הערכת מחיר לשכירות דירה יכולה להיעשות במגוון דרכים. ניתן לבסס את הערכת המחיר על מדד השכירות או לפי דירות שהושכרו בסביבה בעת האחרונה. אך מאחר ולא ניתן לדעת מה מצבם של הדירות הנוספות שהושכרו. ומאחר ולא ניתן לבסס הערכת מחיר על מדד מחירים שמרכז ערים שלמות תחת ממוצע יחיד, אנו בחרנו לאסוף עבורכם את הדרכים הנוחות ביותר לאמוד ערך דירה.
אם לא ניתן להתבסס על מדדי הממשלה ומחירי השכירות בסביבה הקרובה, כדאי שננסה להבין מה הלוגיקה שעומדת מאחורי הערכת מחיר שכירות. נהוג לתאר שוק חופשי כשוק בו יש היצע וביקוש וכל עוד הביקוש גובר על ההיצע מחירי המוצרים עולים. כך גם בענף הנדל"ן אך בשונה מענפים אחרים את הטון לביקוש קובעים המשקיעים ולא בעלי הדירות למגורים ולכן נתייחס בעיקר לרווחיות ההשקעה על הדירה למשקיע.
כאשר משקיע רוכש דירה להשקעה, ברצונו להרוויח על השקעתו באמצעות השכרת הנכס לאדם אחר. בישראל הרווח הממוצע על השכרת דירה תעמוד על כ4% לשנה. בעוד בפריפריה הרחוקה התשואה יכולה לעמוד אף על 6-7% בשנה. תשואה זו מתייחסת לרווח הישיר שמתקבל בכל חודש. על הרווח הנ"ל יש להוסיף את עליית ערך הדירה עצמה – דבר שהופך את ההשקעה בנכסים לרווחית וסולידית במיוחד.
הצפת שוק הדיור במשקיעים גורמת לכך שמחירי הדירות עולים בהתמדה וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות שהרי המשקיעים חייבים להרוויח על השקעתם. כאשר אנו באים להעריך דירה להשכרה חשוב מאוד להשתמש בכל הכלים שעומדים ברשותנו ולא רק באחדים מהם, להלן כלים אפשריים לניתוח ערך דירה ועלות השכירות ההגיונית לדרישה:
בחינה של ערך השכירות ברמת מאקרו
ניתוח ערך דירה ברמת מאקרו יכולה להיות דרך מצוינת להתחיל בה את קביעת ערכו של הדירה. שכירות בשונה מקניית דירה יכולה להיקבע בדרכים רבות ולכן האפשרות להסתמך על נתונים אלו ייחשב בעייתי ויש לחבר נתונים אלו עם נתוני מיקרו.
מדד השכירות שמפורסמת אחת לשנה על ידי משרד השיכון והבינוי יכולה לתת לנו תמונת מצב די טובה של שוק השכירות בעיר. על בסיס מדד זה נוכל לראות האם מחירי השכירות עולים או יורדים. אילו עלו או ירדו בכמה אחוזים מדובר, עלינו להציע את הדירה לפי ערך שנכון והגיוני עבור השוכרים כי אחרת נשאר עם דירה ריקה ולא רווחית בכלל.
מדד ההשכרות לפי אתר מדלן או יד2 אשר מרכזים עבורנו פרטים דומים לאלו המפורסמים על ידי גופי הממשל אך עוזרים לנו בכך שניתן לבחון מגמת מחירים ושכר דירה לשכונה ואף לרחוב בו אתם מתעניינים להשכיר דירה. זהו מעין הצצה להסכמים שחתמו השכנים.
מחירון הדירות לקנייה אף הוא מציג בפנינו את הצפי העתידי בשוק השכירות על ידי כך שהוא משקף את ההשקעה של המשקיעים הרבים. כאשר מחברים את מדדי השכירות ומחירון הדירות יחד מקבלים תמונת מצב ברמת מאקרו שתאפשר לנו להבין מעט יותר לעומק את השינויים שצפויים בענף בעתיד הקרוב.
בחינה של ערך השכירות ברמת מיקרו
לאחר שקיבלנו תמונת מצב אזורית והבנו פחות או יותר מה הן טווח המחירים עליהם שוכרים יסכימו לשלם יש להתייחס לשינויים הקיימים בכל דירה ודירה. מאחר ואין דו"ח שמפרסם את עלות השכירות יחד עם מצב הדירה, אורך תקופת השכירות, קירבת השוכר למשכיר ועוד פרמטרים רבים הרי שיש לנו צורך לבדוק מה המקסימום שנקבל עבור השכירות של הדירה.
מצב הדירה יהיה משמעותי במיוחד עבור השוכרים. לא פעם שוכרים פוטנציאליים מגיעים לדירות שנראות במצב הזנחה מתקדם ומבקשים לעבור לדירה הבאה, הדרך היחידה להשכיר את הדירה תהיה על ידי הערכת מחיר נמוכה מהממוצע בסביבה כדי לפתות שוכרים לחתום על חוזה שכירות. באותה צורה, כאשר הדירה משופצת ומעוצבת דמי השכירות גבוהים יותר והדירה נחטפת במהירות רבה כך שהמשקיע נהנה מתשואה בטוחה על ההשקעה גם בשיפוץ של המבנה.
מיקום הדירה יכול להיות נושא משמעותי מאוד. בעוד למרבית בעלי הדירות יש גם רכב, שוכרים הם זוגות צעירים ומשפחות קטנות אשר אין ביכולתם בהכרח להחזיק רכב ומסיבה זו הקרבה לתחבורה ציבורית נוחה ונגישות למרכז העיר מעלים משמעותית את ערך הדירה. דירה שממוקמת בסמוך לציר תנועה ראשי ושוקק חיים תיהנה מביקוש ער ומחיר השכירות יעלה בהתאם.
שירותים מקומיים כדוגמת טיפת חלב, גני ילדים, בתי ספר איכותיים אף הם משפיעים בצורה משמעותית על ערך השכירות בסביבה. שוכרים מנסים לחסוך בכל צורה אפשרית את הנסיעות הארוכות לשירותים מרוחקים ורוצים ליהנות מרמת חיים גבוהה ככל האפשר ולכן קירבה למוסדות ציבור ושירותי חברתיים בהחלט מעלה את הביקוש לדירה.
שילוב של נתוני מיקרו ומאקרו של הדירה והסביבה הקרובה יכולים לשמש אתכם לקביעת הערכת מחיר לשכר דירה. בחישוב נכון של הנתונים יביא אתכם לגבות את המקסימום האפשרי על הדירה להשכרה. גם מאה או מאתיים ש"ח נוספים בחודש ששוכרים מוכנים לשלם עבור הדירה בגלל היתרונות המובהקים שיש לה על פני דירות אחרות יהיו הבדל משמעותי עבור המשקיע – בעל הדירה.
כאשר מגיע שוכר פוטנציאלי חשוב לעבור אתו על הנכס ולהציג בפניו את היתרונות הסביבתיים שיש לדירה על פני האחרות. אם מדובר בדירה משופצת קל מאוד לרגש ולהדליק את המתעניין אך גם כאשר אתם צמודים למתחמי קניות ובילוי, צמודים לכבישים ראשיים ותחבורה ציבורית נוחה חשוב מאוד לתאר יתרונות אלו באוזני השוכר שיכול לחסוך מאות שקלים בחודש על ידי קירבה למוקדי העניין בעיר דבר שיאפשר לו לשלם מעט יותר כסף על השכירות החודשית.
