הערכת מחירי דירות היא מלאכתם של בעלי מקצוע בענף הנדל"ן. יש משמעות גדולה לביצוע הערכה נכונה של מחירי הדירות בסביבה הנבחנת וזאת בכדי שנוכל לשקף את המציאות בצורה הנכונה והמדויקת ביותר. הצורך בביצוע הערכת מחירי דירות נדרש כאשר אנו רוצים לרכוש דירה למגורים ואו דירה להשקעה או כאשר אנו רוצים לפנות לאפיק יזמות נדל"ן שמחייבת תכנון מסודר של הערכת עלויות ורווחים עתידיים לשם תחילת פעילות.
הערכת מחירי דירות
לשם הערכת מחירי דירות עלינו להיחשף למידע רב שיחד מרכיב את ההשפעות המהותיות על ערך הנכסים. כך לדוגמה ביכולתנו להתייחס לטיב הדירות, רמת הגימור שלהן, רמת הביקוש וההיצע בשוק לצד עלויות בניה ועלויות הקרקע. יתרה מזאת, עלינו להתייחס לנתוני עבר שמשמשים אותנו לניבוי העתיד (מגמת מחירים / גרף מחירים) וכמובן עלינו להתייחס לנתונים שיכולים לשמש אותנו להערכת שוויים של נכסים אלו בעתיד וזאת בהסתמכות על פיתוח תשתיות, שיפור רמת החיים, הגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות ועוד השפעות רבות אחרות.
פעמים רבות ערך דירה נקבע בין היתר על סמך תכניות לעתיד שצפויות להשביח את ערך הנכס שבעניין. כך לדוגמה ישנם שכונות וותיקות שכלפי חוץ אינם צריכות לעבור שינויים גדולים מידי אך כתוצאה מפעילות יזומה ובעידוד הרשויות מקודמות פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי ותמ"א 38. תהליכים אלו משקפים עלייה חזויה בערך הנכס אך יתרה מזאת הם מספקים אפשרות לכניסתם של דיירים נוספים ואיכותיים שצפויים להעלות את הביקוש למגורים בסביבה וכך כולם יוצאים נשכרים בטווח המידי ובטווח הארוך.
איך מבררים הערכת שווי דירה לפי כתובת?
במאמר זה אנו ננסה להבין איך ניתן להסיק מסקנות ולקבל החלטות לגבי דירה לפי מיקומה. אנו ננסה להבין איך אנו בוחנים שווי דירות שונות על סמך השכונה בה הם נמצאים, על סמך הרחובות בה הם נמצאים וכן הלאה.. לשם הסקת מסקנות עלינו לחלק את הערכת השווי לשני חלקים:
- חלק ראשון – הערכת שווי נכסים בזמן אמת.
- חלק שני – הערכת משתנים שצפויים להשפיע על המחיר בעתיד.
חלק ראשון: הערכת שווי דירה
בשלב ראשון, עלינו ללמוד על מחירי הדירות בסביבה המדויקת. זאת אנו נעשה על ידי שיטות שונות אך הנפוצה והפשוטה מביניהם תהיה פשוט להיעזר במידע הפתוח לציבור. מידע שאוספת עבורנו רשות המסים מדיווחי עסקאות נדל"ן כמחויב בחוק. אפשר לקבל מידע זה על ידי כניסה לאתר מידע נדל"ן של רשות המסים (לחצו כאן) בו אפשר להזין את העיר, הרחוב, סוג הנכס ושנת המבחן (השנה הנוכחית) שבבדיקה. לחלופין ניתן להיכנס לאתרים נוספים (מדלן או יד 2) שמושכים את המידע מרשות המסים ומציגים את הנתונים בצורה נוחה יותר על גבי מפות אינטראקטיביות ואף מצרפים פרטי מידע נוספים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ורשות האוכלוסין כדי להשלים את התמונה המלאה.
בשלב שני, עלינו לנסות לבצע השוואת דירות מדויקת ככל האפשר בין נכסים שנמכרו בעבר ובין הנכס שברשותנו. זאת מאחר ולא ניתן להשוואת דירה עם חניה פרטית, מחסן פרטי, מרפסת שמש ועוד לבין דירה ללא רכיבים חשובים אלו. ננסה להבין בצורות שונות מה היה מצבן של הדירות שנמכרו לאחרונה ולבחון כמה זמן לקח למכירתן, האם הם היו משופצות, מי הם הרוכשים הפוטנציאליים וכן מגוון רחב של פרטים נוספים. פרטי מידע מסוגים אלו חשובים לנו עד מאוד מאחר ורק כאשר נדע את הערך האמיתי של הנכס שלנו שנוכל להציע אותו למכירה ואו לבחון אפשרות להשקעה בקרקע / דירה בסביבה זו.
חלק שני: הערכת שווי חזויה
במידה ואתם בוחנים את מחירי הדירות לשם מכירת דירה ואו בכדי לרכוש דירה למגורים הרי שחלק זה אנו רלוונטי בעבורכם. לעומת זאת במידה ואתם יזמי נדל"ן ואו משקיעים שרוצים ליהנות מתשואה אופטימלית על השקעתכם, הרי שזהו חלק חשוב אף יותר מהחלק הראשון. בשלב זה אנו מנסים להבין מהו הערך של הדירה עבורנו לטווח הארוך. כלומר, אנו ננסה להבין האם הדירה הזו צפויה להניב לנו תשואה נאה או שמה מדובר בדירה סטנדרטית / נכס מקרקעין סטנדרטי שיקשה עלינו עד מאוד להרוויח. במקרים בהם יזם בוחן אפשרות לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין מגורים, עליו לדעת מה צפוי להיות הערך של אותם הנכסים שיבנה בעוד X זמן כאשר ישווק את הנכסים ברווח.
בחינה זו אם כך עוסקת בעיקר בשינויים חזויים בערך הדירה / הקרקע. עלינו לחפש פרטים רבים שיכולים להיות במקרים רבים נסתרים מעין אך מגלים לנו מידע רב אודות העתיד של הנכס. הדגשים שאותם אנו מחפשים יהיו בין היתר:
- הגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות.
- קידום ועידוד מצד הרשויות להתחדשות עירונית.
- פיתוח תשתיות תחבורה ותעסוקה ומסחר.
- השבחה מהותית ברמת החיים בסביבה זו.
- היצע דירות / קרקעות מוגבל לצד ביקוש גדל.
- ועוד..
ככל שהעתיד ברור יותר, ככל שיש צפי להשבחת הנכס, כך היתכנות הרווח בהשקעה זו גדלה ומשכך משתלם לבצע רכישה של דירה או קרקע המיועדת לבניה. במידה והדירה צפויה לשמש אתכם כהשקעה בלבד ותושכר לאחרים קריטי להתמקד בדגשים של תחבורה ציבורית טובה ומקומות תעסוקה רבים שיהווה משיכה מצדם של הזוגות הצעירים והמשפחות השוכרות שיסכימו לשלם מעט יותר אך להתגורר במיקום נוח וחסכוני בעבורם.
נראה לכם מורכב? רוצים ליווי בהשקעה ובבחינת ערך נכס מקרקעין? השאירו פרטים:
