירות מבצעים שינויים שונים בבית. כך לדוגמא שיפוץ יסודי של דירה, סיוד דירה, או כל שינוי בריהוט או ברמת הגימור של הנכס ישפיעו ברמה זו או אחרת על רמת ההתעניינות בנכס אך לא בהכרח על המחיר אותו ניתן לדרוש מקונים פוטנציאליים וכדי לבחון ולבצע הערכת שווי דירה יש לבדוק שני כלים אשר מוצעים לציבור הרחב ומשקפים את טווח המחירים הראלי לנכס שבבעלותכם:
- מידע נדלן – הצגת מידע נדלן מורחב של רשות המסים על עסקאות לפי מיקום.
- מדלן – אתר השואב פרטים דומים מרשות המסים אך מציג אותן בצורה נוחה יותר.
בשני המקרים נקבל נתונים אשר נגבים כחלק מתהליך המכר של דירות אשר מחויבות בדיווח לרשויות המס. החוק מחייב את רשות המסים לשתף בכלל העסקאות את הציבור מתוקף "זכות הציבור לדעת".
מוכרים רבים יוצאים לשוק במחיר גבוהה על מנת לבחון את השוק ואומרים לעצמם שאם לא ילך יורידו. מה שהם לא יודעים שבתקופת היציאה לשוק יש הכי הרבה מתעניינים בנכס ועדיף לתמחר הכי קרוב למחיר הראלי כי עם הזמן כמות המתעניינים פוחתת ואיתן ההצעות מהקונים הרציניים ביותר. ובדיוק מסיבה זו אנו לא מסתמכים על דעתנו האישית אלא בוחנים את ערכה של הדירה באמצעות בחינה של עסקאות דומות וזאת מאחר שקל מאוד לטעות ולדרוש סכום גבוה ממחיר השוק וכך למצוא עצמנו ללא קונים פוטנציאליים ולאחר תקופה בה הדירה מוצעת במחיר גבוה ממחיר השוק יהיה עליכם להורידה לטווח מחירים הגיוני דבר שיכול לפגוע בכם במהלך משא ומתן כאשר קונה מבחין בירידת מחיר הדירה ומנצל הזדמנות זו לטובתו ומוריד אתכם אף מתחת למחיר השוק.
ולמרות זאת, לא כל עסקה שמוצגת באתרים אלו אכן תהיה דומה לנכס שבבעלותכם ולכן נבחן את המחיר הממוצע למטר רבוע בסביבה המידית לנכס. נתון זה יכול לסייע לנו בקביעת עלות הגיונית לדירה ועליה חשוב להוסיף מגוון פרמטרים נוספים שמעלים ומורידים במחיר הדירה. להלן הפרמטרים החשובים ביותר:
מיקום הדירה תשפיע בצורה ישירה על המחיר אותו תוכלו לדרוש עבור הנכס. ברור לכל שגם אם ידוע לנו המחיר הממוצע למטר רבוע בשכונה או אף ברחוב ספציפי אין זה אומר שזהו המחיר המדויק אותו תקבלו עבור הנכס שבבעלותכם. דירות הממוקמות במיקומים בעלי ביקוש גבוהה זוכים למחירים גבוהים יותר ולכן לעתים דירה באותו הבניין או בבניין סמוך תמחר במחיר אף גבוה מהממוצע וזאת מאחר ויש לה נוף לגן ירוק או שקט.
קומה בבניין משפיע אף היא על המחיר הסופי אותו תוכלו לדרוש מהקונים. בבניין חדש בו יש מעלית (לרוב בניין דירות הגבוה מארבע קומות) ככל שהקומה גבוהה יותר כך המחיר עולה החל מ20,000 ש"ח נוספים בכל קומה ובבנייני דירות חדשים אף יותר. בבניינים ישנים ללא מעלית המשוואה הפוכה וככל שהקומה גבוהה יותר מחיר הדירה יורד מאחר ויש חוסר נוחות תמידי לעלות מספר קומות ברגל דבר אשר מקטין את הביקוש מצד משפחות עם ילדים.
רמת הגימור של הנכס לא תמיד תשפיע על מכירה הסופי של הדירה אף בהחלט תאפשר מכירה מהירה יותר וקהל הקונים הפוטנציאליים יגדל. ולמרות זאת יש לשים לב לרמת הגימור מאחר ודירה בה השקיעו מאות אלפי שקלים בתכנון אדריכלי אשר משפר את הדירה, השקעה בחומרים יקרים כדוגמת ריצוף גרניט פורצלן, חלונות קליל אטומות לרעש מהרחוב, דלתות פנדור ומטבח משודרג בהחלט יכולים להעלות את שוויי הדירה. יש לזכור שהעמסת מלוא ההשקעה בשיפוץ על מחיר הדירה עשויה לגרום לאנשים לבחור באופציה הזולה ולא משופצת ואז לשפץ בהתאם לטעם האישי.
חניה בערים מרכזיות יכולה להיות בעלת משמעות רבה בבואנו לבצע הערכת שווי דירה וזאת מאחר ובערים מסוימות ישנה מצוקת חניות שהולכת ומחריפה עם השנים. כך ניתן לראות בערים תל אביב, רמת גן, פתח תקווה ועוד אנשים שבוחרים לשלם מאות אלפי שקלים כדי לזכות בחניה נוספת ותושבים אחרים משכירים חניות משכנים אשר אין להם רכב. ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש במרכז הארץ הצורך בחניה הרשומה בטאבו הולכת ופוחתת ומשמעותה בחישוב שווי הדירה הופך לשולי.
האם להשתמש באיש מקצוע לביצוע הערכת שווי דירה?
כפי שניתן להבין, מכירת דירה אינו דבר פשוט ומצריך משאבים ואנרגיות רבות מצד המוכר שמנסה לגלות מהו הסכום המקסימלי אותו יוכל לקבל עבור הנכס שבבעלותו. מאחר ומדובר בעסקה גדולה מאוד כל סטייה בהערכת שווי דירה שווה אף עשרות אלפי שקלים ולכן הזהירות משתלמת. על מנת לחסוך עגמת נפש רבה בתהליך אמוציונלי זה מומלץ לפנות למתווך דירות מוכר ואמין אשר לו ניסיון רב שנים בביצוע הערכות לשווים של דירות או לשמאי מקרקעין מוסמך.
איש מקצוע שפועל במסגרת חברה מוסדרת בהחלט יידע יותר מכם. גם הבנת נתונים שמוצגים לציבור מחייבת היכרות מעמיקה עם עולם הנדל"ן ולכן במידה ואין לכם ניסיון והיכרות מקדימה עם עסקאות נדל"ן כדאי לבקש את עזרת אחד מבעלי המקצוע הבאים:
- שמאי מקרקעין – במידה וברצונכם להבין יותר על ערכם של שינויים שנעשו בתוך הבית. (כרוך בתשלום)
- בדיקת מהנדס – במידה ומדובר בבניין דירות ישן אשר יש חשש לאיתנות בניין הדירות ברעידת אדמה. (כרוך בתשלום)
- מתווך דירות מוסמך – במידה וברצונכם למכור את הדירה ולקבל תמורתה את התשואה המקסימלית. (חלק מהשירות)
רק התמחרות טובה ותחרות גדולה יכולה להביא למחיר מקסימלי
רוצה לדעת כמה הדירה שלך שווה? פנה אלי בטופס יצירת הקשר בצד העמוד!
